關于城市綜合體項目的開發及運營管理的研究

【摘 要】隨著經濟的不斷發展，城市綜合體項目以及它的運營管理也在不斷推進，城市綜合體本就是時代發展下的派生產物，因為社會的需求與發展需要而建設于適合的地方。城市綜合體要想有一個深層次的研究，不僅要研究其開發的內涵，同時也要研究其運營管理，創新它的運營管理，才能進一步提高城市綜合體的總體層次。

【關鍵詞】城市綜合體；項目開發；運營管理

隨著我國國內經濟的不斷發展，城市綜合體在時代發展下應運而生，它是一個國家內部地區的綜合總體經濟發展到一定程度的一種特定產物，對于世界上的發達國家和發展中國家的發達城市，也不乏眾多成功的例子，其中萬達廣場的城市綜合體項目就較為成功。對于城市綜合體的研究，在考慮了開發的同時，也要深化運營管理，以其時代的模式獲得最大的經濟利潤，方便人們的同時，更創造了更多財富，增加了國內的GDP。

一、城市綜合體的概要

（1）城市綜合體的背景與產生要求，在引言部分已經有所說明，城市綜合體早在1986年的巴黎的拉德方斯誕生。關于城市綜合體的現代化定義，它可以從廣義方面進行相關歸納，城市的綜合體所指為城市內體量比較大，囊括了住宅、商業、寫字樓、會展、酒店、餐飲以及娛樂等相關功能為一體的一種復合型的現代建筑群體。它所具有的功能相對來說比較復雜，各個功能之間又是相互依存與相互影響的，可以說是一個發展的鏈條，也可以把這個商業綜合體看成是一座小城，城中之城。（2）城市綜合體在產生背景之中，還需要對活力以及繁華有所追求，變成綜合體進一步開發的前提催化劑，一定程度上可以促使規劃者能夠重新認識到城市的中心區域，其效率之高、價值之大以及綜合性角度。基于此種事實原因，應該結合具體的例子進行透徹的分析，做好城市綜合體的深入研究。

二、深入研究城市綜合體在開發上的重點

（1）首先，就以南京河西萬達廣場的綜合體項目為例，應該明確這個項目所處的地理位置以及自然條件。南京河西萬達廣場是大連萬達集團在南京開發的第二個商業地產項目，位于建鄴區河西新城核心地段，周邊有近二十條公交線路，也是未來南京市地鐵二號線西延線的起點，交通十分便利。加之河西是南京金融、商務、商貿、會展、文體五大功能為主的新城市中心，居住與就業兼顧的中高檔居住區和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地，是現代文明與濱江特色交相輝映的城市新中心和現代化國際化新南京的標志區。（2）項目的總體地位。因為經濟的不斷發展以及城市的高度建設，河西新城的發展要能夠適應該地區未來的發展需求，為了尋求新的發展產物，把原來的發展作為“原點”。對此，河西萬達廣場分為商業區、商務區、公寓區、旅游商業街等板塊。將百貨、超市、商業步行街、健身、餐飲、影院等多種商業形態融為一體，可以滿足百姓的購物、休閑、娛樂、交際四大需求，其商業形態之全，主力店數量之多都創造了南京商業的新紀錄。（3）產業導向是其重點問題。弄清其整體布局，對于城市綜合體具體的開發模式方面，首先要弄清它需要滿足的一些條件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA這一地產模式，建成應該涵蓋了商務。購物以及居住等業態系列綜合的地產項目。其中的HOPSCA在形成的過程中，也應該滿足城市綜合體選位應取最佳中心位置。因為市場化的進程在不斷發展，對于爭睹重點進行規劃的區域，應該把城市經濟作為它的全新增長點，制定一套相對優化的政策加以扶持。

三、城市綜合體運營管理

（1）對于城市綜合體，在開發模式上和運營管理上，都應該慎重進行，對于城市綜合體的具體運營模式上，首先要弄清它的具體涵蓋，對于當前的運營模式一般有兩種類型。一是出租持有經營作為主要形式；二是出售部分住宅物業、商業以及出租持有的經營互相有機結合。（2）對于它的管理模式同樣應該著重思考。城市的綜合體之中，各個物業功能都具有自身不同的特點，對此，在物業自主的經營管理模式方面也存在不相同的特征。

綜上所述，關于城市的綜合體應該考慮這一城市的特點進行構建，不能夠凌駕于城市之上，應該既符合與社會的發展潮流，又滿足于當地經濟的發展特點，既有利于城市的發展建設，也能夠推動城市的發展與建設，方便人們的生活。城市綜合體是一個城市發展到了一定階段的產物，它能夠集多種功能與一體，讓人們的工作與生活效率有所提高，為人們的生活提供了一定的幫助。

參 考 文 獻

[1]張峰.城市綜合體項目施工組織管理實踐[J].建筑知識.2012（8）

[2]曹一勇.商業設計是城市綜合體的靈魂以石家莊新合作廣場商業綜合體為例[J].城市環境設計.2012（12）

[3]周凱.淺析如何打造具備競爭力的城市綜合體[J].現代商業.2012（34）