淺析不動產善意取得構成要件

【摘 要】我國《物權法》確立了不動產的善意取得制度，不動產善意取得制度的設立，對法律實務工作有重大的指導意義，本文實務工作中的善意取得制度的構成要件進行了初步的理論探討。

【關鍵詞】不動產；善意取得；構成要件

一、不動產善意取得概述

動產善意取得制度是指無處分權人將不動產轉讓給受讓人，如果受讓人在受讓不動產時系出于善意且支付了合理價款，并且依照法律規定進行了登記，受讓人就可依法取得該不動產的所有權，原所有權人不得要求受讓人返還的制度。受讓人在對不動產登記簿進行查閱之后，基于對不動產登記簿的信賴，也就是對不動產登記公信力的信任，而與登記權利人進行有償交易，且依據法律規定進行了不動產轉讓登記，則無論登記權利人是否為該不動產的真正所有人，善意受讓人都可依據法律規定成為該不動產的所有人，不動產的原所有權人只能要求無權處分人或有過錯的登記機關賠償損失，即不動產善意取得制度的核心價值是保護善意第三人的權益，維護正常的不動產交易秩序。

二、不動產善意取得制度的構成要件

我國《物權法》第106條規定：無處分權人將不動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（1）受讓人受讓動產或不動產時是善意的；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。其構成要件主要有以下：

（一）無權處分人處分了他人的不動產

無權處分是指行為人在沒有處分權的情況下，以自己的名義實施了處分他人財產的行為。常見的無權處分行為有以下幾種情況：

1.不享有所有權的人處分他人財產。如甲偽造了房產證，騙取登記機關進行了不動產登記并將房屋進行了轉讓。

2.雖享有所有權，但所有權受到限制的。如財產被查封扣押后，所有人仍非法處分該財產。

3.轉讓人本來有處分權，但后來喪失了處分權，如房屋被征收，但未進行注銷登記，此時若進行了不動產交易，善意受讓人可依法取得該不動產的所有權。

（二）受讓人受讓不動產時是善意的

關于“善意”的判斷標準因轉讓對象的不同而有所差別，《物權法》第106條規定“受讓人受讓動產或不動產時系出于善意”，因此，物權法規定的“受讓時”是判斷受讓人是否出于“善意”的起點，涉及到受讓人受讓不動產是否出于善意，學界有兩種觀點：一種是受讓人在接受標的物時是出于善意；另一種觀點認為，須在辦理不動產登記之時判斷受讓人是否出于善意。

（三）受讓人通過支付合理價格取得該不動產

我們通常理解的交易行為是雙方為獲得某種利益而進行了物與物或物與服務的交換，不動產善意取得制度僅適用于交易行為。廣義上的交易行為可分為有償和無償兩種，但對于不動產善意取得制度所規定的合理價格的“交易”，我們必須進行縮小解釋，即有償交易。所謂合理價格，應當以市場價格為參照或執行政府指導價格，但合理價格的確定在實踐中仍存在困難，一方面，就不動產登記簿而言，其公信力比占有的公信力更強，動產的公示手段是占有，但占有的公示力非常薄弱，因為現實生活中占有而非所有的情況大量存在，在市場交易中，如一方出賣人以極低價格出讓其動產，通常會引起購買方對其是否擁有該動產的所有權產生懷疑。而不動產不會存在這種限制，因為不動產的公示方法是登記，受讓人可以通過親自查詢不動產登記簿的方法確認該不動產的所有人，只要確認該讓與人是不動產登記權利人，那么即使該不動產的價格再低，受讓人也可基于對不動產登記簿的信賴而與登記權利人進行交易。不動產交易中，必須考慮不動產的特征，綜合判斷不動產的合理價格。

（四）轉讓的不動產已經進行了產權變更登記

《物權法》第9條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。該條規定了不動產的取得必須依法進行登記， 受讓人應通過登記的方式取得不動產的所有權，物權法區分了合同和物權的效力，即使買賣雙方簽訂了有效合同，但是沒有到登記機構進行登記，那么受讓人仍不能取得不動產的所有權。辦理登記是物權公示公信原則的要求，只有進行了不動產登記才能發生對抗原所有權人的效力，不動產登記具有公示、公信、善意保護和警示的效力。不動產的取得、轉讓、變更或消滅都應當以登記的方式向社會公示，并且即使登記的信息與事實不相符也應當認定是正確的，以保護第三人的合法權益，同時，當事人能夠清楚地了解到不動產及其權利人的相關情況，做出有利于自己的決定。

三、結論

不動產善意取得制度保護了不動產交易中的善意第三人，但同時也給原權利人造成了重大的利益風險。在司法實踐中判定“善意”不僅僅是理論和實務界需要長期討論的焦點，這也關系到我國民法典的制定。

參考文獻

[1]王利明：《不動產善意取得的構成要件研究》，《政治與法律》，2008年第10期。

[2]程嘯：《論不動產善意取得之構成要件——<中華人民共和國物權法>第106條釋義》，法商研究，2010年第5期。

[3] 魏燕珍：《論不動產善意取得制度——以絕對物權行為理論為視角》，《中山大學研究生學刊（社會科學版）》，2010年第3期。