樓市“日光盤”之玄機(jī)和奧秘

夏涼

如今的上海樓市，不僅充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，同時(shí)，也彌漫著威脅和無奈。這種威脅不僅來自于土地資源爭(zhēng)奪的廝殺之中，而且，這種威脅更來自于樓盤銷售的“日光盤”熱鬧搶購之時(shí)。無奈是因?yàn)殚_發(fā)商相差幾百萬元的競(jìng)標(biāo)標(biāo)的，而沒有爭(zhēng)奪到炙熱的土地資源時(shí)的懊傷痛心。無奈是因?yàn)橘彿空邘讉€(gè)人甚至幾十個(gè)人搶購一套房而最終失之交臂時(shí)的悲痛傷感。這種無奈的殘酷結(jié)果是，沒有爭(zhēng)奪到的住宅開發(fā)土地價(jià)格不斷上漲，沒有搶購到的商品房?jī)r(jià)格日新月異。

這種無奈其實(shí)包含的內(nèi)容太深刻、太復(fù)雜。一位開發(fā)商悲壯地說：在上海再拿不到土地開發(fā)商品房，我們公司將被驅(qū)逐出上海這塊熱土！一位購房者傷感地說：在上海如果搶不到開盤熱銷的房子，下次再開盤銷售的房子肯定要漲價(jià)。這種漲價(jià)幅度造成的多支出總資金，甚至?xí)屛覀円荒臧赘伞?/p>

筆者不想對(duì)土地拍賣之熱再去作過多的評(píng)說，但樓市“日光盤”之舉，確實(shí)值得仔細(xì)揣摩和研討。

“日光盤”是否與

開盤銷售時(shí)的房屋數(shù)量有關(guān)

樓市“日光盤”之舉，對(duì)購房者的威脅作用無比強(qiáng)大。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)心理預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生較大的影響。但從目前的樓市現(xiàn)狀分析，“日光盤”其實(shí)與樓盤開盤銷售的房屋數(shù)量有關(guān)。

目前，上海市規(guī)定樓盤銷售的預(yù)售證一次申領(lǐng)不得低于三萬平方米可銷售房屋。于是，開發(fā)商無論是樓盤開發(fā)建造的規(guī)模，還是樓盤銷售的數(shù)量，都基本上以三萬平方米作為一個(gè)計(jì)量單位。市場(chǎng)上一般十幾萬平方米的中型規(guī)模樓盤，也會(huì)分二次或三次開發(fā)建造和銷售。這樣，樓市中的“日光盤”基本上都是以三萬平方米作為計(jì)算單位的。因此，一個(gè)十幾萬平方米的開發(fā)樓盤開盤銷售時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目都能達(dá)到“日光盤”的其實(shí)是極其少見的。

分析結(jié)論很簡(jiǎn)單，銷售房屋數(shù)量少就容易成為令樓市仰目的“日光盤”，這絕對(duì)與銷售房屋數(shù)量和想購買房屋的客戶數(shù)量有關(guān)，同時(shí)，也深藏著不少的玄機(jī)。

“日光盤”是否與

開盤銷售時(shí)的銷售價(jià)格有關(guān)

樓市“日光盤”之舉，對(duì)購房者的誘惑作用是充滿魅力的，同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的購買心理預(yù)期也是會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的輻射作用。但從目前的樓市現(xiàn)狀分析，“日光盤”其實(shí)是與開盤銷售時(shí)的銷售價(jià)格有關(guān)。

目前，上海市規(guī)定樓盤銷售事先必須申報(bào)并公示價(jià)格，而申報(bào)的銷售價(jià)格一經(jīng)審核批準(zhǔn)，是不允許擅自提價(jià)的。而且，經(jīng)審核并公示的房?jī)r(jià)下跌幅度不能超過20%。因此，開發(fā)商在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí)是一種“智商”大考。定高了怕銷售不掉，定低了會(huì)成為一掃而光的“日光盤”。因此，一般開發(fā)商都會(huì)以三萬平方米作為計(jì)量單位進(jìn)行定價(jià)，以后的樓盤定價(jià)視前期的銷售價(jià)格和數(shù)量再作出調(diào)整。

分析結(jié)論很明確，如果銷售定價(jià)低就容易成為令客戶沖動(dòng)的“日光盤”，這絕對(duì)與市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期和購房者的心理價(jià)格預(yù)期有關(guān)。自然，這里也還是存在著不少的奧秘的。

讀懂了樓盤的數(shù)量玄機(jī)和價(jià)格奧秘，也許，“日光盤”的光環(huán)也會(huì)褪色一些，其威脅力也會(huì)減弱不少。筆者從業(yè)房產(chǎn)多年，一直不主張“日光盤”之舉措，同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)的購買需求來合理安排銷售數(shù)量，公平制定銷售價(jià)格。