我國房地產業發展歷程及存在問題分析

劉 寧

（鄭州大學，河南 鄭州 450001）

一、我國房地產業發展歷程

我國房地產業嚴格來說是從1978 年開始逐漸形成。自此大致可分為五個階段：起步階段（1978—1991 年）、過熱階段（1992—1993 年）、穩步發展階段（1994—1997 年）、繁榮階段（1998—2002 年）以及宏觀調控階段（2003 年至今）。

（一）起步階段

我國房地產業起步階段是房地產發展歷程中的重要時期，雖然發展較為緩慢，但其中提出了許多開創性觀點，意義重大。主要內容是住房制度和土地使用制度改革。

住房制度改革具體可分為三個階段：

1. 1979-1981 年，公房成本價銷售

1979 年，國家城建總局決定試行以成本價將新建住房銷售給居民，并選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市試點。

2.1982-1987 年，提高租金，補貼售房

1982 年4 月，國務院原則上同意了《關于出售住宅試點工作座談會情況的報告》。有關部門設計出“三三制”的補貼出售住房方案，即由政府、企業和個人各負擔1/3，再加上其他的優惠辦法，個人補貼售房試點取得顯著的效果。。

3.1988-1991 年，全面啟動階段

1988 年2 月，國務院印發《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標志著我國住房制度改革進入全面試點階段。

土地使用制度改革也可分為三個階段：

1.1980 年，征收土地使用費

1980 年7 月，國務院頒布《關于中外合營企業建設用地的暫行規定》，其中規定可以出租批租土地給外商使用。

2.1986 年，土地使用權有償出讓

1987 年9 月9 日深圳市首次以協議形式有償出讓土地。11 月，國務院批準確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門和福州等城市為城市土地使用制度改革試點城市。

3.1988 年，土地使用權出讓和轉讓有法可依

1988 年4 月，第七屆全國人大第一次會議修改了1982 年《憲法》的相關條款，規定“土地使用權可以按照法律的規定轉讓”。這是我國土地使用制度的根本性變革。這標志著我國的根本大法承認了土地使用權的商品屬性。

（二）過熱階段

我國在1992-1993 年期間遭遇了嚴重的房地產泡沫，泡沫破裂所造成的惡劣影響延續了許多年。

1992 年，鄧小平發表了重要的南方講話。這一歷史性的講話掀起了經濟改革的新浪潮，房地產井噴也由此開始。以海南為例，1992 年公寓樓由去年的1000 多元/m2漲到5000 元/ m2；中心地區的房價一度突破100000 元/ m2。房價飆升正是吸引大量資金涌入房地產的根本原因。

這場房地產狂潮首先從海南島開始，隨后迅速蔓延到廣東珠三角，再向福建、江蘇、上海擴散，這五省、直轄市的房地產公司總數占全國一半以上。而泡沫生產期間，銀行資金、國有企業、鄉鎮企業、民營企業以及大量外資通過各種渠道涌入房地產業。

但泡沫終將破滅。1993 年6 月，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，16 條強力調控措施簡言之就是緊縮銀根，抑制房地產過熱發展。這次宏觀調控立竿見影，泡沫破裂，但也套牢大批資金，留下大量爛尾樓。

（三）穩步發展階段

1994 年7 月，國務院在《關于深化城鎮住房制度改革的決定》中，指出房改的根本目標是實現住房商品化、社會化。這一決定再次開啟了城鎮住房制度改革之路。

在售房方面，各地不斷規范價格，使標準價逐步向市場成本價靠近；在租金方面，各地制定了詳細的提租規劃，使租金水平大幅度提高，租售比價趨于合理；在保障住房方面，住房公積金制度普遍建立，經濟適用房的建設也取得較大進展，安居工程建設速度加快。

（四）繁榮階段

1998 年7 月，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。這份被稱為房改綱領的“23 號文件”，宣布了98 年下半年停止住房實物分配，提出深化房改的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化；促使住宅業成為新的經濟增長點等。

這次房改明確了住房產權的私有化和住房獲得渠道的市場化，居民住房需求開始釋放。當然相應的優惠政策也提高了居民的購買力，例如首付款比例降低、降息、減稅以及購房貨幣補貼等政策。大規模的基礎設施建設也釋放著大規模的投資需求，房地產業從1988 年開始正式走向繁榮之路。

（五）宏觀調控階段

早在2001 年，“溫州炒房團”就進入了人們的視野，其所到之處房價一路飆升，房地產過熱發展引發擔憂。2002 年5 月，經國務院同意，多部門聯合下發《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》，但不少地區房價上漲過快、住房供給結構性失調的問題愈發嚴重。

2003 年6 月，中國人民銀行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即“121 號文件”，其中最嚴厲的規定是房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。這造成許多房地產開發公司可能面臨資金鏈斷裂的狀況。接下來不斷出臺的調控政策可以顯現政府穩定房價、抑制房價過快上漲的決心。

但一系列的宏觀調控政策并沒有取得預期效果，房價仍在上漲。尤其是2008 年，受金融危機的影響，我國開始實行“適度寬松”的貨幣政策，樓市出現了“恐慌性搶購”，之前的調控可謂前功盡棄。

2010 年以來國務院及中國人民銀行相繼出臺了一系列的宏觀調控政策，這些政策有助于遏制房價快速上漲的勢頭，但引導房地產業平穩發展之路仍然任重而道遠。

三、我國房地產業存在問題分析

我國房地產業經歷了三十多年的發展，已經成為我國國民經濟的支柱產業，房地產業每年對GDP 的貢獻率都在5%左右。而且由于其行業的特殊性，它的發展對上下游的企業也有重要意義。但目前我國房地產業存在的問題已不容忽視，主要有以下三個方面：

（一）住房供求結構性失衡

居民的購房需求可分為自住性需求、投機性需求和投資性需求。目前自主性需求由于房價過高受到抑制，而房價持續上漲的預期及通貨膨脹等問題，導致投機投資性需求依然旺盛。當然隨著政府打擊投機投資性購房的力度加大，購房者的持有成本不斷增加，這兩類需求可能會逐漸降低。對于投資性需求還需要政府引導至其他投資渠道。

我國目前的住房政策是低收入家庭通過廉租房和經濟適用房解決；中等收入家庭采取限價商品房和經濟適用房的辦法解決；高收入家庭通過市場解決。但現狀是高價位商品房比重過高，低價位商品房開發量不足，經濟適用房和廉租房供不應求。開發商追求利潤更愿意開發高檔商品房是形成住房供求結構性矛盾的主要原因，但政府在土地供應、租賃住房補貼、住房保障等方面政策的缺失和滯后也是重要原因。

（二）資金涌入導致經濟結構扭曲

一個國家的實體經濟永遠是國之根本，但我國現在由于房地產業持續的高利潤率，吸引大量資金紛紛涌入地產業，其中不乏許多優秀的實業企業。例如，海爾地產集團有限公司是海爾集團旗下的一家法人單位，目前已經發展成為山東第一大房地產企業。而市場整體不景氣，勞動力成本上升，人民幣升值影響出口等原因，造成許多中小企業家放棄實業，將資金投入房地產來獲取投機差價。

然而實體經濟是金融的基礎，美國的次貸危機可以作為一個很好的警示。通過運用大量金融衍生工具的金融市場看似繁榮，實則由于缺乏支撐脆弱不堪。房地產業的發展對于拉動內需固然重要，但現在我國更需要將住房問題作為重要民生問題，保障普通居民的生活質量，并引導資金流向實體經濟，進而實現我國經濟的平穩健康發展。

（三）蘊含極大的金融風險

過去五年中，商業銀行房地產貸款余額年平均增長達25.3%，個人住房貸款年平均增長達一倍以上。銀行信貸是房地產開發企業的重要融資渠道，盡管現在銀行貸款的條件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地產企業資金來源的15%以上。房地產業融資依賴銀行，銀行信貸政策的每一次變化和調整都會對其產生巨大的沖擊。目前我國個人貸款的違約率較低，但如果房價出現大幅下跌，將會降低貸款者的還款意愿。斷供和退房的現象增加，引發按揭糾紛。

房地產產品本身很容易造成投機性，一旦房地產價格大幅下降，銀行將產生大量的不良債權。銀行是金融系統的重要部分，銀行一旦出現危機，將直接影響股票市場，打擊投資者信心，進而使國家經濟整體步入蕭條。

[1] 潘艷.我國房地產業發展的現狀、問題及趨勢分析[J].貴州大學學報，2003（04）.

[2]卜凡中. 我們房地產這些年[M]. 杭州: 浙江大學出版社， 2010.

[3] 潘家華，李景國，等.房地產藍皮書[M].北京：社會科學文獻出版社，2012.