我國購房者年齡結構對住宅需求的分析

張 芳 郭素婷

（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

一、引言

住宅是人類最基本的生活資料之一，人口因素是影響住宅市場的重要因素之一，關注住宅市場就要關注人口因素。著名市場營銷專家科特勒曾經說過：市場是由具有特定的需要或欲望的全部潛在客戶所組成的。住宅市場上潛在客戶是由不同年齡段的消費者共同構成.關注人口因素中人口年齡構成，有利于了解住宅市場，進而了解和分析住宅需求，為房地產營銷提供指導意見。

由于每個個體都有一個生命周期，在生命周期不同階段，個體會有特定的事情要做。如美國人一般會在20歲左右工作，26歲左右結婚，31歲左右購買第一套房產。即他們首次置業年齡集中在25～39歲之間。這個規律在日本也同樣存在。日本人口分組住宅自有率數據顯示：1978～1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率是5.6%；35～39歲人口組平均住宅自有率達到了55%。即25～39歲年齡段的人口是住宅消費主力軍。據中國指數研究院調查結果，我國25～34歲年輕人是第一大購房群體，35～44歲中年人是第二大購房群體，這兩個年齡段的人是我國房地產市場需求主力軍。

中國是世界上第一人口大國，加上自古以來置業觀念，人們有較為強烈的住宅需求。不同年齡段群體因所處的生命周期階段、價值觀、生活習慣、消費習慣和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年齡段群體的消費需求和消費理念。就住宅需求來言，不同年齡結構的某一群體在住宅價格、區位、面積、戶型設計以及其他配套設施等有不同的需求特征。研究各個不同年齡段的不同住宅需求特征，將為住宅市場開發和發展提供寶貴參考意見。

二、我國購房者年齡結構與住宅需求的關系

（一）我國的住宅現狀

自1998實行住房改革以來，我國進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化階段。總體上住宅市場供求結構存在非均衡現象，2000～2009年間普通住宅供給量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明顯下降，總體上呈現增長趨勢。總之，2000～2009年間普通住宅有效供給量始終大于有效需求量，即處于供大于求狀態。如下圖。①

而2000～2009年間我國住宅供求結構中，別墅或高檔住宅的有效需求量和有效供給量處于變化中。有效供給量2000～2007年間呈上升態勢，2007年以后出現下降趨勢；有效需求2000～2007年間顯著增加，2007～2009年出現先下降后上升的趨勢。兩者相比，2000～2008年間的變化趨勢基本相同，差距不斷縮小；2009年出現有效需求大于供給的情況。如下圖。

住宅智能化方面。如果說70年代解決的是有無問題；80年代解決的是大小問題；90年代關注的是環境優美問題；21世紀是住宅智能化時代。我國智能化住宅經歷了三個發展階段：1998年以前只是推出了智能化居民小區理念；1998～2000年間是小區智能化的試點階段；21世紀進入了智能化住宅的迅速發展和提高階段。

為提高競爭力各大省市相繼出現了建筑規模大、投資高的智能化住宅小區。如上海中凱之光計劃智能化系統投資采用每平米100元的標準，以達到高檔水平。智能化住宅已成為住宅需求的不可抵擋的趨勢，尤其是寬帶網在智能化小區中的應用已成為必然。

我國老年住宅供應緊缺。2010年據估計約有69萬老年人住在11000多家政府或政府資助的福利老年護理院；居住在非盈利、非政府的護老中心的老年人數不到27萬。隨著社會觀念對老年住宅的認可，未來老年住宅市場潛力巨大。

（二）我國購房者年齡結構現狀

從中國指數研究院調查結果看：25～34歲年齡段購房人數占總購房人數50%；35～44歲年齡段人口占購房人口總數24.5%；這兩個年齡段人在總購房人數中高達四分之三。如圖1。②

從上圖看出我國購房者具有明顯的年齡結構特征。這種特征與個體生命周期緊密相關。25～34歲年齡段的人大多處于結婚年齡，大部分屬于第一次置業，購房主要是為了滿足居住需要，需求彈性較小屬剛性需求，他們是當前住宅市場上購房的主力軍；35～44歲年齡段人群的孩子處于成長階段和自己事業發展階段，關注孩子成長和自己的發展，大部分屬第二次及以上置業，具有較強購房能力，購房行為屬改善性需求，對所購房屋未來的升值空間較關心，有一定的投機性。

三、不同年齡段的住宅需求

據中國指數研究院調查結果，可分幾個不同年齡段來分析不同住宅需求：

（一）基本自住需求階段

25～34歲年齡段居民，處于單身或組建家庭階段，有強烈購房需求。但受個人支付能力，包括收入、家庭財產和住宅價格等因素影響，該年齡段的購房者對住宅要求有一定特點。

如因家庭成員較少，住宅面積要求相對較小，集中在80～100平米之間。對住宅價格較為敏感，價格一定情況下，會傾向功能較全和結夠簡單的中小戶型住宅，講究空間集約利用。戶型方面，對臥室設施的要求較高，對樓層要求不高；出于交往和積累人脈考慮，會考慮周邊娛樂設施及商業完善程度，對公共交通完善程度要求較高。

相對來說，他們是當前住宅需求的主力軍，更關注相關限購政策及住宅市場信息，選擇合適的購房時機。受經濟實力限制，他們會選擇父母資助或貸款購置房產。較容易受住房金融政策影響或對所購房產未來升值預期的影響。

（二）發展需求階段

35～44歲年齡段居民處于孩子成長階段及自己事業開創階段，較于上一階段居民，經濟上有所改善，家庭人口數量增加。此階段居民對住宅面積相對于基本自住需求階段要求會大些。考慮到孩子教育問題、養老問題及個人事業發展，傾向交通方便、教育設備完善，能夠滿足照顧老人的發展舒適型住宅。

對空間較寬松、小區環境良好、住宅內部組合和配套設施較好的住宅有更大偏好。如較多房間數，對廚房、書房以及衛生間要求較高，更加注重對各種功能空間的組織和搭配；更注意小區的配套設施及小區環境幽雅等等。因而更多購房者選擇大中戶型住宅，以此能夠與父母兒女共同居住，也能夠滿足子女教育和撫養老人雙重需求。這種住宅要求屬于再次購房需求，此年齡段的購房者在住宅需求上，更注重生活品質提升。建筑風格上有自己獨特選擇，來反映自己的品味。隨著經濟能力提升，此階段購房者更加注重物業服務，對停車場、社區服務及物業管理等有更高要求。

（三）享受需求階段

45～54歲年齡段居民，已有一定程度財富積累，具備一定經濟基礎，有一定購買力水平，傾向追求生活安逸和享樂，注重住宅性能和品質。此年齡段人群將目標定位在面積大、價值高、生態環境好、小區設施齊全和現代化高檔住宅。有能力也有意向選擇優良住宅，除基本配套設施外，還可以根據實際需要進行個性化設計。

總之，這一個年齡代消費人群的子女開始成家立業，自身也開始步入空巢期，他們考慮為子女購置房屋或進行改善性需求滿足。但要考慮這一消費人群的子女是否同樣擁有購房水平，若他們擁有一定經濟實力，那么這一年齡代對住宅需求就會相對減少。

（四）便利需求階段

55歲以上年齡段居民，處于退休養老階段。隨著我國步入老齡化社會，此年齡段居民數量的增加，養老問題已變得日趨嚴重，將刺激該年齡段住宅市場的發展。由于老年人身體機能的退化，其住宅需求有幾個特點：住宅面積不會過大，方便老年人日常生活；住宅通風好，陽光充足；多層和高層樓盤配備電梯方便老人進出；社區內有配套的醫療場所，方便老年人就近尋醫。對住宅功能、內部設施及室內室外環境和設施要求會更高。

由于我國老年人受傳統觀念的影響，把居家養老作為首選的養老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首選，他們更傾向考慮到老年人生理和心理特點建筑的住宅，對內部結構布局及設施能滿足其獨特需求的住宅青睞有加。目前出現的規范化老年公寓，可以為老年人提供安全便利的生活環境。

四、建議

通過分析不同年齡段人群住宅需求，結合住宅現狀，為住宅市場的發展提供些參考意見：

（一）抓住普通住宅需求

從我國住宅現狀看供給和需求都呈上升趨勢，但總體上略顯得供大于求。通過人口年齡對住宅需求分析，得出占購房總人數50%的25～34年齡段對住宅需求屬基本自住性需求。這個龐大需求群體受經濟條件限制，更傾向購買普通商品住房。但這個群體處在成家這個年齡段，是剛性需求。

因而開發商在做住宅開發建設時，要透徹分析此年齡段人群的心理特征、購房資金的可能來源（工資收入、家人支持或銀行貸款或是公積金貸款等）、對住宅功能的要求等，注重“以人為本”的設計理念，發揮住宅使用性；要盡量采用節地、節水和節能的建筑方法和可循環利用材料，降低成本，講究經濟；既注重住宅外部美觀，更關注住宅內部設計的美觀性。

因該年齡段群體對住宅面積需求在80～100之間，屬小戶型。因而開發商要做好小戶型住宅的設計，充分利用好面積與空間，做好精細化設計。如充分利用隔墻和走道吊頂形成儲藏空間：用來儲藏入戶門附近的鞋、傘及包；儲藏臥室里的換季衣服和床上用品。既節省墻體材料，又節省家具占用的空間面積。③實際已經出現了這樣的戶型設計，既美觀也能有效利用空間。

（二）重視舒適住宅需求

35～44年齡段人口對住宅需求影響體現在對舒適型住宅需求上。關注住宅教育及對己事業的積極作用等。我國舒適型住宅在供求關系上存在不均衡，呈現供不應求的局面。這個年齡段需求群體占住宅需求總人口比例達到了25%，住宅價值高，對房地產開發商有影響巨大。

在對舒適型住宅需求提供方面，房地產開發商要滿足其發展的需求。住宅設計上要體現出特色，提供完善的服務設施等。

首先，居住功能要多元化。舒適性住宅不僅是一個生產空間重要的是發展空間。因而除具備必需的生存條件，還要設計供住戶及其子女讀書學習、健身鍛煉、文化娛樂和藝術培養等空間，讓住戶真正體驗到舒適性。其次，住宅設計要講究文化性、藝術性。住宅外觀和內部設計上要力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環境，滿足人們心理需求，體現住宅的品位。再次，舒適型住宅要講究以人為本。設計要符合人的生活活動規律，做到動靜分開，如餐廳、廚房、公共衛生間集中布置，臥室、書房和化妝間集中布置。窗戶設計上要滿足住戶親近自然的需求，降低窗臺，還可設計成弧形窗、落地窗或轉角窗。

（三）兼顧享受型和便捷性需求

享受型住宅需求年齡群都有一定財富積累。其需求量雖不及自住型需求，但單體價值大，附加值高，因而值得開發商關注。

對物業服務高要求是享受型住宅需求的一個特點。較為代表性是對智能化住宅的需求。隨著信息化時代到來，居民需求住宅實現智能化，來增加家庭辦公以及其他許多社會性的功能，如教育、娛樂、醫療和購物等等。因而開發商要做好寬帶網在智能化住宅小區的應用工作，不斷完善住宅功能。

由于我國已步入老齡化社會，銀發市場成為住宅一個新需求點。由于老年人在晚年生活觀念和態度改變，更多具有較高學歷和收入的老年人開始建立自立、自理和自信的生活態度，因而既要滿足老年人便捷性需求，還要注重老人新需求。如營造良好居住環境，提高綠化率，采用園林景觀設計手段，設計人性化“步道”，方便老年人鍛煉身體。通過完善醫療服務設施，關注老年人健康，滿足老年人特殊需求。

注釋

①姜曉春.我國住宅市場供求的非均衡計量分析[D].吉林大學，2011。

②凌秀麗.人口年齡結構變化對我國房地產市場需求的影響.中國價值，2011。

③楊熙，張楠.小戶型住宅設計初探.[J]現代裝飾理論，2011（26）。

[1]郭維鈞.我國智能化住宅小區的現狀及展望[J].北京工業大學,2001.

[2]王永慧，張麗.未來人口年齡結構對住宅需求的影響[J].中國人民大學，2005（3）.

[3]張小杏，楊斌.淺議實用性和舒適型住宅建筑設計[J].土木建筑學術文庫，2008（10）.

[4]凌秀麗.人口年齡結構變化對我國房地產市場需求的影響[J].中國價值，2011.

[5]姜曉春.我國住宅市場供求的非均衡計量分析[D].吉林大學，2011.

[6]楊熙，張楠.小戶型住宅設計初探[J].現代裝飾理論，2011（26）.