河南省房地產(chǎn)價格影響因素分析

彭佳婧

（鄭州大學(xué)，河南鄭州450001）

1998 年我國實行住房商品化制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)憑借其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)帶動能力強，對整體經(jīng)濟產(chǎn)生了雙倍放大效應(yīng)，并一度成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。我國實行土地使用制度市場化政策以來，房地產(chǎn)價格一路高歌。這一經(jīng)濟現(xiàn)象帶動各行各業(yè)發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)泡沫，如投資性需求的增加降低了普通居民的生活質(zhì)量，直接影響到社會的穩(wěn)定和發(fā)展，也使住房成為一個民生話題。就此，國家出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大對房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控力度。就河南省而言，限購、二手房交易稅和取消經(jīng)濟適用房等政策已然在中原區(qū)全面展開，但是如此強有力的宏觀調(diào)控并沒有壓低中原區(qū)的房價。作為中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)最為核心的省份，河南地區(qū)在這樣的經(jīng)濟背景下房價又會有怎樣的波動呢？究竟哪些因素影響了河南省房地產(chǎn)價格呢？[1]

一、河南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。[2]房地產(chǎn)業(yè)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)中被劃為不動產(chǎn)，在統(tǒng)計上被劃分為第三產(chǎn)業(yè)。從購置土地到建造成不動產(chǎn)，少則數(shù)十萬元，多則千萬元，甚至數(shù)億元。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。宏觀經(jīng)濟政策也會影響到房地產(chǎn)投資熱度。[3]

（一）宏觀經(jīng)濟分析

中原經(jīng)濟區(qū)作為河南發(fā)展的大背景給了河南房地產(chǎn)業(yè)一個較大的舞臺。“兩不三新”的路子就是要靠著新型城鎮(zhèn)化作為引領(lǐng)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展的道路。

首先，GDP 的增長將影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，人均GDP 處于800 美元至8000 美元時處在房產(chǎn)起飛和快速發(fā)展的時期。其中，3000 美元是分水嶺，此時社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的需求膨脹，標志一國經(jīng)濟進入新的發(fā)展階段。[4]數(shù)據(jù)顯示，2011 年我國人均GDP 為5414 美元。就區(qū)域而言，最高的上海與北京兩市分別為13259.136 美元和13114.27 美元，而河南省的人均GDP 是4602.96 美元，不及平均水平，卻處在國際經(jīng)驗中需求最為旺盛的階段。這就意味著，當上海市和北京市等區(qū)域經(jīng)濟中房地產(chǎn)的支柱地位即將逐漸淡出之時，河南省地產(chǎn)業(yè)正如日中天一般蓬勃發(fā)展。

其次，城鎮(zhèn)化建設(shè)對商品房產(chǎn)生剛性需求。根據(jù)世界主要工業(yè)化國家城市化進程來看，當工業(yè)化進入中期階段或城鎮(zhèn)化水平超過30%以后，城鎮(zhèn)化進程將明顯加快，直到超過70%，城鎮(zhèn)化速度才會減緩。據(jù)統(tǒng)計，2011 年我國城鎮(zhèn)化率實現(xiàn)51.27%，居于高位的上海和北京早已超出70%的上限，分別達到城鎮(zhèn)化率88.6%和85.0%，而位于中部地區(qū)的河南省城市化進程相對緩慢，只有40.6%，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還有很大。伴隨著中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的逐步落實，河南已進入城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時期。由此我們可以預(yù)知未來一、二十年內(nèi)，城鎮(zhèn)化帶來的住房需求也會相應(yīng)增加。[5]

此外，人口成為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展的另一個原因。從基數(shù)上看，河南人口總量大。從農(nóng)業(yè)人口角度看，河南還是農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?2.30%。據(jù)國家發(fā)展改革委員會統(tǒng)計，河南省共有農(nóng)民工2670 萬，占河南全省總?cè)丝诘?4%。這樣大的在城市打工的群體造就了河南省近幾年的城市化快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求。[6]

綜上所述，伴隨著GDP 和城鎮(zhèn)化水平的提高，在河南這樣的人口大省經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)還將有一定的上升空間。

（二）微觀經(jīng)濟分析

1.投資方面。房地產(chǎn)不但具有使用價值，而且具有價值。因此，它具有消費和投資雙重屬性。目前，就國內(nèi)投資產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)飽受投資者歡迎。因為房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)受到銀行等金融機構(gòu)的青睞，而且，其保值增值能力強，不但可以投資賺取差價，還可以租售獲得收益。特別是近幾年，溫州炒房團的介入和土地資源稀缺性以及城市化進程使得住房的剛需和投資熱情同時高漲。著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平先生認為，中國有四大類資金投入房地產(chǎn)市場：家庭存款、企業(yè)不投資資金、受賄款、國際熱錢。這些資金大量涌入房地產(chǎn)市場后，拉升了中國房價。[7]河南省房地產(chǎn)年度投資占全社會全年固定資產(chǎn)投資比例逐年增大。年度投資總額由1994 年49.61 億元發(fā)展到2011 年2626.54 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資尤其是2004 年以后，無論是房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)還是房地產(chǎn)投資額都有了顯著的增長。

2.銷售方面。城市居民住宅剛性需求主要有三種類型：新婚型、改善型、享受型。無論是剛性需求還是投資性需求都使得房價快速上漲。銷售量持續(xù)上漲，銷售額和銷售面積快速增加，這說明今年房地產(chǎn)需求逐年增加。就河南商品房銷售額來看，由1994 年的16.43億元到2011 年的2196.81 億元的快速增長，以及商品房銷售面積由1994 年的225.04 萬平方米到2011 年的6275.16 萬平方米的發(fā)展，我們可以看到河南房地產(chǎn)需求還是很強勁的。

3.供給和需求同時增長。自1997 年至2011 年，河南省房屋竣工面積和商品房銷售面積都呈現(xiàn)上升趨勢。據(jù)調(diào)查，中國平均每戶擁有1.2 套住房，但是，中國住房問題主要是分配不均勻而非總量供給不足。從總量上看，河南省房屋竣工面積增長速度高于商品房銷售面積的增長。這說明河南省房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，也就解釋了為什么河南省出現(xiàn)“鬼城”等空置率高的問題。但是由于河南省正在加快城市化的腳步，鑒于土地稀缺性和人口城市化等概念的加深，開發(fā)商對市場的預(yù)測仍然看漲。由此得知，河南省房地產(chǎn)價格仍然處在價格波動曲線的上升階段。

綜上所述，河南省房地產(chǎn)自1994 年以來，尤其是2004 年之后，一直處于較快發(fā)展的態(tài)勢。總量上的增長體現(xiàn)在兩個方面：投資和消費。由圖顯示，河南省房地產(chǎn)業(yè)投資總額和銷售狀況都在增長，供需曲線整體向右上方平移。

（三）房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟影響因素

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它具有消費和投資雙重屬性。影響我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟因素主要有國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城市化率和房屋造價等。

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。國內(nèi)生產(chǎn)總值是國民經(jīng)濟核算的核心指標，也是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟狀況和發(fā)展水平的重要指標。而宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是雙向影響的。如果宏觀經(jīng)濟不景氣也就是GDP 指數(shù)下降的話，三大產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域都將受到影響。金融不景氣，企業(yè)合并或破產(chǎn)較多，人均收入減少，人們對市場看跌，這樣需求就會減少，相對而言存量住房就會增加，房地產(chǎn)供求矛盾結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。而當宏觀經(jīng)濟高速發(fā)展的時候，必然伴隨著居民收入的增加和投資需求的增加。人民對市場信心增強必然會出現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，此時，房地產(chǎn)價格也會上升。[8]

2.人均可支配收入。人均可支配收入被認為是消費開支的最重要決定性因素，常被用來衡量一國居民生活水平的變化情況。而居民人均可支配收入和房地產(chǎn)價格之間也存在一種緊密關(guān)系。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額不變的前提下，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每增加100 元，全國房屋銷售價格指數(shù)就可以提高0.7813 個百分點。此外，居民可支配收入主要用于消費和投資兩部分。鑒于房地產(chǎn)具有雙重屬性，因此，人均可支配收入越多，人們進行投資和消費的欲望和能力就越強。房屋相對于其他商品來說，保值增值性強，這種特點導(dǎo)致人們用大量的資金進行投資，促使房屋價格因供求關(guān)系影響而上升。理論上該變量和房價存在正相關(guān)性。

3.城市化率。城鎮(zhèn)化率又稱城市化度，一般采用人口統(tǒng)計學(xué)指標，即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍Ｋ且粋€國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要標志，也是衡量一個國家或地區(qū)社會組織程度和管理水平的重要指標。中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)要探索出一條“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展的路子，以城鎮(zhèn)化為引領(lǐng)，勢必會增加城市住房需求。理論上認為，城市化率與房價呈正相關(guān)。

4.房屋造價對房地產(chǎn)價格的影響。工程造價、土地價格再加上其他經(jīng)營銷售成本等構(gòu)成了房屋的造價，房屋的造價直接影響了商品住房的成本。因此，理論上該變量和商品住房的價格呈正相關(guān)。

二、實證分析：以河南省為例

（一）研究對象的選取

本文選取河南省歷年商品房數(shù)據(jù)進行相關(guān)因素分析，以歷年河南省商品房價格作為被解釋變量，選用城市化率，人均可支配收入、房屋造價等三個方面做解釋變量對被解釋變量進行擬合，以期求得擬合優(yōu)度。[9]

（二）模型的建立

對解釋變量進行設(shè)定：城鎮(zhèn)化率(X1),人均可支配收入(X2),竣工房屋造價（X3）,隨機誤差項(u)。對房價的影響因素還有很多，這里就把其他的影響因素納入隨機誤差項u。

對被解釋變量進行設(shè)定：歷年商品房均價（Y）。這項數(shù)據(jù)是用河南省歷年商品房銷售總額除以歷年商品房竣工面積所得。

根據(jù)以上分析，設(shè)定經(jīng)濟計量模型如下：

Y=b+b1*X1+b2*X2+b3*X3+u。其中，b、b1、b2、b3 為常數(shù)。本文收集了河南歷年數(shù)據(jù)如表一所示：

表一

（三）計量分析

本文通過eviews5 軟件進行LS 實證分析得出方程：

對于給定的α=0.05，對方程中各個變量的T 統(tǒng)計量和P 值進行檢驗，可以看出X3 的P 值超出了給定的允許誤差范圍最大，說明在檢驗中不能拒絕原假設(shè)H0：β=0，也就是說房屋造價對商品房的價格影響較小，可以忽略。從模型中去掉這個變量，在進行方程的擬合，結(jié)果如下，回歸方程為：

對于給定的α=0.05，對方程中各個變量的T 統(tǒng)計量和P 值進行檢驗，X1 和X2 通過檢驗，再對模型進行多重共線性檢驗、異方差檢驗、自相關(guān)性檢驗，都通過了檢驗。方程的擬合優(yōu)度R2=0.940147，修正后的擬合很好，可信性高。而且X1 和X2 的系數(shù)為正數(shù)，說明這兩個變量與房屋價格呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，這與我們之前的理論也符合，符合經(jīng)濟意義。

三、結(jié)果分析與政策建議

通過對模型的建立和分析，我們了解了對于房屋價格起決定因素的兩個變量，基于計量經(jīng)濟模型的結(jié)果與分析，本文有針對性地提出如下政策建議：

首先，注重城鎮(zhèn)化過程中土地供應(yīng)量的問題。伴隨著中原經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，三化協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化作為引領(lǐng)對房價起到了決定性的作用。由此得知，河南省房價還將有持續(xù)走高的趨勢。因此，我們在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地的過程中要穩(wěn)定土地的供應(yīng)量，降低土地的購置成本。房價的上漲很大程度上取決于預(yù)期，如何使人們對房價有穩(wěn)定的心理預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場泡沫的出現(xiàn)才是政府調(diào)控市場的目標。政府可以在城鎮(zhèn)化過程中保證土地供應(yīng)量和土地購置費長期處在一個合理的水平，這樣才能起到宏觀調(diào)控的作用。

其次，投資方式多元化。伴隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的可支配收入會不斷地上漲，而且由于銀行的存貸款利率較低，居民存錢意愿較弱。迫使大量資金流向高投入、高風(fēng)險、高回報的房產(chǎn)行業(yè)，推高了整個河南省的房價。因此，大力發(fā)展實業(yè)和股票、保險、債券市場，促進投資多元化，減少資金流入房地產(chǎn)市場才是釜底抽薪的方法。

最后，增加保障房供給，保證社會公平。城市化過程必定帶來大量的農(nóng)村人口進城，這樣住房需求隨之增加。再加上河南省本來就是農(nóng)業(yè)和人口大省，城市化過程只能摸著石頭過河。這樣，加大保障房建設(shè)，重視竣工量而非開工量成為解決供求問題的重要手段。

[1]林文高.房地產(chǎn)價格影響因素分析：廣東佛山數(shù)據(jù)檢驗[J].南方金融，2012（3）.

[2]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)通論[M].北京：北京大學(xué)出版社2003.6.

[3]李晶淼.關(guān)于我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的研究[J].新財經(jīng)（理論版）2012（3）.

[4]李曉峰.房地產(chǎn)依然是河南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)[J].中州建設(shè),2011(2).

[5]從中部各省實證比較看河南經(jīng)濟發(fā)展情況[DB].中華人民共和國國家統(tǒng)計局.2003

[6]邱磊、張浩.人口為指標衡量河南省城鎮(zhèn)化水平[J].新鄉(xiāng)學(xué)院學(xué)報(社會科學(xué)版),2010,24(6).

[7]權(quán)亞營.關(guān)于房地產(chǎn)項目投資決策分析[J].商情,2012（12）.

[8]劉晶嘩.房地產(chǎn)價格影響因素探討[J].東方企業(yè)文化，2012（20）.

[9]車樹毅.淺談影響中國房價的影響因素分析[J].科技信息2010(18).

[10]唐莉.影響房價變動的計量經(jīng)濟學(xué)分析[J].廣東技術(shù)師范學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)）2011 年第3 期.

[11]張蕊、許蕾.我國房地產(chǎn)價格周期波動及其影響因素的實證研究[J].統(tǒng)計研究2012 年

[12]張保法.計量經(jīng)濟學(xué)[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.1.