火爆的樓市

金姬

住宅：房子基本靠搶

高橋鎮位于上海浦東新區東北角，與1990年建立的外高橋保稅區僅僅隔著一條楊高路。如今走在高橋鎮上，如果聽到一個人在打電話，他不是在說自貿區注冊企業的事，就是說在附近買房的事。

由于自貿區的4大區域中有2個設在外高橋，這里也是自貿區管委會的所在地，因此高橋板塊受自貿區利好因素影響也最為直接。高橋板塊9月合計成交二手房356套，環比（較8月）提升54.7%，高于同期上海市二手房市場24%的增幅。

據21世紀不動產上海區域市場研究部統計，自貿區主要涉及高橋、臨港新城、川沙和祝橋住宅板塊。9月份，上海二手房成交量漲幅排名前十的板塊中，有6個位于浦東，其中就包括分別外高橋、臨港和川沙。

21世紀不動產高橋店王經理告訴《新民周刊》，高橋地區在浦東一直屬于房價洼地，2010年二手房均價也只有每平方米1萬出頭，整個板塊75%都是1996年前建成的房子。而當自貿區宣布成立后的半個月，這一區域的二手房價格整體上漲了10%-20%。“最搶手的是小戶型，有的漲了30%。”乘著自貿區的東風，生意好的時候，房子早上掛牌，晚上就賣了，門店9月的成交量也達到了平時的2倍。

進入10月以后，房東普遍捂盤惜售，還會報出離譜的價格。王經理說：“一套40多平方米的老公房都會要價130萬。60平方米的開口160萬，而去年同期這樣的房子是在90萬-100萬。即便有客戶想要付定金，房東就會跳價。現在高橋板塊一般老公房均價都在每平方米2.2萬-2.5萬，是歷年最高價了。”

中原地產外高橋分店經理宋滬雄告訴《新民周刊》，現在高橋板塊的瘋漲，擠走了一批剛需客，而投資客開始入市。“9月初一套97平方米的2005年建成的商品房掛牌價240萬，9月底成交價290萬。原來的剛需客已經湊不足首付，就拿剛才那套房子來說，現在同樣戶型的掛牌價是330萬-340萬。”宋滬雄說，10月下旬開始又有房源慢慢放出來了，上漲幅度沒有之前那么大，但房價也不會跌。總體而言，高橋板塊的二手房價在高位趨穩。

二手房供不應求，一手房也水漲船高。高橋板塊9月開盤的1個樓盤，均價4.3萬元/平方米，一個月就賣了131套房源；另一個樓盤8月底一期開盤時2.6萬-2.7萬元/平方米， 二期在10月18日開盤時雖然價格上漲到3.2萬元/平方米，也成了“日光盤”。

與此同時，臨近自貿區洋山保稅港區的臨港新城受益也非常明顯。據21世紀不動產統計，截至10月20日臨港新城今年新房的成交量高達20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿區正式落地后的9月份至今，該區域新房的成交量就達到7.6萬平方米，占今年前8個月這一區域總成交量的六成，并超過這一區域去年全年的成交水平。

臨港新城某個酒店式公寓，去年開盤時的報價僅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共計成交了近400套房源，成交價漲到1.2萬元/平方米。滴水湖旁的2個項目，公寓基本售罄，僅有少量的別墅房源在售。

而距離自貿區上海浦東機場綜合保稅區不遠的祝橋板塊，二手房市場基本為剛需房，單價、總價較低，一房總價60多萬元，兩房總價80多萬元，三房總價在130多萬元。但在自貿試驗區概念落地后，祝橋板塊的二手房價格也出現了普漲，二手房均價在1.3萬-1.35萬元/平方米，短短1個月內漲了20%左右。購房者主要是在張江、唐鎮、機場綜合保稅區工作的人。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍指出，長期來看，隨著自貿區模式的復制開來，屆時對樓市的影響就不會僅僅局限在眼下自貿區的幾個板塊中了，資本彌散的機會很大。現階段集中炒作的外高橋和臨港板塊價格帶有一定盲目性，短期內漲幅過大，不僅透支了未來的升值空間，價格的夯實也需要時間去沉淀。后續買家應提高置業理性。宋滬雄相對樂觀，他認為，雖然自貿區可能只有3年概念，但至少會導入一部分新人口，這就讓住宅市場有了機會。

而DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏建議大家從“大浦東”住宅市場來看自貿區樓市。首先，“自貿區”的規劃并非鎖定一個集中型區域，而是分散在 “大浦東”沿長江一線 60 多公里的多個區域，這就預示著更多板塊將直接獲得這一重大規劃利好的輻射影響。其次，從區域經濟規劃的疊加效應來看，自貿區將整體提升“迪士尼”、“后世博”等一系列規劃的等級與輻射力度，“大浦東”絕大部分居住板塊的市場價值潛力都隨之提升。

寫字樓：租金一天一個價

自貿區內注冊企業都需要一個區內注冊地址，寫字樓一時成了稀缺資源。

世邦魏理仕（CBRE）的研究數據顯示，今年七八月份自貿區內寫字樓日平均租金報價為2.1元/平方米，而在9月底自貿區掛牌日前后和現在已經出現了兩波大幅調租漲價。目前自貿區內寫字樓的日平均租金已升至4.2元/平方米，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。如外高橋自貿園區內目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈9月份租金報價為每日3元/平方米，9月底受自貿區設立消息影響日租金漲至4.5元/平方米，目前該辦公樓的報價已調至7元/平方米。這個價格雖然比上海核心區域的甲級寫字樓還有一定差距，但已經是外高橋地區歷年最高價了。

有些入住自貿區的企業，最著急的就是找到合適的辦公地點。例如，外高橋集團的土地主要是為物流、貿易企業提供倉儲用地，以及一些企業租用的辦公樓。這也限制了很多企業在自貿區辦公的可能。隨著保稅區上升為自貿區，相關政策的出臺意味著以后自貿區內更多的可能是服務性企業，以后可能會將一些倉庫用地變為辦公樓用地，并配合自貿區的推進進行理念創新、管理創新和功能創新。

RET睿意德寫字樓高級助理董事陳曦認為， 目前來看，上海自貿區尚不具備發展為市級商務區的基礎條件。金融企業的入駐，主要業務在于離岸金融交易，以及區內企業融資需求，作為真正意義的管理型總部幾無可能。而商貿物流及科技類企業基于成本控制，對辦公物業品質要求有限。因此，自貿區辦公樓市場的發展速度與規模不會出現“井噴”。

相比之下，DTZ戴德梁行華東區寫字樓部項目服務團隊主管沈潔更看好自貿區的寫字樓市場：“原來的外高橋保稅區，雖然同樣有轉口免稅，但很多企業僅僅是注冊外高橋，辦公地卻設在陸家嘴或人民廣場等地。自貿區成立后這種現象還會持續。不過，某些類型的企業可能整體搬至自貿區，實現注冊地和辦公地的統一。”DTZ戴德梁行華東區研究部數據顯示， 截至三季度上海外高橋的研發辦公樓的空置率低于全市平均空置率5個百分點，未來可能出現供不應求局面。

除了住宅、寫字樓，就連在房地產領域相當受冷落的物流、倉儲和工業地產，竟然也成了搶手貨。一家希望購買自貿區內土地的企業，以前看中的一塊倉儲用地只有4000元/平方米，自貿區掛牌前夕漲到了6000元/平方米，掛牌后又漲到1萬元/平方米，10月中旬報價再次被提高到1.4萬元/平方米。而公司要購買這塊土地，只是看中了在自貿區內的身份和升值潛力。

目前，洋山區域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機場等區域，洋山區域工業物流土地和設施價格均處于自貿區內的一個洼地，同時區域內可開發土地相對豐厚。不少國外投資機構已將其投資的下一個重點，放到與自貿區相關的工業地產上來。