淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制

甘振森

隨著政府對房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難以維持以前的高利潤率，僅靠粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場形勢，必須從項(xiàng)目前期、設(shè)計、工程、財務(wù)等多方面進(jìn)行成本控制，才能實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益。筆者結(jié)合杭州某國有房地產(chǎn)公司（以下簡稱公司）項(xiàng)目開發(fā)的成本控制現(xiàn)狀，談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本控制的改進(jìn)措施。

一、成本控制現(xiàn)狀分析

公司自成立以來，通過各種管理手段，如在內(nèi)部管理上通過優(yōu)化機(jī)構(gòu)設(shè)置、完善內(nèi)部控制，在工程建設(shè)上嚴(yán)格招投標(biāo)管理、第三方監(jiān)督，強(qiáng)化了項(xiàng)目成本控制制度的建立健全和有效執(zhí)行。但作為一個中等規(guī)模的房地產(chǎn)公司，限于公司規(guī)模、人員等方面原因，仍存在許多薄弱環(huán)節(jié)。

(一）項(xiàng)目前期管理不夠到位

公司在項(xiàng)目可行性分析方面仍不夠細(xì)致，缺乏對市場調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等方面的內(nèi)容深入分析，這會對項(xiàng)目總體成本控制產(chǎn)生不良的影響。比如對技術(shù)方案研究不夠深入，會對后期的設(shè)計、施工等工作產(chǎn)生較大影響；對投資估算及融資方案研究不夠深入，會對項(xiàng)目的財務(wù)費(fèi)用等產(chǎn)生較大影響；對投資方式研究不夠深入，會對后期的稅務(wù)籌劃工作產(chǎn)生較大影響。這些方面都會影響到整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的投資效益。

（二）項(xiàng)目設(shè)計管理不夠全面

據(jù)有關(guān)學(xué)者測算設(shè)計費(fèi)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程費(fèi)用中一般只占建安成本的1%-1.5%左右，但對項(xiàng)目工程造價的影響可達(dá)75%以上。公司部分項(xiàng)目往往由于時間緊迫、設(shè)計人才緊缺等方面原因，在項(xiàng)目施工階段投入的精力往比在項(xiàng)目設(shè)計的來得多，在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)性的平衡上還有改善的空間；對設(shè)計單位的考核措施還不夠全面，導(dǎo)致設(shè)計單位的責(zé)任意識不強(qiáng)，往往會造成超標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、設(shè)計變更較多等，造成項(xiàng)目工程成本失控。

（三）項(xiàng)目施工過程管理不夠嚴(yán)格

公司對項(xiàng)目施工過程管理需進(jìn)一步加強(qiáng)，對工程相關(guān)制度的執(zhí)行力度還不夠，部門人員之間配合度還不夠，部分人員存在重工程輕程序輕經(jīng)濟(jì)的思想等，而這會造成一些項(xiàng)目施工中出現(xiàn)工程聯(lián)系單數(shù)量較多、一些工程超合同金額較大、質(zhì)量出現(xiàn)問題致維修費(fèi)用增加、項(xiàng)目開發(fā)周期延長等，這些都會造成項(xiàng)目成本的擴(kuò)大，進(jìn)而侵蝕項(xiàng)目利潤空間。

（四）項(xiàng)目財務(wù)管理不夠細(xì)致

公司在財務(wù)管理方面有些工作如工程款支付管理、營運(yùn)資金管理、應(yīng)收賬款管理、稅務(wù)管理等方面還是比較粗糙，不夠深入細(xì)致，這一方面會造成公司財務(wù)成本的增加，另一方面也會造成公司稅收負(fù)擔(dān)的增加，減少項(xiàng)目盈利的空間。例如公司賬戶上有數(shù)億元的資金沉淀，而同時又有大量的銀行借款，未合理統(tǒng)籌預(yù)計項(xiàng)目資金流，造成公司資金無效沉淀，加大利息支出。

二、成本控制改進(jìn)措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究，科學(xué)開展項(xiàng)目投資估算

對于項(xiàng)目投資決策，公司需要按照正常程序進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報告和投資估算的編制工作，需要利用充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時間，萬萬不可急于求成，要打破只是將報告作為資料報建、存檔的壞習(xí)慣，同時還要建立起項(xiàng)目完成后據(jù)此進(jìn)行考核的觀念。

前期、工程、造價、營銷、財務(wù)等相關(guān)職能部門應(yīng)盡可能準(zhǔn)確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于房地產(chǎn)建設(shè)全過程中的費(fèi)用，積極主動進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評價，主動發(fā)揮經(jīng)濟(jì)參謀的作用，讓公司決策層事先了解完成該項(xiàng)目需要的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為公司決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計管理，控制項(xiàng)目成本源頭

1.開展限額設(shè)計，有效限制造價

公司可要求設(shè)計單位按照公司研究確定下來的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計，確定項(xiàng)目的總造價及單方造價的概算額，按照初步設(shè)計的概算額限額進(jìn)行施工圖設(shè)計，根據(jù)施工圖預(yù)算造價對施工圖設(shè)計的各專業(yè)設(shè)計進(jìn)行限額分配設(shè)計，提出限額設(shè)計指標(biāo)，優(yōu)選施工工藝和建筑材料，使各專業(yè)設(shè)計在分配的投資限額內(nèi)控制設(shè)計并保證各專業(yè)滿足使用功能和安全可靠的要求，保證項(xiàng)目投資總額不被突破。

2.改變設(shè)計費(fèi)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計激勵措施

現(xiàn)行的設(shè)計費(fèi)計算方法，不論是按投資規(guī)模計價，還是按平方米收費(fèi)，設(shè)計單位都沒有多大經(jīng)濟(jì)責(zé)任，不管工程設(shè)計的質(zhì)量好壞，不論投資超不超預(yù)算，只要出了圖紙，就得給設(shè)計費(fèi)。特別是按投資額的百分比計算，使得造價越高，收費(fèi)也越多，這種計費(fèi)辦法難以調(diào)動設(shè)計者主動地考慮降低造價、節(jié)約投資的積極性，助長了設(shè)計單位只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性的思想，不利于工程造價的控制。因此，應(yīng)對現(xiàn)行設(shè)計費(fèi)的計費(fèi)方法進(jìn)行改革：建立激勵機(jī)制，對因設(shè)計而節(jié)約的投資額，按節(jié)約部分給予提成獎勵，因設(shè)計變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設(shè)計費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的計費(fèi)辦法。這樣將有利于激勵設(shè)計人員精益求精地進(jìn)行設(shè)計，把控制工程造價觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計之中。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目施工過程管理，節(jié)約項(xiàng)目成本費(fèi)用

1.做好招投標(biāo)管理，抓住工程造價核心

工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料、服務(wù)采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備、服務(wù)供應(yīng)商，這對工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。通過招投標(biāo)既可以引進(jìn)競爭機(jī)制又可以降低工程建設(shè)成本。

2.認(rèn)真執(zhí)行工程變更制度，嚴(yán)格監(jiān)控工程造價變動情況

認(rèn)真執(zhí)行公司的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法，減少設(shè)計變更和控制現(xiàn)場簽證。減少設(shè)計變更，應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去；認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，及時計算有關(guān)設(shè)計變更的費(fèi)用，進(jìn)行多方案比較后擇優(yōu)確認(rèn)。控制現(xiàn)場簽證，現(xiàn)場工程管理人員必須認(rèn)真熟悉招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證，簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準(zhǔn)確，簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，不能超過應(yīng)簽證的范圍。

3.加強(qiáng)工期與質(zhì)量管理，杜絕無效成本

成本控制與工期控制、質(zhì)量控制是相互聯(lián)系的，要抓好成本控制，就必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。如單純抓造價控制，質(zhì)量失控，造成大面積返工，無疑會加大工程成本。又如工期拖延，除了加大了財務(wù)費(fèi)用等工程成本之外，還有可能因?yàn)椴荒苋缙诮环恳l(fā)購房客戶的投訴、索賠，很可能會導(dǎo)致各種成本費(fèi)用的大幅度增加。因此，只有做到各方面綜合平衡，才能收到良好的效果。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目財務(wù)管理，合理降低財務(wù)稅務(wù)成本

1.拓寬支付方式，合理利用銀行信用

對于工程材料的采購及工程款的支付方式，要實(shí)現(xiàn)多樣化，多研究使用支票、匯票等金融票據(jù)，可以利用支票最長達(dá)10天、匯票最長達(dá)半年的兌付期限，一方面可增加這段時間公司資金的利用價值，另一方面可充分運(yùn)用銀行的票據(jù)授信。

2.精心安排款項(xiàng)支付計劃，充分利用合同條款

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)及材料款項(xiàng)，要充分利用合同條款給予的付款期限，盡量推遲付款。按月度制訂付款計劃表，并嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過的付款計劃，在規(guī)定的時間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證。

3.加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，防止資金無償占用

應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款，是對企業(yè)資金的占用。公司應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度，防止銷售與追款的脫節(jié)。

4.合理運(yùn)用財務(wù)杠桿，科學(xué)統(tǒng)籌資金需求

作為一個房地產(chǎn)公司，不可能單純依靠其股權(quán)資金來滿足其對資金的需求，負(fù)債經(jīng)營是公司的一條必經(jīng)之路。但也應(yīng)該看到，負(fù)債是一把雙刃劍，它具有財務(wù)杠桿的作用。因此公司需要科學(xué)統(tǒng)籌資金需求，加強(qiáng)公司資金盈缺管理，防止因不能如期支付款項(xiàng)造成的違約責(zé)任，同時也要防止大額資金沉淀，加大資金利用成本。

5.重視稅務(wù)籌劃，合理規(guī)避稅費(fèi)

公司應(yīng)把稅務(wù)籌劃的理念貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，有意識地讓財務(wù)人員提前介入到項(xiàng)目的運(yùn)作中去。在項(xiàng)目計劃初期，要考慮投資模式如采用子公司、分公司、合作建房等方式對避稅的影響；在項(xiàng)目招投標(biāo)及合同簽訂階段，要考慮工程款結(jié)算條款等對避稅的影響；在項(xiàng)目產(chǎn)品營銷階段，要考慮營銷方式及收款方式等對避稅的影響；在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，要考慮審計結(jié)果等對避稅的影響。

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