新農村社區建設中物業管理的發展與完善

【摘 要】如何有效的進行新農村社區物業管理，已經成為鞏固和促進新農村建設的迫切任務。文章闡述了我國新農村建設中引入物業管理的必要性，分析了當前新農村社區物業管理的引入模式與主要內容，及其中存在的主要問題，并提出提升我國新農村社區物業管理水平的對策。

【關鍵詞】新農村建設；農村社區；物業管理

伴隨城鎮化的快速發展，日益興起了廣大農村地區拆村并居，建造新型農村社區之風。當傳統村落改建為新型農村社區后，必然要求完善的物業管理，否則仍會面臨亂差臟、使用低效、糾紛不斷等問題。因此，對新農村社區有效的物業管理，已成為我國新農村建設急需解決的首要問題。

一、新農村建設中引入物業管理的必要性

新農村建設的核心內容之一是通過新型農村社區建設，改變村貌村容、引導村民養成文明現代的生活習慣，農村社區的發展迫切要求配套的物業管理。

1.物業管理是推動新農村建設服務專業化、社會化和市場化的關鍵

目前，農村現代化物業管理的推廣，農業生產、生活方式的轉變，農業廢棄物的合理利用，清潔的投入、生產和產出，已成一種必然。新農村建設需要專業化、社會化物業管理，需要構建與市場經濟協調發展、能調動各方積極性的服務機制。在農村實施現代物業管理，實現居民與管理者分離，由專門機構負責，實施專業服務、市場運作。不僅可以節約資源，降低農民生產和生活成本，減輕負擔，還可以回收和開發利用廢棄物資源，擴大農民就業和增加收入。不斷提高農民“自我管理”、“自我服務”和“自我發展”能力，加快推進我國民主化管理進程。

2、物業管理是維護好農村社區治安的保障

新農村建設的推進使農村社區基礎硬件設施有了很大的提高，大大改善了農村社區的生活質量。但與城市的公共服務相比，農村社區稍顯薄弱，尤其是安防系統不到位，短期內若要農村社區公共服務達到城市社區公共服務的標準，物業管理肩負重任。真正實現服務于民，確保農村社區業主生命和財產安全，擔負起農村社區物業管理的重任。

3、物業管理負有維護社會和諧的重要職能

新農村社區人口密度大，鄰里街坊串門現象普遍。增進感情的同時，由于綜合素質偏低，也容易發生矛盾或糾紛，造成社區的不安定和不和諧。而農村社區的糾紛調解員往往由社區居委會的工作人員兼任，常由于工作人員短缺或不專業等造成調解延誤。物業管理的引入會在很大程度上緩解新農村社區居委會的工作壓力，通過與農村社區居委會建立協作機制，發揮其村民調解能力，使一些內部矛盾盡可能在社區內部得以解決。

二、新農村社區中引入的物業管理模式

由于不同地區的農村實際情況不同，新農村建設中引入的物業管理模式不宜“一刀切”。應根據各村實際情況，民主選擇，探索不同類型的有特色的物業管理模式。

1、以村委會為主成立物業管理公司

此模式是物管機構與農村基層組織進行合作，具有權威性，凸顯基層組織的行政管理職能。專業的物業管理機構在村委會的領導下，各司其職，使農村社區擁有一個完整的管理機制。該模式在單一產權（農村公共資源設施）管理中，能充分體現其效果。在多元產權的情況下，這種以行政權力為主導的管理模式，要避免村委會獨攬大權，應充分發揮包括村物業公司在內的各專業管理機構的作用和職責，才能確保此模式長期有效的運行。

2.委托物業公司管理模式

將農村社區由所有權人（業主）采用招投標或協議方式委托給專業的物業公司進行管理，并由業主支付相應的物業管理費。此模式的優點是兩權分離，物業所有權和經營權由兩個獨立的法人組成。從長遠看，這種模式是農村物管推廣的主方向，同時引入競爭機制，形成良性競爭。該模式符合物業管理企業化、社會化和專業化的要求。

3、民營物業管理公司模式

在農村，田、水、路、林、村、農用機械等管理和維護的工作量大，它們多規模小、分布廣、治理成本高，適宜民營物業管理。因此，在農村物管市場中，民營企業前景廣闊，潛力待挖。民營物業公司應以市場為導向，逐步實施專業化管理、企業化經營、社會化服務的運行機制。

4、按現代化企業制度組建物業公司

在經濟迅速發展的農村，由于城鎮化進程快，物業設施相對豐富，住房相對集中，管理水平較高。加之居民市場意識較強，條件比較充分，可以先從這些地方入手，組建農村的現代化物業管理企業，完全按照市場化的現代企業制度運行。在運作過程中，先從管理農村公共資源設施等物業開始，然后結合當地特點，規模可由小到大，以點帶面，服務項目可由少到多，由粗到細，突破一點，取得經驗，逐步推廣，全面開展。

三、新農村社區物業管理運行過程中遇到的難題

1、資金短缺

物業服務行業作為微利行業，流動資金較為有限。面對未來異軍突起的新農村社區，必然需要龐大的物業市場相配套。如果僅憑有限的物業服務企業投資，加上較長期的投資回收期，怕會使各物業投資公司望而卻步。目前，已有的籌資渠道主要有政府補助、社會集資、村民自籌、相關收益補貼等。但是隨著農村社區物業管理規模的日益擴大，僅靠政府、社會的力量是遠遠不夠的，并且村民對物業收費產生很強的抵觸情緒，村民自籌的方法亦不能解決資金短缺的問題。

2、村民的傳統觀念難以改變

農村物業管理的服務對象是農民，長期以來，村居傳統的生產生活方式是自由并且不喜歡被約束的，而物業管理是統一、規范化的方式。因此，如何使農民適應現代化的物業管理理念，積極配合物業管理工作是很亟須解決的問題。

3、相關法律法規的困境

現存物業管理制度大多以城市為基礎，若要向農村推廣，將必然會遭遇與農村現行的風俗習慣相沖突的困境。農村的物業權屬關系錯綜復雜，違規建筑也相對較多。在處理這些問題時，如何權衡法理與本土風俗習慣也是很讓人頭疼的。該如何制定針對農村物業管理的法律法規，以哪種制度為基礎、由哪個政府部門來管理最有效是需要進一步探討的。

四、提升新農村社區物業管理水平的對策

1、落實各鄉鎮物業管理行業的行政管理部門

大多數農村地區缺乏與物業管理行業對應的行政管理部門，使得控制力不足，缺乏專業人員深入研究怎樣推廣現代物管制度和如何發揮物管活動在新農村建設中的作用等。各鄉鎮應將各村物管行業劃歸鄉鎮政府某一部門統一領導，指派專門負責人與各村聯系并籌劃物管工作，切實落實新農村建設中現代物管制度。

2、強化物業管理服務意識

目前散布在鄉鎮的物業管理公司多數資質較低，員工綜合素質普遍較低。而對農村物管市場的開辟工作中，會有大量復雜的工作等待合情合理合法的解決。因此，對從業人員的業務能力和服務管理素質要求較高。要想公司在農村物管市場中有一席之地，必須加強各方面管理，樹立良好的企業形象，以更好的拓展市場，獲得村民，即業主的認可。

農村物業管理公司應盡快設立“客戶服務中心”，不應僅滿足于處理業主投訴的階段，而應對居住者的潛在需求進行深入調研、收集分類，大膽嘗試對有個別要求的業主采取專項的物業管理服務、特約個性化服務。也可舉辦多種形式的社區活動，加強業主、開發商、物業公司三者間的交流與互動，塑造和諧美好的社區文化。

3、對從業人員業務能力進行培訓

應制定專業和持續的員工培訓計劃，積極組織落實，注重員工的崗前和在崗培訓，組織專業課程和講座，挖掘員工的工作潛力，挺高服務管理水平。提升物業管理專員應對突發事件的能力。

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