農村房屋租賃權物權性質研究

【摘 要】隨著我國城市化進程加快，對農村房屋租賃的現實市場需求日益提高，實踐中農村房屋租賃行為也日益普及。我國房屋租賃立法將房屋租賃權定性為債權，并主要針對城市房屋，專門的農村房屋租賃相關法規只有一些零散的地方規定，不利于農村房屋租賃當事人權益的保護和其市場的順利發展。本文通過對房屋租賃權性質學說的比較，以及對房屋租賃權物權特性的分析，認為我國法律應當確認房屋租賃權的物權地位，并通過對城市和農村房屋租賃的區別進行比較分析，完善農村房屋租賃制度。

【關鍵詞】宅基地使用權；農村房屋租賃；農村房屋租賃權；流轉；他物權

一、農村房屋租賃屬于他物權

（一）農村房屋租賃概述

隨著我國經濟發展與城市化進程的加快，農村（特別是經濟發達地區和城市郊區）產業多樣化發展，不再局限于傳統農業。一方面，對于土地利用方式多樣化的要求越來越高。另一方面，農村間甚至城市向農村的勞動力流動人口越來越多。這為農村房屋租賃提出了市場需求。我國法律和政策禁止宅基地使用權的抵押（1995年發布實施的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》和1997年發布實施的《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》，明確規定宅基地使用權不得抵押），對農村房屋的出賣、出租也做出了嚴格限制。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準”。此條雖然對農村房屋的出租作出了限制，即農村房屋出租后農民不再允許申請宅基地，但并沒有禁止農村房屋租賃。房屋租賃是房屋出租人將房屋交付給承租人占有、使用、收益，由承租人按合同的約定向出租人支付租金的民事法律行為。在租賃房屋交付后，承租人便獲得了對租賃物占有、使用、收益的房屋租賃權。關于房屋租賃的學說，無論是從房屋租賃權的債權性質，物權性質，或是債權物權化性質角度等展開探討，所提出的買賣不破租賃制度、承租人優先購買權制度等注重的都是承租人權益的保護。關于房屋租賃的法律規定主要見于《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等，這些法規中的房屋租賃主要是指城鎮房屋租賃。2009年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。……”專門的農村房屋租賃只有個別的地方性規定。農村房屋租賃雖然在形式上與普通房屋租賃區別不大，但其涉及我國農用土地安全與農業正常發展，出租人主體農民往往又會是房屋租賃關系中的弱勢方。在開擴農村房屋租賃市場和完善相關法律制度時，除了關注承租人的權益保護，也要注重出租人的權益和農村土地狀況，也就提出了建立完善的農村房屋租賃物權體系的要求。

（二）房屋租賃權性質分析

主流的租賃權物權化說認識到了房屋租賃權的物權效力來自于法律的設定，而法律應服務于社會生活，社會經濟規律以及對于承租人權益的保護要求法律將房屋租賃權設定為物權，有許多可取之處。但是，該說認為房屋租賃權與用益物權在法律邏輯上沒有本質區別，應通過立法逐步將房屋租賃權發展為用益物權這一點，仍然值得探討。物權的設定必須嚴格遵守物權法定原則，即物權的設定必須嚴格遵守法律規定，“禁止當事人自由創設物權，也不得隨意變更物權的種類、內容、效力和共識方法”。為了避免當事人濫設物權損害他人利益，物權法定十分必要。從法律邏輯上分析，房屋租賃權的基本特點與物權相符合（農村房屋租賃權在特定性、獨立性、直接支配性和排他效力方面，都符合物權法律邏輯，具體將在第三部分展開論述），之所以在現代社會生活上還是以其為債權性質，是出于法律的規定。然而事實證明，承認房屋租賃權的物權性質，更利于保護承租人的權益，也符合更深層次的經濟規律的要求，有利于房屋出租人的財產價值的發揮，更能進一步促進宅基地土地流轉的發展，我國法律將房屋租賃權歸為債權是法律滯后的表現。房屋租賃權是承租人對所租賃的房屋占有、使用、收益的排他性權利，對照我國的物權體系，應歸屬于他物權。但租賃權物權化說建議將其簡單歸于用益物權實在欠妥。對于用益物權，《物權法》第一百一十七條規定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。”在我國特殊的土地共有制度下，用益物權權能可以說作為物權來說其權能已經相當完善，其占有、使用、收益的權能在現實利用中一般能得到完全的行使。但是，房屋租賃權來源于房屋租賃契約（并不是說農村房屋租賃權產生于租賃契約其就是債權，租賃契約是農村房屋租賃權產生的原因，并不能決定其產生權利的性質），將房屋租賃權設定為對農村房屋占有、使用、收益的權利，是一般情況下的權能表現，但只要在法律允許的范圍內，法律并不排除雙方當事人通過租賃契約限制或擴張農村租賃權的權能。包括最為經典的的承租人保護措施“買賣不破租賃”制度，可以通過雙方當事人簽訂契約約定排除。相對的，房屋租賃權又可能不限于占有、使用、收益。《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”也就是說，在一定程度上，雙方當事人甚至可以讓承租人擁有一定的處分權。所以說，房屋租賃權是他物權的一種，但不同于用益物權。農村房屋租賃權在形式上與普通房屋租賃權并無區別，屬于房屋租賃權的一種特殊形式，自然也應認定為他物權。

二、農村房屋租賃權物權制度的完善

傳統大陸法系物權制度沒有明確的物權定義，學者提出的觀點很多，其基本內容大體相似，即“物權是權利人對特定物所享有的直接支配和排他的權利”。孟勤國教授認為，物權是“一定的權利主體直接支配一定財產利益并有排他效力的權利”。無論是有體物還是無體物，其外在形態如何，其之所以具有作為物權客體的價值與意義，是因為其具有財產利益。從財產利益的角度定義物權顯然更符合生活和經濟發展規律。農村房屋租賃涉及出租人（即房屋所有權人），承租人（即農村房屋租賃權人）以及其他非所有人之間的權利義務關系，此權利義務關系產生的基礎不是單一的物權關系，而是農村房屋租賃權和房屋所有權所交織而成。為了保證農村房屋租賃當事人正當權利，以及宅基地使用權的合理合法流轉，必須理清此二種物權的物權性質以及二者之間的關系。農村房屋租賃權是承租人對所租賃的農村房屋占有、使用、收益的權利。如前所述，農村房屋租賃權產生于農村房屋租賃契約，對于其究竟是物權還是債權歷來有所爭議。筆者認為，租賃契約是產生農村房屋租賃權的原因，但這并不能決定農村房屋租賃權的性質，契約既能產生債權，也能產生物權。判斷農村房屋租賃權是否是一項獨立的物權，應從其是否具有物權特性，即特定性、獨立性、直接支配性和排他效力入手。

1.農村房屋租賃權的特定性和獨立性。一物要能為物權人支配，必須具有特定性和獨立性。一物是否具有特定性和獨立性，其認定方式并不是一成不變。一塊普通的石頭，對于大多數人也許并沒有法律上的意義，不能算作法律上的物，但也許對某個人而言具有特殊的意義，如果他與石頭所有人簽訂買賣契約，那這塊石頭就可以特定化和獨立化，這塊石頭上就產生了物權。所以說，是否具有特定性和獨立性，首先來自于當事人之間的認同。農村房屋租賃權的客體是基于房屋利用上的財產利益，農村房屋租賃雙方當事人簽訂租賃契約，即意味著對此財產利益的特定性和獨立性的認可。雖然此財產利益沒有實在的外在形態，但不影響它成為物權客體。另外，除了當事人的認可，一物權的特定性和獨立性還必須得到法律的認可。我國法律雖然將房屋租賃權歸為債權，但并沒有明確說明其不具有特定性和獨立性。而且，法律應服務于社會生活，法律對當事人做出限制是為了維護正常的財產關系和秩序，農村房屋租賃權具有特定性和獨立性是社會經濟規律的要求，法律也不應當對此作出限制。所以說，農村房屋租賃權作為一項物權具有特定性和獨立性。

2.農村房屋租賃權的直接支配性。許多學者認為，直接支配是指物權人無須他人意志或行為介入即能實現對標的物的管領處分。如果按照這種理論，農村房屋租賃權的行使必須涉及到其他人的意志或行為的介入（絕大多數情況下是房屋所有人），似乎就不具有直接支配性，也就不可能是物權。但這條理論其實是有漏洞的，例如，所有人對自己已經抵押的財產，不經抵押權人的配合和協助，是不能轉讓該財產的所有權的，那是不是就是說所有人對這筆財產就沒有直接支配性，此所有權也就不是物權了呢？答案顯然是否定的。物的直接所有是最基礎、最圓滿的直接支配，但物的直接所有顯然不能涵蓋財產利益的全部意義，例如用益物權，顯然對于用益物權人來說是一筆極其重要的財產，但此財產利益并不是表現為對物的所有。直接支配不能簡單等同于對物的實際所有，而應理解為以物的占有為基礎的，對體現在物上的一定財產利益所具有的獨立選擇權和決定權。農村房屋租賃權人作為農村房屋的實際占有人，無論契約如何約定，其總是能獨立地直接支配租賃房屋一定程度上的使用、收益。在租賃契約約定的范圍內，承租人可以自由選擇使用、收益的方式，比如房間的布置，或對房屋暫時的閑置，只要不損害他人的利益，農村房屋租賃權人都可以自己決定，而不用征得他人的同意。毫無疑問，農村房屋租賃權人具有直接支配性。

3.農村房屋租賃權的排他效力。首先要明確的是，物權的排他效力不等于所有權的排他效力，一物上除了所有權，可能產生多種其他形式的物權。一物上存在各種物權并不違背物權的排他效力，因為它們在各自的范圍內是獨立自主的。物權的排他效力是物權人排除非物權人不當干預、不當拒絕其物權存在和實現的效力。農村房屋租賃權作為物權所表現的排他效力，主要表現在三個方面：一是同一租賃物上，只允許存在一個合法有效的農村房屋租賃權。現實中，一幢房屋分租給幾個承租人非常常見，但這樣的分租中，租賃物是被分割后的各部分租賃房屋，各部分的法律意義是不同的，所以互相之間并不沖突。二是農村房屋租賃權的行使獨立自主，不受租賃房屋上的其他類型的物權（包括所有權）的不當干預。三是農村房屋租賃權人有權依法要求非物權人履行作為或不作為的義務來排除對自己物權的侵害。此排他效力不只對抗一般的非物權人，也能對抗房屋所有權人。農村房屋租賃權人與所有權人之間的對抗并不是農村房屋租賃權與所有權之間排他效力的對抗，因為物權的排他效力針對的是對物權負有義務的人，而不是其他物權。農村房屋租賃權是獨立的物權，不受所有權支配，所有權人對于農村房屋租賃權來說，也是非物權人的一部分，自然也是義務主體的一部分。

農村房屋租賃權具有特定性、獨立性、直接支配性和排他效力，符合物權的法律邏輯。在此前提下，我國法律應當將農村房屋租賃權規定為物權，才符合經濟規律的要求，才能為租賃雙方當事人提供完善的法律保障。

三、農村房屋租賃權與農村房屋所有權的關系

農村房屋租賃權與農村房屋所有權共同構成了農村房屋租賃法律關系的基礎，為了正確認識和保護當事人各方的權益，保證農村宅基地的正常有序流轉，必須理清各物權之間的關系。

首先，農村房屋租賃權與房屋所有權是平等的。平等是民法理論的基本理念，也是物權理論的重要內容，但現實與立法中得到正確貫徹的，只是平等主體所擁有的不同所有權，而且往往指的是一種尺度上的平等。所有權與其他物權之間的平等卻歷來受人忽視，乃至有學者認為所有權是其他種類物權的母權，其他種類物權是來自于所有權的派生，其他物權的內容和效力有限，并且是為了所有權利益的實現而存在。如果說農村房屋租賃權的實現是為了保證出租人權益的實現，顯然與現代社會的經濟規律不符，因為出租人的權益自有所有權制度的保障，無論是出于生活經驗還是法律制度的設定，農村房屋租賃權制度顯然要平等地注重承租人的財產利益的實現。如果農村房屋租賃權必須服從于房屋所有權，那承租人就會和出租人處于不平等的地位，承租人自由行使自己農村房屋租賃權的自由就會受到房屋出租人的影響與限制，不利于農村房屋租賃權作為物權的意義的實現。平等是社會經濟發展的要求，應當實現農村房屋租賃權應與房屋所有權之間的平等，房屋所有權的利益的實現，不能以犧牲農村房屋租賃權為代價；同樣，保障農村房屋租賃權實現的同時，不能損害出租人的房屋所有權。

其次，農村房屋租賃權是獨立的物權。農村房屋租賃權的獨立不僅表現在其他同類型權利之間的獨立，更表現為與房屋所有權之間的獨立。農村房屋租賃權基于租賃契約產生，并不是來自房屋所有權的權利轉化。農村房屋租賃權是承租人實現自己的物權意志和財產利益的方式，不受所有權的支配或干預。農村房屋租賃權的獨立是實現其與房屋所有權的平等的基礎。

總之，在農村房屋租賃中，農村房屋租賃權與房屋所有權是平等的，互相獨立的，并各自產生了兩個獨立的物權關系。承租人是農村房屋租賃權的物權人，同時又是房屋所有權的非物權人，與其他非物權人一樣，必須要尊重出租人的所有權，有以作為或不作為的方式保證出租人所有權順利實施的義務，因其本身直接占有租賃房屋，比之其他非物權人更容易也更可能侵害出租人的房屋所有權，因此成為了房屋所有權的特定義務人。與之相應，出租人是出租房屋的所有人，同時又是農村房屋租賃權的非物權人，與其他非物權人一樣，要尊重承租人的農村房屋租賃權，在行使自己的所有權時也要以作為或不作為的方式保證承租人的農村房屋租賃權的順利實施，因所有權的實現很可能影響農村房屋租賃權的存續與實現，因此出租人成為了農村房屋租賃權的特定義務人。兩組互相獨立的物權關系交織在一起，構成了農村房屋租賃物權體系，以之為基礎的農村房屋承租人、出租人以及其他非所有人的權利義務關系清晰浮現了出來。

四、結語

“農村宅基地使用權作為一種用益物權，如果僅僅是確定其歸屬，則其財產的價值未能充分發揮，只有允許農村宅基地使用權流轉，才能將資源流向有效的利用主體，實現資源的最優配置”。隨著社會經濟的發展以及城市化進程的加快，農村宅基地及其上房屋的流轉將成為市場經濟之中合理配置資源，緩解日益加劇的住房市場壓力的重要手段。農村房屋租賃能讓農村村民在有效發揮自己所有的房屋的財產價值的同時，仍然能有效掌握作為自己重要生存保障的房屋所有權以及宅基地使用權。農村房屋租賃正是打開宅基地流轉市場，合理配置農村土地資源的先鋒和突破口。《土地管理法》第六十二條與推行農村房屋租賃并無實質沖突。農村居民若要出租自己的房屋，可能是進城務工而有閑置宅基地與房屋，也可能是將自己房屋的一部分用作出租，一般不可能將房屋完全出租而沒有其他居所。無論是哪種情況，承租人占有租賃房屋，農村居民仍然對自己的房屋享有所有權，宅基地使用權暫時轉讓。若租賃結束，根據“地隨房走”原則，宅基地使用權又會回到出租人農民手中。所以說，農村房屋租賃并不與一戶一宅原則相矛盾，在現在對宅基地流轉市場需求日益迫切的情況下，其能夠讓農民發揮財產的經濟作用的同時，又能保證農村土地安全。我國現行法律注重的是城市房屋租賃，隨著農村房屋租賃市場的開擴，現行法律的滯后已經不利于保護農村房屋租賃當事人的利益以及租賃市場的良好有序發展，必須制定專門的農村房屋租賃法律法規。農村房屋租賃法規的完善，一方面要確認農村房屋租賃權的物權性質，一方面要把握住農村房屋租賃與普通房屋租賃的特殊之處，保證農民對自己所有的財產的經濟價值和社會價值的同等、充分發揮。

參考 文 獻

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