2012年江蘇省房地產運行情況分析

許美華

（江蘇省統計局，江蘇 南京 210013）

2012年，江蘇省認真貫徹落實國家房地產調控各項政策，不斷完善和細化有關政策措施，房地產市場總體運行平穩，并且出現了一些積極的變化：商品房銷售市場在上年持續低迷的情況下出現向好跡象，銷售面積增速逐月回升，企業資金緊張趨勢有所緩解。同時也出現了一些新的情況和問題，如新開工面積負增長，房價反彈壓力有增無減等等，應引起關注。

一、2012年江蘇省房地產市場總體情況及特點

（一）開發指標增速明顯低于上年，規模繼續保持全國首位

1.開發投資增速遠低于上年，總體呈回落之勢。2012年江蘇省房地產開發投資完成6206.10億元，同比增長11.5%，比2011年增速低17.7個百分點。從全年走勢看，也是全年各月的最低點，比一季度（19.3%）、上半年（16.2%）和前三季度（14.0%）分別回落7.8個、4.7個和2.5個百分點，呈逐步走低之勢。其中住宅完成投資4354.63億元，同比增長6.4%，增速回落趨勢與整體商品房基本一致。

圖12012 年江蘇省房地產開發投資增速變動情況

2.在建規模增速下行，其中新增規模萎縮。2012年，江蘇省房地產施工面積為4.5億平方米，其中住宅面積3.34億平方米。從增速看，各月累計施工面積增速大致在15%左右，年內基本呈下行之勢，各月累計增速均低于2011年，全年增長11.4%，比年初回落4.6個百分點。其中住宅增長10.4%，比年初回落5.2個百分點。

2012年，江蘇省商品房新增規模13908.44萬平方米，同比下降5.5%，比上年增速低12.6個百分點。其中住宅下降7.3%，比上年增速低12.7個百分點。

圖22012 年江蘇省房地產施工面積增速變動趨勢圖

江蘇省房地產開發指標連續多年穩居全國首位。據國家反饋資料顯示：2012年，全國商品房開發投資71803.79億元，同比增長16.2%，施工面積573417.52萬平方米，同比增長13.2%，新開工面積177333.62萬平方米，同比下降7.3%。在全國31個省市自治區中，江蘇省主要開發指標仍排在首位，而增速位次明顯靠后。

表12012 年江浙滬魯粵房地產市場主要指標及在全國位次單位：億元、萬平方米、%

（二）商品房銷售市場回暖，消費需求結構改善

1.商品房成交量有所震蕩，總體呈上升之勢。2011年，江蘇省商品房銷量逐步走低，全年增速為-15.8%。與上年形勢相反，2012年江蘇省商品房成交量雖然有所震蕩，但總體呈上升之勢，特別是四季度以來，受政策預期漸趨明朗、市場信心逐漸恢復影響，江蘇省房地產市場呈現銷售“翹尾”態勢。2月份是傳統的淡季，加上調控的因素，江蘇省商品房銷售面積771.61萬平方米，同比下降29.0%，之后各月下降幅度逐月收窄，8月份淡季不淡，商品房銷售面積增幅由負轉正，到了年底，又有所攀升，全年實現銷售面積9019.18萬平方米，同比增長13.2%，增速比1-11月份又提高3.1個百分點，達到全年最高點。其中12月份當月銷售1538.03萬平方米，再創新高，同比增長高達29.6%。

圖32012 年江蘇省房地產銷售面積增速變動趨勢圖

分地區看，蘇南、蘇中、蘇北商品房銷量分別為4520.44萬平方米、1638.54萬平方米和2860.21萬平方米，同比分別增長24.7%、下降3.5%和增長8.0%。其中蘇南銷量占江蘇省總量的50.1%，比去年提升4.6個百分點；南京、無錫、蘇州和徐州四個限購城市的銷售面積增幅由負轉正，增幅迅速提高，是江蘇省商品房成交量增幅不斷攀升的主要支撐力量。2012年四市全年銷量合計4041.77萬平方米，占江蘇省總量的44.8%，同比增長23.5%，比一季度（-15.7%）、上半年（5.5%）和前三季度（18.1%）增速分別提高39.2個百分點、18個百分點和5.4個百分點。

2.二手房市場開始活躍，漲勢明顯。據省住建廳資料顯示：2012年江蘇省13個省轄市市區二手房累計交易面積為1783.60萬平方米，同比增長18.7%；其中二手住宅交易量1428.52萬平方米，同比增長27.5%，13個城市均較去年同期有所增長，且多數城市增幅比較大，蘇州漲幅最大，為45.94%。

12月當月，江蘇省13個省轄市市區二手房、二手住宅交易面積分別為214.47萬平方米、153.53萬平方米，同比分別增長了79.3%、122.2%。從二手住宅交易量看，13個城市中南京二手住宅成交量最多，為47.67萬平方米，其次是蘇州，為27.55萬平方米，無錫和常州為14萬平方米左右；與去年同期相比，13個城市同比均上升，其中鎮江漲幅最大，為227.9%。

3.消費需求結構改善，以剛性需求為主。一是銀行首套房貸款占主體，人民銀行南京分行數據顯示，2012年上半年發放的個人按揭貸款總筆數中，首套房占比81%；二是中小戶型住宅銷售增速大大快于大戶型住宅，2012年江蘇省90平方米及以下住宅銷售面積1578.85萬平方米，占全部住宅銷量的19.9%，比上期上升0.4個百分點，同比增長19.5%；144平方米及以上住宅銷售面積1267.87萬平方米，占比16.0%，比去年低4.2個百分點，同比下降7.1%。

（三）開發企業到位資金增速加快，緊張狀況得到緩解

隨著銷售市場的回暖，開發企業的到位資金增速明顯加快。2012年，江蘇省開發企業到位資金總量為12288.42億元，與本年完成投資的比值為2∶1（去年該比值為1.9∶1），同比增長14.6%，比同期開發投資增速快3.1個百分點，比去年高9.9個百分點。

在本年到位資金中，國內貸款1890.71億元，同比增長16.0%；自籌資金3087.53億元，同比增長17.2%；來自客戶的定金及預收款和個人按揭貸款之和為4410.15億元，占本年到位資金小計的44.7%，同比提高0.8個百分點；增速高達20.9%。來自客戶的資金增加，對開發企業到位資金的增長提供了很大的支撐。

表22012 年江蘇省開發企業到位資金及增幅單位：億元、%

（四）商品房價格略有增長，總體基本保持穩定

據省住建廳交易備案信息系統數據顯示，2012年，江蘇省13個省轄市市區商品房成交均價8033元/平方米，同比增長4.1%，漲幅與上半年（增長3.9%）相比略有上升；其中住宅成交均價7600元/平方米，同比增長5.8%，漲幅略高于上半年（增長4.1%）。從各月累計成交均價看，江蘇省商品房漲幅基本在4%以內，住宅漲幅不超過6%，無論是商品房還是住宅均呈小幅增長態勢，總體基本保持穩定狀態。

商品住宅成交均價的變動主要受市場銷售的結構性影響。一方面房價相對較高的蘇南地區商品住宅銷售占比提高，統計資料表明， 2012年蘇南地區商品住宅銷售面積占比由2011年的44.5%上升到50.2%，提高了5.7個百分點，這一權重變化無疑會帶動江蘇省住宅均價的增長；另一方面，從成交的戶型結構看，省住建廳資料顯示，2012年江蘇省90平方米以下戶型的商品住宅成交均價同比增長10.5%，90～120平方米戶型的成交均價同比增長14.2%，而120～144平方米戶型的成交均價同比僅增長1.3%，144平方米以上戶型的成交均價同比更是下降了0.7%，中小戶型的房價增幅相對較高。

（五）保障體系建設穩步推進，保障性住房建設目標全面完成

目前，大多數市、縣（75%以上）已經建立了公共租賃住房制度。各項支持政策得到有效落實：2012年江蘇省新增保障性住房建設用地計劃1.3萬畝；累計籌集財政性資金超過120億元；銀行業金融機構與保障性安居工程建設單位對接機制初步建立；住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍擴大。多主體建設運營機制初步形成，保障對象準入退出更加規范。

保障性住房建設目標任務全面超額完成。2012年，江蘇省新開工保障性住房32.8萬套、竣工15.3萬套（戶）、發放廉租住房租賃補貼5.6萬戶，分別完成年度目標的104.1%、117.7%和124.4%。

二、當前房地產市場運行中需要關注的問題

（一）新開工面積持續負增長

2011江蘇省房地產新開工面積各月累計增速基本保持兩位數，呈逐月回落之勢，全年增速為7.1%。受市場觀望氣氛等因素影響，今年以來，江蘇省新開工面積基本處于下降狀態，形勢不容樂觀，下半年后新開工面積降幅雖然有所收窄，但仍未擺脫負增長狀態。特別是蘇南地區，全年新開工規模為6786.85萬平方米，占江蘇省比重由2011年的55.6%下降到48.8%，同比下降17.1%，除了蘇州同比增長0.5%之外，其余四市均為兩位數的降幅；其中住宅新開工規模為4652.83萬平方米，占江蘇省比重45.2%，比上年下降10.4個百分點，同比下降22.1%。新開工面積下降，預示著下一階段的供應量縮減，可能導致新一輪的供求關系不平衡。

（二）房價上漲壓力更為明顯

2012年，在宏觀調控的作用下，江蘇省房價總體上比較穩定，其間雖有小幅上漲，但漲幅不高。特別是開發商持續的打折促銷策略，讓房價始終處在相對平穩的軌道。但在新開工面積持續負增長、開發企業資金狀況好轉、商品房銷量持續攀升的情況下，房價面臨上漲的壓力。根據市場運行規律，土地市場是房地產市場的“風向標”，預示著市場的未來走勢。2012年下半年以來土地市場逐步恢復活躍，土地成交的“量價齊升”現象表明了開發企業對未來市場持有信心。

（三）區域發展不平衡仍然突出

從房地產開發指標看，三大地區發展不平衡的現象仍然比較突出，蘇南地區的房地產開發投資、施工規模和新開工面積增速均低于蘇中和蘇北，地區差異明顯。2012年，江蘇省13個省轄市中，投資增長最快的是增長45.2%，下降的有兩個市，淮安和連云港分別下降2.1%和1.5%；施工規模增速最快的鹽城市達36.9%，最慢的連云港則是同比下降2.5%；新開工面積增速最快與最慢的市相差85個百分點。

從商品房銷售面積看，蘇南地區的銷售增幅明顯快于蘇中和蘇北。13個省轄市中，銷售最好的無錫市同比增長41.7%，泰州市同比下降30.8%，此外，連云港、鹽城也出現不同程度的下降。

在房地產市場存量供應方面，13個省轄市的可售房源量分布不均。據省住建廳資料，按照2012年的月均銷售速度計算，去化期最短的為南京市，僅為7.6個月，最長的揚州市為27.4個月，庫存壓力較大城市集中于蘇中、蘇北地區。

三、對下一階段房地產走勢的預判

2012年12月，中央經濟工作會議提出“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”，“要繼續加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區改造”。因此，2013年國家對房地產市場調控的方向不會發生改變，但調控政策將實施微調完善。根據近年來江蘇省房地產市場運行情況和當前的房地產市場調控政策實施的力度和貫徹落實的效果來看，我們對江蘇省房地產市場下一階段的走勢作如下初步預測：

（一）市場銷售將穩中有增

由于人口規模大、婚育人數多，加上城鎮化步伐加快，人民生活水平的提高，對房地產的需求是巨大的，潛在的購買人群并不缺乏。在收入水平一定的前提下，信貸政策對居民的購房能力起了關鍵作用。2012年上半年江蘇省銀行業金融機構新發放的個人住房貸款情況顯示，執行下浮利率的貸款各月占比分別為1.9%、0.9%、8.1%、35.2%、59.8%和70.1%，呈快速上升趨勢，對首套房的信貸支持力度逐月加大。近日有消息表明，2013年1月份開始銀行貸款開始松動。南京8家銀行執行首套房利率85折優惠政策，另有6家最低9折，僅兩家銀行維持基準利率。這一政策的執行無疑將加快剛性需求的釋放。

2012年12月25日，住房城鄉建設部姜偉新部長在全國住房建設工作會議上表示“繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求”，其中改善性需求首次被列為購房支持對象。在這一基調下，改善性需求將會隨著支持力度提高而加快釋放。由于改善性需求的消費面積明顯高于首次購房的剛性需求，對市場銷售的帶動將更為明顯。預計2013年江蘇省商品房銷售規模將穩中有增。

（二）開發規模將平穩上升

隨著樓市的回暖，特別是2012年底，江蘇省樓市呈翹尾之勢。緊接著，元旦小長假期間，多地城市迎來樓市“開門紅”，這無疑會對開發商和購房者的心理預期產生較大影響。市場觀望情緒減弱，入市節奏加快，開發商的投資意愿會增強，并且銷售的增加也加速了企業資金的回籠，使得開發商加快建設節奏成為可能。江蘇省統計局社情民意調查中心資料顯示：2012年四季度房地產企業家信心指數為92，比三季度提高1.7。從土地市場看，下半年以來尤其是第四季度，土地存量開始消化。土地市場的逐步活躍表明房企的開發熱情回升，加上2012年開發規模的基數影響，以及保障性安居工程建設的強力推進，預計2013年江蘇省房地產市場開發指標增速將高于2012年。

（三）房價將會緩慢上漲

調控政策的微調確實會促進銷量的增加，樓市回暖必將助推漲價預期。首先，當前的政策和樓市行情讓很多人認為現在是剛性需求和改善性需求入市的好時機；其次，由于物價的上漲、可供人們選擇的投資渠道相對單一，富裕階層依舊看好樓市，把房地產作為資產增值保值的主要渠道。因此，下一階段房價可能上漲。但是，在繼續堅持房地產市場調控政策不動搖的環境下，江蘇省房價大幅上漲的可能性不大。當前，以低總價、中小戶型項目為主的開發企業，受產品熱銷影響，漲價意向較強；而以高總價、大戶型項目為主的開發企業，仍面臨銷售冷淡帶來的資金壓力，以去庫存為主要選擇，不會輕易漲價，甚至會降價促銷。因此，我們預計2013年江蘇省房價將緩慢上漲。