住房公積金對房地產市場的調節作用分析

【摘 要】住房公積金制度是一種住房保障制度，同時也是政府對房地產市場進行宏觀調控的重要工具。本文結合我國房地產市場的情況，研究住房公積金對房地產市場的調節作用。本文提出完善住房公積金的相關對策。

【關鍵詞】住房公積金；調節作用；問題；對策

隨著我國住房公積金征收和投人到個人住房消費中的規模的擴大，它參與調控經濟、影響人民生活的社會本質愈發明顯。公積金制度不僅在微觀層次上對解決職工住房問題、籌集個人和城市住房資金起到積極作用，在宏觀層次上也可以作為調節杠桿，與其他經濟手段聯動，對經濟發展、社會保障、住房制度改革產生巨大而深刻的影響。住房公積金制度是溫和地、漸進式地對房地產市場起到有效調節作用。

一、住房公積金對房地產市場的調節作用分析

1.住房公積金互助保障功能增加房地產市場的有效需求。隨著住房公積金制度覆蓋范圍的擴大，繳存額度大幅增加，個人貸款戶數逐步增高，有效地提高了中低收入者的購房支付能力，把人們潛在的住房需求轉化為現實的有效的市場需求。配合其他調控政策，滿足了購房自住的剛性需求，也在一定程度上達到了對投資投機需求的擠出效應。

2.住房公積金結余資金分配支持保障房的供給。國家部門要求在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，將一定比例的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設。住房公積金為我國保障房建設注入了大筆資金，成為保障性住房建設的堅強后盾。

3.住房公積金貸款政策助推房地產市場健康發展。當一個城市房地產過熱時，住房公積金貸款就會出現強勁需求，相關部門就會自動采取信貸緊縮政策，壓縮住房信貸需求，從而對過熱的房地產市場形成抑制作用；反之，相關部門會采取系列優惠政策，增加職工對住房信貸的需求，從而刺激房地產市場的發展。住房公積金相關政策的調整客觀上對房地產市場的發展起到了平衡調控作用。加上住房公積金政策除利率調整外，其他大多是由地方根據具體情況制定，對維護局部地區房地產市場的健康發展起著一定作用。

二、住房公積金在房地產市場調節中存在的問題

（一）住房公積金在增加市場有效需求方面存在的問題

（1）歸集金額增長緩慢，受益群體范圍小 。近年來，住房公積金歸集金額隨著職工收入水平的提高呈逐年上升趨勢，但由于單位繳存公積金的意識不強，職工對公積金制度的認識不夠，歸集擴大工作難以開展，住房公積金覆蓋面依然較低，歸集金額增長緩慢，實際受益群體比較少，住房公積金的保障作用受限。（2）繳存差額大，中低收入者受益較少未建立住房公積金中以中低收入者居多，即使有住房公積金，貸款額度過低于事無補，導致中低收入者在住房公積金政策低息貸款方面受益頗少。其實，中低收入者的住房需求是最迫切的，邊際消費傾向更大，住房公積金政策向中低收入者傾斜有利于政府調控房地產市場和引導消費者的住房需求。

（二）住房公積金在提高房地產市場供給時遇到的問題

1.對保障性住房建設的資金支持作用有限。根據地方住房公積金管理委員會審議通過的增值收益分配方案，在扣除貸款風險準備金和管理費用后，提取公積金用于支持地區廉租住房建設。本來公積金的繳存額度就不高，真正用到廉租房建設上的就更少了。

2.直接貸款支持保障性住房建設的運作中存在問題。如何實現資金透明化使用、防范貸款風險同時確保貸款本息按時償還，這些都是存在的問題。同時公積金大量閑置、難以保值增值等問題也亟待解決。在地方政府主導下，住房公積金資金實際成為了地方政府可支配的資金，當地政府部門為了形象和政績挪用、占用住房公積金屢見不鮮。

（三）阻礙住房公積金貸款發揮調節作用的因素

1.與商業貸款相比，優勢不明顯。低利率是住房公積金最大的優點，但是住房公積金貸款利率均比商業性個人住房貸款利率低了兩個多百分點。在令人咋舌的房價面前，對于中低收入群體購房者來說，相差兩個百分點并不能帶來實質性的好處。但是，商業貸款有著公積金貸款不可比擬的優勢。從額度上說，公積金的貸款上限不超過40萬，商業貸款沒有貸款金額的上限。從受眾面來說，商業住房貸款的對象更加廣泛。從辦理流程上說，公積金從申請到批準要花一個多月的時間；商業貸款則只需要2到3周的時間；銀行與開發商對公積金貸款呈消極態度，不少開發商用“個人住房按揭”這項業務來交換得到商業銀行的開發貸款。

2.公積金貸款占個人住房貸款的比重小。相關數據顯示，河南省同期住房公積金貸款占房地產個人住房貸款比重很小，僅僅維持在20%左右的比例。這說明同期個人住房的增長主要依賴于商業貸款，住房公積金貸款并沒有得到充分的利用，阻礙了個人住房公積金貸款對房地產市場的調節作用。

三、完善住房公積金對房地產市場的調節作用的對策

（一）增加市場有效需求的對策

1.繼續擴大住房公積金覆蓋范圍。由于住房公積金制度能顯著提高老百姓購房能力，對解決剛性需求作用明顯，因此要繼續擴大城鎮公積金覆蓋范圍，讓更多企事業單位及個人加入進來；在適當的時候把農村也納入進來，讓公積金政策惠及全社會，進一步發揮其積極作用以完善我國的住房保障體系。

2.根據收入和經濟形勢，逐步推行不等比例繳存。根據收入的不同，差別化設定職工和單位的繳存比例。當職工收入處于較低水平時，個人繳存率可以適當的降低，提高單位的繳存比例。根據經濟形勢的不同，進行不等比例調控。經濟過熱時，應更多地提高個人的住房公積金的繳存率，從而控制需求，防止經濟過熱。經濟衰退時，應更多地降低單位的住房公積金繳存率，以在保持內需的同時減輕企業負擔。

（二）繼續擴大住房供給的對策

（1）加大住房公積金保障性住房建設力度和范圍。在政策允許的前提下，住房公積金由支持廉租房建設擴大到支持公租房和經濟適用房的建設，擴大保障性住房的供給力度，抑制部分投機需求，提高資金的增值收益和實際利用率。（2）改變住房公積金直接進入保障房建設的投資方式。用住房公積金的結余和增值部分購買國家債券，也可以將住房公積金作為貸款貸放給住房建設部門，國家再將這部分住房公積金投入到保障性住房建設或進行其他投資。這樣既提高了資金的使用效率，確保住房公積金的保值增值又盡可能的降低了住房公積金的投資風險，避免了有關部門對公積金的挪用。

（三）完善住房公積金貸款的對策

（1）科學制定并嚴格執行住房公積金存貸款政策。首先，住房公積金貸款與商業性住房貸款的利差應保持適當的空間，保證二者的錯位配置優勢。其次，在滿足連續繳存期限和購買中低價位住房或保障類住房的前提下，對中低收入者在首付比例、最高貸款額度、還款期限等方面予以傾斜。再次，住房公積金存款利率不低于儲蓄存款的利率，這既可保障不貸款人尤其是中低收入者的利益，也可以調動職工繳存的積極性。（2）運用住房公積金貸款的額度、限制等方面政策發揮調控作用。對購買首套住房的中低收入者可以適當放寬住房公積金提取金額和次數；住房公積金提取額度不能超過購房首付款，對高收入群體提取住房公積金進行投機行為加大打擊力度；簡化公積金提取手續，鼓勵提取公積金支付房租，合理引導居民的住房消費，平衡房地產市場需求結構。（3）簡化辦理手續。要簡化貸款手續，規范業務流程和審貸制度，取消各種不合理的收費和限制。相關聯部門和環節之間通過聯網實現資源共享，為申請貸款人員提供更為便捷優質的服務。加強宣傳，主動與開發商合作，提高住房公積金運營效率和服務水平。

針對我國住房公積金制度存在的問題，本文提出來相對應的解決對策。在可預見的將來，住房公積金制度將對房地產市場健康平穩發展和社會經濟發展發揮更加積極重要的作用。

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