李嘉誠內地拋售物業預示著什么

李嘉誠對風險極度謹慎 他的經典言論是“用90%的時間考慮失敗”。同時 他也是跨越周期的投資高手 采取多元化的穩健策略 低買高賣。隨著“長和系”近兩年來大手筆投資歐洲 近期又在內地頻繁拋物業套現 無不體現了李嘉誠“不把雞蛋放在一個籃子里”的思路。在一些業內人士看來 李嘉誠大手拋售物業 讓當前的樓市彌漫了一些危險氣息 或許暗示了國內樓市已經見頂。

拋內地物業轉戰歐洲

“長和系”旗下的地產項目 最近“套現”動作不斷。據了解 長江實業即將在北京推出新一期別墅產品“譽天下·瑞景花苑” 較之前一期可能漲價30%至50%。長江實業董事郭子威表示 這也是該項目的最后一期。之前 長實已借助該項目的銷售套現約70億元。而和記黃埔在日前公布了其位于南京的首個項目案名為“漣城”。和黃方面稱 該項目是精裝高層加別墅 800萬元起。

值得注意的是 有報道稱 在捂盤十余年后 長江實業才在2008年推出“譽天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊后 和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個內地城市的大手筆“套現”的同時推出上述項目 也被疑為“套現落跑”。

頻頻出售低回報資產

早在亞洲金融危機之前 投資型物業給長江實業帶來的貢獻并不明顯。資料顯示 1997年物業銷售占長江實業銷售收入的79.88% 占經常性利潤的84.61%。而在1998年 長江實業加大了對投資型物業的開發 當年的固定資產較1997年猛增423%。

伴隨著近幾年來商業地產對于業績增長的貢獻越來越緩慢 李嘉誠敏銳地將低回報的資產出售套現 轉投高回報率的資產。記者梳理近幾年來長江實業的財報發現 物業租賃業務的營業額一直處于不斷擴大態勢。2011年、2012年長江實業自身的物業出租營業額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實業2013年中報表顯示 這一部分的營業額為10.02億港元。

不過 相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實業財報“營業額及業務收益”一欄中 2012年長江實業集團及子公司、合營公司的“物業租務”總額達19.78億港元 相比2011年同比增長達16.48% 然而在2013年前6個月 這一比例下降至8.24%。

值得注意的是 從1991年到2011年的20年間 和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%，長江實業的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只能達7%，陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

百佳超市雖然在2012年營業額高達200多億港元 但受制于租金成本高企等多種因素毛利也僅有2%～3%。這對于追求穩健收益的李嘉誠來說 確實有點不能接受。中房商學院高級研究員韋華偉認為 從地產功能來看 目前商業地產的“遍地開花”正面臨著同質化與過剩的巨大風險。

此前 “長和系”曾有過多次將低回報的資產出售套現的情況。最典型的是2008年全球金融危機前后 在幾個月內數次戰略性售出其上海物業 2008年5月 李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業 年底和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業別墅 同樣遠低于之前同類產品售價。

土地市場投入驟減

除了上述商業地產項目準備套現外“長和系”近些年來在土地市場上的變化也引發了業內的關注?；仡櫋伴L和系”在內地十余年的發展路徑 可以發現幾乎從未偏離其“低價拿地、長線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納 土地成本比較穩定 但2012年至今 “長和系”在土地市場上卻鮮有動作。

長實與和黃2007年報顯示 長實在全球范圍內共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地 和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地 絕大部分位于內地。2008年全球金融危機的爆發 對房地產行業造成了沖擊 期間 “長和系”加速在內地市場的擴張。長江實業2008年單獨操刀位于北京的純住宅大盤 “長和系”則“逢低買入”土地。

記者梳理財報發現 在2008年、2009年年報中 長江實業的董事會均明確表達了加強土儲的愿望。2010年初 李嘉誠更是公開表示 長江實業土地儲備足夠未來5至6年使用由于平均成本較低 加上負債低和備用資金充裕 可動用不少于500億港元進行投資。

“長和系”拿地成本如何 以2011年為例 長實及和記黃埔共在內地成功競得5塊土地 面積約65.54萬平方米 平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示 公司當前土地儲備約1022萬平方米 大部分通過與長江實業共同持有 在內地的平均土地成本為1980元/平方米。

財報顯示 2012年在內地 長江實業僅與和記黃埔的合營公司在當年5月份拿下上海青浦區一塊約14.5萬平方米的住宅用地 其他再無拿地動作。而梳理公開資料發現 和記黃埔也僅僅在2012年12月4日 以成交價為2320萬元拿下了武漢蔡甸區的一塊地 樓面地價1502元/平方米。

有媒體報道稱 李嘉誠2013年上半年未在內地投資一分錢。長江實業2013年中報也顯示 今年上半年該公司在內地市場上并沒有一塊土地入賬。在香港 長江實業最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年 長江實業未在香港拍得任何地塊。

此外 “長和系”也不再像之前那樣對土地儲備頻頻表態。在2012年年報中 長江實業僅僅只是表示 “中央政府調控將主導房地產市場持續發展 集團將繼續推動內地業務長期持續增長 如期推展各項發展項目 予以配合”。2013年中報則沒有提及土地市場的策略。

在近日地王頻頻再現的時候 “長和系”在土地市場上的“消失” 也不得不讓人們警惕 甚至引發了輿論對長和系市場“撤資”的疑慮。