美國銀行業對房地產抵押評估的審核及對我國房地產抵押估價風險監管的借鑒

買海峰 曹春玉

（1.北海職業學院，廣西 北海 536000；2.中國銀行業監督管理委員會北海監管分局，廣西 北海 536000）

明確的抵押物評估在抵押物成為首要還款來源時有助于將銀行的損失降到最低。但由于對自由市場經濟的過分推崇和對市場價值作用的迷信，美國銀行業在評估和審核抵押房地產價值環節出現了問題，間接導致金融危機的產生。Reiner Lux指出美國的一些銀行盲目地依賴以不動產為抵押物的貸款，在對抵押物進行評估時過分關注其實時市場價值，卻忽略了其抵押貸款價值，最終在房價下跌后導致了數十億美元的損失。危機過后，美國銀行業充分反思了抵押評估過程中對房地產價值意見的偏差及評估審核的失職，并加強了評估審核以降低貸款風險。為了清晰地表達對審慎房地產評估的監管預期，聯邦存款保險公司(FDIC)會同其他聯邦金融機構監管當局，于2010年12月2日發布《機構間評估及估價指引》（Interagency Appraisal ans Evaluation Guidelines)，為銀行業在評估房地產過程中遇到的估價評審、獨立性、內容標準、申報人選擇及監督等方面提供相關信息。這對建立我國房地產抵押估價的風險防范機制，降低房地產貸款風險有一定的借鑒作用。

一、危機后銀行業對房地產抵押評估面臨的風險的反思

（一）對房地產市場價值的使用不恰當

銀行對房地產價值的高估,一方面增加了貸款額度使風險擴大,另一方面導致了違約。抵押品沒有真正起到擔保的作用，使次級貸款失去了最后的償還保障。美國銀行業對房地產價值意見的偏差及其評估審核的失職，導致房地產抵押品評估在銀行業信貸決策中使用不當，最終觸發次貸違約臨界點，經層層傳導引發了金融危機。

（二）各方獨立性無法保證

借款人、估價公司、貸款銀行所處立場的不同決定了他們對房產價值判斷的差異。如借款人往往傾向于高估房產價值以獲得更多貸款，估價公司目標是促成借款人購房或住房融資從而獲得更多傭金；估價師在壓力下實現對特定房產的溢價評估；貸款銀行雖傾向于低估房產價值以降低貸款風險，但認為通過出售貸款可將風險轉移。

（三）銀行、估價機構合作模式導致估價機構無法獨立、客觀和公正地開展業務

由于房地產估價機構的選用由銀行決定，在業務面前，估價機構處于弱勢狀態，不得不喪失立場，如傾向于市場開拓而不是提升估價師素質，銀行存在尋租空間而滋生腐敗、收費不規范，最終的評估結果可能不公正客觀，不能有效防范風險。

二、金融危機后美國銀行業對房地產抵押評估的審核

金融危機后美國政府出臺的《多德-弗蘭克法案》（規定各銀行機構必須在授信前強制實行對房地產評估信息的審核，作為銀行業穩健信貸管理的核心部分。FDIC的《指引》對銀行業提出了以下的審核要求：

（一）強調銀行審核人員的資歷

銀行機構的評估審核人員必須具備必要的教育背景、經驗及任職能力來進行與交易類型、涉及風險及交易復雜程度相應級別的評審。同時通過有資質人員的二次評審來確保評審程序的連續性，監督評審員工作的有效性，并及時解決出現的評審漏洞，來避開風險。

（二）確保銀行評估審核人員的獨立性

在組織架構、報告流程與文件流程以及貸款核準程序上保證估價審核人員的獨立性，并加強與監管人員的討論交流。當銀行機構將抵押評估外包時，也要確保估價評審人員的獨立性。

（三）明確審核的內容、范圍和深度

房地產評估審核要以風險為導向，審核范圍要與房地產復雜程度及潛在風險水平的高度相關。審核深度應達到確保審核方法、假設、數據來源及結論合理適當的目標，包括：識別沒有充分證據的估價，確保評估審核報告與進行的信貸交易的規模、類型、風險和復雜程度相適應，有效識別潛在的欺詐行為并適度跟進，并及時向估價監管部門舉報不道德與不專業問題的估價行為。

（四）實施統一的評估標準

銀行必須要求房地產估價師就市場供求特性開展適度的研究分析，給予評估機構與房地產特征和貸款交易風險相適應的費用，并確保房地產評估報告符合《美國專業評估執業統一準則》的評估方法和技術，包含相關項目的市場、適銷性及其最佳用途方面的分析。應當給予估價機構與地產特征和貸款交易風險相適應的費用。

（五）選擇適當的估價機構與估價師

美國房地產估價師由美國聯邦金融機構審查委員會估價分會核準并頒發執照，各銀行機構可登錄美國聯邦金融機構檢查委員會估價小組委員會網站查詢估價師的證書和資格。銀行必須建立制度和程序對估價師的表現和估價公司出具的報告實行隨機品質評審，確保其評估服務達到監管要求和銀行機構的內部要求。

（六）保持對抵押物的持續監控

銀行必須在信貸資產的生命期內特別是在市場不景氣的時期對抵押物進行有效監控。銀行應考慮建立政策和程序，根據抵押類型和信息頻率建立模型和參數，確保銀行獲得有效的市場數據，持續監控具體貸款或者資產組合類別的風險變化情況。當為止贖資產估價以確定其作為其他房地產的初始持有價值時，機構應當考慮所選擇的估價人員未參與對此地產之前貸款抵押的評估。機構應當同時考慮建立政策和程序，獲得其他類房地產的估價信息以在持續經營的基礎上監控其持有價值。

（七）銀行機構可引入第三方履行房地產抵押物評估審核職能

在銀行自身缺乏評估獨立性、缺乏技術或者資源來對復雜的或者非本地資產進行審核時，可雇用第三方估價機構履行特定的房地產抵押物估價審核職能。其服務必須符合適用法律法規的要求，其工作成果與監管指引保持一致性。同時銀行須確保對第三方的有效監管，對其進行適度的盡職調查以及對估價機構/評審人員的選擇程序進行審查。

（八）《多德-弗蘭克法案》特別強調了獨立性要求，要求美聯儲制定規則，界定違反《聯邦誠信貸款法案》評估獨立性的做法

包括：確保房地產估價機構的獨立性，禁止有目的地操控評估人員估價，或將評估報酬與委托人估價要求掛鉤；禁止與評估地產或者交易具備直接或者間接利益的估價人員或者估價管理人員參與評估，限制潛在的利益沖突；以房地產所在地理市場進行可比性估價服務計收相應的合理性報酬。

三、對我國銀行業房地產抵押貸款評估風險監管的借鑒意義

金融危機提醒國內銀行業吸取教訓，加強審核房地產抵押物評估審核政策及程序，盡快建立和完善抵押價值類型的標準以及金融行業的評估準則，將抵押品價值評估審核管理作為防范和化解風險的有效手段。

（一）嚴格把好評估機構準入關

動態對評估機構進行準入審查，對其評估力量、評估方法、服務水平、尤其是客觀、公正性方面的評估記錄進行了審查，目的是選擇資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件。

（二）加強與評估單位交流

定期和不定期與評估機構的負責人及主要估價師進行溝通交流，要求堅持獨立、客觀、公正的職業規范進行評估，對于有問題隱患的應及時查明原因，退回評估報告以示告誡，對于告誡效果不明顯的應停止其評估資格。

（三）加強銀行從業人員評估專業知識培訓

對銀行內部評審人員加強評估專業知識的培訓和學習，同時建立和房地產主管部門、骨干評估機構、房地產交易市場等的信息及時溝通渠道，要求定期提供其評估的市場依據，確保房地產價格信息的客觀準確。

（四）重視重評工作

二次評審可及時糾正政策和程序的偏差,及時彌補問題和漏洞。在重評時，測算人和客戶經理應進行實地調查，并根據最新案例進行重評，說明抵押物是否存在重大變化，是否存在升值空間，防止評估報告流于形式。

（五）密切關注房地產價格走勢

及時掌握房地產政策和交易價格動態變化，充分考慮房地產價格波動，審慎合理評估抵押房地產價格，提高風險防范的主動性和前瞻性。