房地產企業常見稅收問題探討

盛志榮

近年來，房地產開發業已經成為拉動城市經濟增長的一個新熱點，并由此成為稅收最大來源。房地產的利潤和繳納的稅款雖然都在增加，但是偷逃稅款的情況還是存在的，擾亂了市場秩序，帶來一系列社會問題亟待解決。因此，房地產企業總結納稅管理的經驗和規律，研究出有效的管理對策在當前形勢下是很有必要的。

一、房地產企業常見稅收問題

（一）銷售收入方面

1.預收款按規定繳稅

第一，將預售收入未記入預收賬款，未按國稅發[2009]31號文規定將預售收入乘以預計利潤率計算出預計營業利潤額，合計當期應納稅所得額統一計算繳納所得稅。未按規定將預收款乘5%營業稅率預繳營業稅。

第二，把預售購房款變為訂金，不確認預收賬款收入。

2.隱瞞銷售收入

第一，部分房產公司與開發商和購房者協議好，少開成交金額，減少產權過戶，達到少繳各項稅費，達到“雙偷”行為。部分個人承包開發經營房地產公司采用少開發票，另開收款收據，建立賬外賬的行為，這樣達到少繳稅款之目的。還有利用虛假銷售面積，不及時的反饋給稅務人員，為以后少計銷售房款提供虛假依據，增加了稅務人員的稽查難度。

第二，近幾年房地產企業的利潤是可觀的，職工收入也高，尤其高級管理人員的薪酬極高，一些企業用售樓差價作為工資發放給職工，以此達到少繳個人所得稅、營業稅和企業所得稅的目的等等。

第三，房地產企業將低價賣給股東或子公司，利用關聯方交易進行利潤轉移目的。房地產開發企業很多都有關系公司，如：裝潢公司、咨詢公司、建筑施工公司等等，通過與這些關聯公司之間的交易，將開發房地產利潤轉移，達到少繳所得稅之目的。

（二）項目成本方面

一是間接開發費用的問題比較突出。由于房地產開發的時間長、投入大，一些工程不能在一個年度內完成等因素，造成成本、費用和收入難以配比。有些企業就將開發房地產建造成本多計入開發房地產品銷售成本，造成成本結轉不準確，所得稅計算不準確，影響企業所得稅的繳納。變通項目開具發票（如用辦公費和材料費代替招待費）；從市場上購買發票或者非法取得一些票據列入當期的費用等等。

二是超過合同價款的預付工程款。一些企業付款后，除了改變設計規模，增加樓層面積等因素用現金支付款項；有些企業利用關聯方關系，將預付和往來款混在一起，由于建筑公司歸屬地方稅務機關管理，因此查證較難；更有甚者一些企業直接領取現金來當做工程預付款的原始依據。

三是建筑安裝發票缺少監管，土建安裝工程成本遭虛開。由于稅收較少，一些地方有征收稅務管理機構代開建筑業發票作為工程的成本，只需征收營業稅及附加；一些用房地產企業的名義開具；還有的用不存在的建筑公司開票等等。

三、房地產企業的稅務稽查的建議

（一）收入方面

1.要多方入手，加強銷售收入的管理和控制

銷售未完工開發產品收取的價款作為預售收入，開發產品完工后按照有關條款辦理交付手續后應確認主營業務收入實現。企業在開發產品未辦理交付手續前，所獲得的分期預收款，不作為銷售收入處理，而應作為預售收入計算預計營業利潤。

2.將發票檢查工作常規化、制度化，加大發票違章的處罰力度

第一，企業應將從有關部門取得的開發項目分析信息，與企業的預售收入、成本、費用等項目核對，確認申報的開發項目。到項目現場開發地、銷售現場實地登記、記錄項目建設及銷售的情況，分析賬面可能存在的疑點。應與相關部門建立信息溝通制度，主管稅務機關與企業所在地發改委、建委、規劃、土地、房管等部門核實該企業開發項目、土地使用、建設規劃、房屋產權登記等信息，掌握企業開發立項信息，以及土地面積、建筑面積、開工日期、建設進度、銷售進度等有關涉稅信息。

第二，有的企業利用應發放職工薪酬高低來確定不同的價格對個人銷售，差價發給職工，以此來偷逃稅款，因此應檢查房地產企業是否有視同銷售的行為，如果有就按照視同銷售來確認收入和利潤計征企業所得稅。

第三，對房地產企業將低價賣給股東或子公司情況，應將稽查范圍擴大到與房地產企業和相關的施工單位、裝潢公司、咨詢公司、供貨企業，查清購、建、銷等環節的具體情況和問題，以加大稽查的廣度。同時應協同城建部門進行檢查，是否通過與這些關聯公司之間的交易，將開發房地產利潤轉移，請其協助在招標、辦證環節代征稅款。

（二）成本方面

1.加強項目開發期間的財務和稅收管理

第一，針對期間費用的虛增，應加強對各費用統計，進行縱向比較，查找一些金額大的，業務往來頻繁的，經常以辦公用品或勞保用品之名的發票，每月的各費用明細是否有大的波動等。

第二，預付款與企業借貸混同，由于房地產開發企業的關聯企業比較多，這樣就增加了房地產企業的日常財務票據處理工作，所以應當核實和房地產公司業務往來比較大的單位。

2.深入開發企業實地重點檢查，審查把好成本關

針對企業取得租賃收入不記賬是常見的涉稅問題，主要查看其租賃合同以及租賃業發票的開具情況，檢查出租賃收入很重要的方法就是到現場核實是否有租戶存在。審核“開發成本”結轉入“開發產品”的客觀合理性，有無違反規定超標準、超范圍、跨項目結轉成本的情況。

3.建立房地產項目檔案，加強稅收精細化管理

審查中應當將預提的各項費用是不是按照文件標準和政府文件的規定最為一個重點來審查；還要檢查各種費用繳納不尋常的原因，比如：費用的收取有沒有緩繳文件，要依據企業所得說規定的真實性、合法性、據實扣除等原則來從嚴執行稅前扣除的范圍和標準。可以通過和行政主管建設機構等進行交流和協作來全工程的監控和跟蹤房地產開發項目從開發到轉移的各個環節。

總之，房地產開發企業生產最終產品周期較長，因此，需要對房地產業的稅收監控，加強與國土部門、住建等部門的聯系，建立信息共享平臺，調查房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，及時調整更新，對比同一地區房地產企業建筑成本等，另外，還需要加強對房地產業的稅收法規普及工作，加強房地產企業的納稅意識，保證房地產業穩定發展。

[1]趙玉洪，邵煉鋼.房地產開發企業常見的稅收問題及稽查方法，《中國稅務》，2008年06期.