房地產“寡頭壟斷”現象剖析

孫華良

筆者讀大學時初識“寡頭壟斷”四個字時，聞到的是一股“大魚吃小魚”的血腥味，產生的是一種恐慌和窒息感。也許，我們對金融寡頭壟斷并不陌生。而如今，當房地產“寡頭壟斷”悄悄走進中國經濟領域時，你是否也會有一種頭皮發麻的感覺。今年7月初，中國房產信息集團和中國房地產測評中心發表了“2013年上半年中國房地產企業銷售50強排行榜”。榜單并無疑義，發榜之時，不僅上榜房企沾沾自喜，整個房地產行業似乎也洋洋得意。盡管筆者從業多年，但讀到這真實的數據時，仿佛讀到了房地產“寡頭壟斷”制造出的血肉模糊的情節。這充滿血腥味的“寡頭壟斷”，強烈刺激著筆者的大腦神經，不由地觸景生情地對房地產“寡頭壟斷”現象作出幾點尖刻的剖析。

其一：房地產企業正在形成利益壟斷之團伙。中國房地產企業銷售50強排行榜發布的數據中表明：50強房企2013年1-6月的銷售總金額為9482億。這些上榜企業絕大多數是國企和上市公司，它們一般拿到的都是低利率的銀行貸款，或者是股市募集的低成本資金。這些優質企業不僅倍受銀行的青睞，享受低成本的資本運作福利，同時，也不斷地受到地方政府的關懷，以絕對的優勢獲取房地產開發的利益之源——土地。因此，這些房企基本都能保證有30%左右的利潤。以排行榜榜首——萬科地產總銷金額830億為例，利潤是近250億。半年就可以謀取250億的利潤，絕對是“王中之王”。如果以50強房企9482億總銷金額的30%利潤計算是2845.5億。這種可以賺取巨額利潤的行業，戲稱為“萬惡”為過嗎？而分享這筆巨額利潤的也僅僅是50家房地產企業，稱呼它們為房地產利益壟斷之團伙，其實是一種真實的市場寫照。

其二：房地產企業已經形成市場壟斷之團體。也許，我們單以50強2013年1-6月取得總銷金額9842億的業績而論，是抽象而蒼白的。如果我們知道2013年上半年中國房地產市場總銷售金額僅為33376億元時，我們才會倒吸一口涼氣。因為50強房企已占據了我國房地產市場總銷金額中的28%多，而前十強房企的市場占有率達到近15%，這算不算是一種市場“寡頭壟斷”呢？讀過市場經濟學的人都懂得。筆者親自詢問了榜單的創辦者丁祖昱先生，他認為：這是一種趨勢，房地產行業發展一定是強者恒強。筆者無語，而后沉思，沉思之一：房地產行業加速洗牌是強者恒強的表現，同時也是大魚吃小魚的結果。據悉，目前銷售業績強勁且手中現金充裕的大型房企紛紛把中小型房企手中的一些土地和開發項目收入囊中。今年上半年，國內房企并購交易規模達到155億美元，較上年同期的84億美元增長近一倍。房產調控是否催化房地產業市場壟斷格局的形成，值得這業內外人士的反思。沉思之二：土地拍賣市場門檻的不斷提高，也使中小房企繳械投降式地被擠出房地產行業，或從一、二線城市被迫轉戰至三、四線城市艱難發展，更加快了市場壟斷的形成。筆者行筆至此，忽然想到上海原有一位頗有名氣的房地產女企業家，在上海也開發過幾個小有名氣的樓盤。而如今，已被徹底擠出上海房地產圈，落荒到四線城市去發展。而小城市的房地產開發風險，又隨時會終結這些小房企的行業生命，這不得不引起人們對中小房企生存風險的思考。沉思之三：50強房企不僅壟斷一、二線城市的房地產開發項目和資源，在三、四線城市，它們同樣掌握著雄厚的土地資源儲備，這種市場壟斷短時期內根本無法改變。以上海為例，2013年上半年度房地產企業商品房銷售面積前20強中，上海本土房地產企業僅存綠地、大華、農工商、金豐投資、復地、中華企業、上實控股、恒盛地產8家企業，大半壁江山落于外來房企。這種強勢格局的形成，將使房地產的發展更趨于市場的“寡頭壟斷”，也讓人們對房企生存環境的公平性產生疑惑。

其三：房地產企業的話語權壟斷將決定行業的發展方向。50強房企市場份額“寡頭壟斷”，將使它們不僅擁有土地資源和資金流量，更使它們掌握著市場的“話語權”。這種“話語權”不僅體現在土地價格的高低上，更表現在房價的漲幅尺度上。同時，也對房地產發展趨勢擁有行業“意見領袖”的霸王地位。50強房企擁有9842億元銷售總金額中，前十強以4874億元的總銷售金額占據超過50%的份額。前二十強以6917億元的銷售金額，占據超過70%的份額。也就是說中國房地產銷售排名前二十家房地產企業，占據前50強銷售總金額的70%以上，它們是真正決定中國土地價格和商品房價格的“房地產寡頭”。中國的土地價格和房價漲幅的“話語權”掌握在它們手中，可能中國的土地價格和房價真不是總理說了算，而是這些“寡頭壟斷”的總經理說了算。中國房地產“寡頭王”萬科在今年7月的十五天里，連續在重慶、上海、廣州創下“地王”。萬科在行業內一直堅稱“不拿地王”，但其反常的行為對房地產行業肯定有刺激和推動的作用，或許這正是房價展開新一輪上漲的前兆。同時，萬科總裁郁亮更是以“房地產沒有春天”來忽悠唱空市場，而自己卻神不知鬼不覺地屢創“地王”，其“司馬昭之心，路人皆知”，那就是為了鞏固萬科在行業中“寡頭壟斷”的霸主地位。其結果是中小房企被嚇退，大型房企與其爭奪土地資源，并共同發力抬高中國的房價。這不僅對房地產企業的發展起到生死作用，同時，也對中國房價的上漲起到了引領者的風向作用。

我們不能否定，中國房地產的“寡頭壟斷”不但已經形成，且不斷地得到鞏固。要想打破這種“寡頭壟斷”的格局，政府只有采取限市場房價和限房企利潤，這才不失為明智之舉。否則，行業越壟斷，政府就越難調控。