高等學(xué)校房地產(chǎn)管理探討

陳文相，林 芳

（1.福建農(nóng)林大學(xué)，福建 福州 350002；2.福建農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，福建 福州 350119）

高等學(xué)校的房地產(chǎn)資源是辦好學(xué)校的必要物質(zhì)條件，其使用效率和完好程度的高低是衡量一個(gè)學(xué)校辦學(xué)效益和管理水平的重要標(biāo)志之一。高等學(xué)校的房地產(chǎn)管理，在高等學(xué)校管理工作中具有極為重要的地位和作用，已被越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí)[1]-[3]。但是在如何搞好土地、房屋的管理問(wèn)題上，認(rèn)識(shí)卻不盡相同。有人認(rèn)為土地和房屋是不動(dòng)產(chǎn)，誰(shuí)也拿不走，搬不動(dòng)，不同于其它固定資產(chǎn)和物資，如果管理不善，容易失散，造成積壓和浪費(fèi)。因此，在土地和房屋的管理上習(xí)慣于老的管理辦法，缺乏創(chuàng)新、改革的精神。為了使房地產(chǎn)更好地為教學(xué)、科研和師生員工服務(wù)，為建立更加適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)代大學(xué)制度，高等學(xué)校應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)管理。

一、高校房地產(chǎn)管理的地位與作用

高等學(xué)校的房地產(chǎn)是高等學(xué)校教學(xué)、科研的重要物質(zhì)條件，是高等學(xué)校建設(shè)、發(fā)展最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)管理是高等學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)管理的一個(gè)重要組成部分[4]，要根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理工作的規(guī)律和特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)管理，必須有一套較為完善的制度、章法來(lái)統(tǒng)一協(xié)調(diào)人們的思想，形成良好的行為規(guī)范。尤其是高等學(xué)校教學(xué)和科研的改革深入發(fā)展，給房地產(chǎn)管理帶來(lái)了許多新問(wèn)題，管理的范圍不斷擴(kuò)展，管理的內(nèi)容日益復(fù)雜，管理的方式更加多樣。在這種情況下，要搞好房地產(chǎn)管理，必須首先提高對(duì)房地產(chǎn)管理的地位和作用的認(rèn)識(shí)。

就土地而言，辦學(xué)要占有一定的空間，沒(méi)有土地，不能搞基建，任何教學(xué)活動(dòng)不能開(kāi)展。沒(méi)有足夠的土地，辦學(xué)規(guī)模不能擴(kuò)大，高等學(xué)校就不能夠發(fā)展。土地的管理，主要是搞好土地的利用。土地有著巨大的任何物質(zhì)不可能代替的功能。但土地既是有限性的，又是不可移動(dòng)性的。由于土地本身存在的這兩種特性，土地就更彌足珍貴。尤其是位于市區(qū)的一些老高等學(xué)校，要征購(gòu)?fù)恋兀匦虏季指叩葘W(xué)校建筑是很困難的。因此，高等學(xué)校對(duì)土地的利用，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)計(jì)劃性，克服盲目性，正確處理好當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)，局部與整體的關(guān)系。珍惜每寸土地，充分發(fā)揮每寸土地的使用效益，認(rèn)真周密地制訂校園用地規(guī)劃。校園用地管理的任務(wù)，就在于在有限的土地上，把校舍用地、體育用地和綠化用地布局得當(dāng)，建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用、美觀大方、安靜整潔的校園。

就房產(chǎn)而言，要保證高等學(xué)校各項(xiàng)工作的正常進(jìn)行，就要根據(jù)高等學(xué)校教學(xué)、科研和其他各項(xiàng)工作的需要，合理分配校舍和各種用房，提高房屋的使用率，對(duì)各種用房進(jìn)行及時(shí)修繕，延長(zhǎng)使用壽命。高等學(xué)校沒(méi)有必備的房屋或房屋不能處于完好狀態(tài)，將直接影響教學(xué)、科研和師生員工的生活。尤其在科學(xué)技術(shù)日益發(fā)展的形勢(shì)下，高等學(xué)校的教學(xué)和科研手段日益現(xiàn)代化，對(duì)房產(chǎn)的要求越來(lái)越高，房產(chǎn)管理能否為教學(xué)、科研提供必需的條件，將直接影響教學(xué)、科研的質(zhì)量和水平，將影響高等學(xué)校教學(xué)、科研工作的發(fā)展。因此，搞好房產(chǎn)管理，為師生員工提供良好的工作學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，是高等學(xué)校各項(xiàng)工作順利開(kāi)展的重要保證。

二、高校房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與問(wèn)題

高校后勤社會(huì)化改革的過(guò)程中，由于存在認(rèn)識(shí)上的差異，各高校房地產(chǎn)管理存在著體制不順、多頭管理等問(wèn)題。目前全國(guó)各高校在房地產(chǎn)管理使用方面均不同程度地存在資源短缺，同時(shí)又存在資源浪費(fèi)的矛盾。一方面由于房地產(chǎn)資源短缺，影響了學(xué)校的建設(shè)和學(xué)科發(fā)展速度，另一方面由于房地產(chǎn)資源配置不合理，調(diào)整工作難度大，導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)資源不能充分發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用效益，供求矛盾更加突出[5]。

（一）管理體制不健全

首先，許多高校房地產(chǎn)尚未統(tǒng)一于一位校領(lǐng)導(dǎo)來(lái)主管，不同的校領(lǐng)導(dǎo)可以審批各自分管部門所需的房地產(chǎn)。其次，許多高校的房地產(chǎn)管理歸口設(shè)置于不同的主管部門，各個(gè)部門都有一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)配權(quán)。有的高校將房地產(chǎn)管理設(shè)在房地產(chǎn)管理處；有的納入國(guó)有資產(chǎn)管理，歸口為資產(chǎn)管理處或國(guó)資辦；有的將房地產(chǎn)管理與修繕合并為一個(gè)部門，均納入后勤物業(yè)管理范圍；還有的把房地產(chǎn)管理放在后勤管理處，由其代表學(xué)校對(duì)后勤集團(tuán)實(shí)施宏觀監(jiān)控。由于政出多門，使得房地產(chǎn)管理狀況較為混亂。第三，由于現(xiàn)在高校基建經(jīng)費(fèi)有較多的來(lái)源渠道，致使其分配形式多樣化。許多大的科研課題組用自籌經(jīng)費(fèi)建設(shè)的房產(chǎn)未能納入到學(xué)校的統(tǒng)一管理。

（二）管理思想落后

現(xiàn)行公用房管理使用中由于無(wú)償使用，缺乏自我約束機(jī)制。由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期管理模式的影響，部分教職工傳統(tǒng)觀念根深蒂固，認(rèn)為自己為學(xué)校工作，占用房地產(chǎn)資源天經(jīng)地義。一些由于種種原因不再承擔(dān)教學(xué)、科研、管理等工作或退休多年或出國(guó)多年的教師也占用著辦公室和實(shí)驗(yàn)室，形成了公用房實(shí)際上的 “占有者所有制”和“終身制”[6]，舊儀器設(shè)備占房和離退休人員占房問(wèn)題也比較突出。部分學(xué)院的專業(yè)實(shí)驗(yàn)室可能一學(xué)期只有3～4周的實(shí)驗(yàn)課，而各學(xué)院為了自己使用方便，一般都建有使用次數(shù)不多的多媒體教室、會(huì)議室、教工之家等附屬用房，由此造成學(xué)校公用房的資源浪費(fèi)和過(guò)度緊張，甚至個(gè)別學(xué)院為一己之私利，未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)，擅自將公用房向外出租創(chuàng)收，造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。

（三）總體布局不合理

近些年來(lái)，由于高校合并、擴(kuò)招和學(xué)科調(diào)整等客觀因素，大部分高校往往都是為了應(yīng)急而新建房屋，房地產(chǎn)管理沒(méi)有形成統(tǒng)一的規(guī)劃，也沒(méi)有把注意力放在合理調(diào)整布局上。同一類型的房屋沒(méi)有相對(duì)集中，同一部門的行政教學(xué)地點(diǎn)分散，管理過(guò)程中弊病較多[6]。如，同一類型的實(shí)驗(yàn)室分布在幾幢大樓之中；一個(gè)學(xué)院也可能分布在幾個(gè)校區(qū)；同一幢樓中可能有教室、實(shí)驗(yàn)室、辦公室、資料室等多種用房；還有可能同一幢樓中存在多個(gè)部門或多個(gè)學(xué)院共同使用，而且使用房屋交錯(cuò)分布。學(xué)校的人、財(cái)、物資源難以共享，科學(xué)管理也就難以實(shí)現(xiàn)。

（四）使用效率不高

從各高校現(xiàn)有的管理方式來(lái)看，高校房產(chǎn)分配時(shí)對(duì)用房單位所需的面積缺乏深入論證，對(duì)其實(shí)際用途考察較少。對(duì)公用房管理一直采取按需隨機(jī)分配的方式，應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)去衡量且給多少面積，如何調(diào)節(jié)，由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)進(jìn)行管理、檢查、落實(shí)、維護(hù)等一系列問(wèn)題都未能很好解決。往往分配的面積超過(guò)所需面積，造成資源浪費(fèi)。學(xué)校一旦將房屋分配給各使用單位，各單位將使用的公用房視為自己?jiǎn)挝坏乃接胸?cái)產(chǎn)，每當(dāng)學(xué)校進(jìn)行學(xué)科調(diào)整或引進(jìn)高級(jí)人才急需調(diào)整公用房，進(jìn)行校園綜合治理或公共建設(shè)需要拆除房屋時(shí)，都要花費(fèi)極大的人力、財(cái)力和物力才能勉強(qiáng)做好工作，有時(shí)甚至連調(diào)整一兩間房屋也辦不到。

（五）經(jīng)費(fèi)投入不足

近幾年高校發(fā)展速度加快，但政府對(duì)高校經(jīng)費(fèi)投入不足，辦學(xué)經(jīng)費(fèi)短缺限制了基建的規(guī)模和速度，房地產(chǎn)資源特別緊缺。許多大型儀器設(shè)備因房屋條件限制而無(wú)法安裝，實(shí)驗(yàn)用房非標(biāo)準(zhǔn)化，無(wú)法擴(kuò)大建設(shè)。房地產(chǎn)管理的經(jīng)費(fèi)難以投入到位[7]，如：為了使學(xué)校土地不被他人蠶食，要修建界樁圍墻，但因經(jīng)費(fèi)不足無(wú)法落實(shí)或拖延；高校地土地資源基本在指標(biāo)范圍內(nèi)徘徊，需要征購(gòu)?fù)恋貢r(shí)，也因經(jīng)費(fèi)不足而與校外單位合作開(kāi)發(fā)，留下權(quán)屬不清的問(wèn)題，給管理帶來(lái)隱患。

三、加強(qiáng)高校房地產(chǎn)管理的建議和辦法

應(yīng)加強(qiáng)高校房產(chǎn)資源的管理和改革，使其得到充分、合理、高效的利用和良好的維護(hù)，不斷改善教師辦公條件，促進(jìn)高校健康可持續(xù)發(fā)展。

（一）理順和加強(qiáng)管理體制

高校房地產(chǎn)應(yīng)實(shí)行校、院兩級(jí)管理體制，設(shè)立“校房地產(chǎn)管理與改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，負(fù)責(zé)全校房屋土地的管理、分配使用的改革和政策研究。將校內(nèi)所有的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸口一個(gè)部門，對(duì)全校房地產(chǎn)資源實(shí)行分類和動(dòng)態(tài)管理，促使大量閑置的房地產(chǎn)重新分配，盤活房地產(chǎn)資源[8]。房地產(chǎn)管理部門的主要職能為：（1）根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和政策，制定適合學(xué)校具體情況和實(shí)際需要的規(guī)章制度與實(shí)施細(xì)則，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，進(jìn)行監(jiān)督檢查；（2）制訂全校房地產(chǎn)使用、管理規(guī)劃，統(tǒng)一合理配置、調(diào)整、管理學(xué)校教學(xué)、科研、行政、生活服務(wù)土地、用房等資源，保證學(xué)校可持續(xù)發(fā)展；（3）加強(qiáng)學(xué)校土地、房屋產(chǎn)權(quán)登記、檔案管理，調(diào)查收集房地產(chǎn)資源檔案材料，建立完整的房地產(chǎn)地理信息；（4）加強(qiáng)對(duì)因校辦企業(yè)轉(zhuǎn)制，學(xué)校后勤社會(huì)化改革等引起的房地產(chǎn)權(quán)益變化的管理，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

（二）轉(zhuǎn)變觀念，改進(jìn)運(yùn)行機(jī)制

破除無(wú)償占有和使用學(xué)校房地產(chǎn)資源的舊觀念，培養(yǎng)全校各單位和教職員工樹(shù)立全校房地產(chǎn)資源有償使用新觀念[9]。改革現(xiàn)行的無(wú)償使用制度，試行定額核算和使用單位向?qū)W校繳納房產(chǎn)地資源調(diào)節(jié)費(fèi)，以建立房地產(chǎn)管理使用中的自我約束機(jī)制，借助經(jīng)濟(jì)杠桿克服單純依靠行政手段調(diào)節(jié)房屋土地的種種弊端，提高房地產(chǎn)資源的利用率和完好率。這對(duì)提高辦學(xué)質(zhì)量，增強(qiáng)學(xué)校的辦學(xué)實(shí)力都有重要影響。教職工離崗、退休后，應(yīng)及時(shí)向所在單位交退原工作用房，回聘者由所在單位根據(jù)實(shí)際情況內(nèi)部調(diào)劑。學(xué)校分配給校內(nèi)各單位使用的房地產(chǎn)資源，由校產(chǎn)地產(chǎn)管理部門與各使用單位簽訂有關(guān)用房協(xié)議。未經(jīng)學(xué)校允許各單位之間不得以任何方式互相轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

（三）合理調(diào)配學(xué)校房產(chǎn)資源

凡閑置不用時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年以上的公用房，學(xué)校將予以收回，分配給其它需要的單位使用。目前，高校校辦企業(yè)基本上都進(jìn)行了改制而成為獨(dú)立法人，在改制過(guò)程中，作為原來(lái)的校辦企業(yè)的房地產(chǎn)，并沒(méi)有納入到后來(lái)成立的股份制企業(yè)中。這些房地產(chǎn)資源不能再被企業(yè)無(wú)償使用，而要與學(xué)校理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐步退出使用。如暫時(shí)無(wú)法在近期內(nèi)退出校內(nèi)用房，應(yīng)參照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)向?qū)W校繳納房產(chǎn)資源占用費(fèi)，納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)一些已關(guān)停并轉(zhuǎn)的企業(yè)用房，目前存在閑置或挪做他用的，則建議學(xué)校妥善安置現(xiàn)有部分職工，騰出這些房產(chǎn)資源，投入到教學(xué)和科研工作中，使其成為教學(xué)和科研新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（四）加大經(jīng)費(fèi)投入

政府應(yīng)加大對(duì)高校經(jīng)費(fèi)的投入，積極協(xié)調(diào)為高校化解債務(wù)危機(jī)。出臺(tái)政策鼓勵(lì)高校回購(gòu)社會(huì)化學(xué)生公寓，消除管理隱患，改善學(xué)生住宿條件。適合提高學(xué)生培養(yǎng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)高校通過(guò)各種渠道籌措資金，對(duì)企業(yè)或個(gè)人捐贈(zèng)高校資金，給予減免相關(guān)稅費(fèi)。

（五）建立房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)

利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信息管理與服務(wù)系統(tǒng)，在校園網(wǎng)環(huán)境下加強(qiáng)學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)資源的正規(guī)化管理和調(diào)控能力，挖掘內(nèi)部潛力，進(jìn)一步提高對(duì)房地產(chǎn)資源的管理和服務(wù)水平，及時(shí)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)資源的利用狀況及需求，真正實(shí)現(xiàn)信息資源共享，更好地為學(xué)校各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的決策和宏觀調(diào)控提供第一手資料，進(jìn)而更好地為校園規(guī)劃和發(fā)展提供決策依據(jù)。[10]-[11]

總之，要高度重視房地產(chǎn)規(guī)范管理，改變歷來(lái)存在的誰(shuí)擁有房產(chǎn)資源誰(shuí)就無(wú)償使用的現(xiàn)象，讓管理權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)都統(tǒng)一歸口在職能部門管理。不斷地加強(qiáng)和改進(jìn)高校房地產(chǎn)管理工作，把房地產(chǎn)資源盤活，充分提高房地產(chǎn)資源的效益，使國(guó)有資產(chǎn)增值保值。

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