從經濟學角度論政府控制房價的新措施

楊靜雅 汪 棟

（廣東海洋大學寸金學院，廣東 湛江 524000；北京師范大學，北京 100875）

2013 年伊始，新一輪的房屋調控戰又拉開了帷幕。在之前的“國八條”到“新國八條”、從“國六條”再到“國十條”之后，政府又推出了“國五條”以及“二手房交易差價征收20%個人所得稅”的政策。財政政策與貨幣政策一直是經典的宏觀調控政策。不論是“國N 條”或者加征稅款，又或者是提高貸款利率等等，無外乎都屬于傳統的宏觀經濟政策。

一、“國五條”的調控效果

“國五條”無外乎要求的依然是要求認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房以及加快保障性安居工程規劃建設等事宜[1]。 不論是“國五條”或者“國N 條”其追求的目標都是一致的，即通過抑制投機性購房來降低房價，維護普通購房者的權益，保障低收入者的住房需求。這個目標是所有人都期望看到的理想狀態。宏觀經濟學一直認為，市場處于非均衡狀態是常態，所以需要政府調控。那么目前政府調控的政策是不是能起到切實效果呢？

首先，保障性住房的建設是非常必要的，該舉措也使一部分低收入者嘗到了甜頭。近幾年住房政策表達的基本思想是：政府只保障低端住房需求者，要求低端有保障，中端靠市場，高端有約束。這個目標是社會普遍認同的。然而就現實情況而言，低收入者的真實收入調查并不明確。中低收入者如何劃分，是不是能實現——比如進城務工者或者沒有正式工作單位的這部分人，他們的收入如何界定高低？有些現象在中小城市中普遍存在并且不容忽視，隨著越來越多的政策保證進城務工人員的權益以及用工荒的出現，進城務工人員的工資待遇基本能到達3000—4000 元/月。而一些在小公司或者效益不高的國企工作的普通職工，工資收入比較低，很多人一個月的收入甚至達不到平均工資，那么該如何界定低收入標準？在這種背景下，很多進城務工者作為低收入群體可以享受包括住房在內的優惠待遇，反而更低收入的群體沒有機會享受。加之中飽私囊現象頻頻出現，致使民眾對保障性住房如何分配非常關注。這就需要先建立一個公平合理的制度，調整現實政策中不太合理的地方。

其次，抑制投機投資性購房也是保證人民基本需要的前提下比較好的控制策略。但是對于狠抓二套房筆者有不同見解。房產在經濟學上被認為是投資，在我國目前投資渠道不多的情況下，一些早進入房地產市場的人都獲得了莫大的收益。但是房產還有一個很重要的用途—居住不能忽視。當前購房主要需求者是80 后，大都本著一邊自用一邊投資的想法買房換房時，卻受到了各種限制。這一代人大部分沒有特別好的家庭條件，又面臨更換城市定居。在房價已經飆升的時代，很多漂泊在外的人為了安身立命，買了一套小商品房暫居。當有一定條件或者為了家庭需要換一個面積較為寬敞的房子時，卻被當做二套房限購、征高稅以及面臨高比例的首付和貸款利息。致使很多為了改善狹小住房環境而打算買房的人望房興嘆。面對改善住房環境而需要購買二套房的大量案例，筆者認為大力抑制三套房更為合理，二套房的抑制范圍要適當調整。

二、“二手房交易差價征收20%個人所得稅”的政策預測

“二手房交易差價征收20%個人所得稅”的政策出臺，也是為了抑制投資投機性購房者。根據最近幾年我國房地產市場各種政策效果以及市場發展情況顯示，家庭收入處于中間60%的家庭——即我們所說的夾心層——住房矛盾最突出。一方面因房價對比收入顯得過高而負擔不起適合家庭居住需要的商品房，又因收入條件不符合保障性住房與其無緣[2]。這部分夾心層，無房者買房以及有房者改善居住條件都面臨過多政策的約束，是社會中矛盾最突出的群體。

如本文所述，依然以80 后群體為例，在外地尤其是在一二線城市就業的群體，面臨高房價之下的購房買房的問題，已經形成群體性焦慮。為了能暫時有個相對安定的住所，不少人選擇了只有50—70m2做首套房，達到或者超過了保障性住房的最低人均標準。但是隨著時代的變遷，房屋的結構設計、正常城市生活的需求往往導致空間不足，加上現在的住宅尤其是電梯房公攤面積非常大，實際居住面積已經很難滿足正常需要了，但是這部分人并不符合保障性住房的條件從而不能享受到相應的優惠條件。為了保證生活所需，往往需要買了二套房之后才能賣出首套房來還貸還債或者裝修；其二，現實情況中大部分迫于價位會選擇購買預售房，這部分房產的房產證頒發的比購房時間晚很多，因此造成房產證頒發不到5 年就需要換房的人并不在少數；其三，裝修費用難以拿到發票抵扣稅基，不能抵扣用來裝修的費用就要作為稅基征稅，尤其是毛坯房裝修費用非常可觀，按照現有規章制度賣房對有些人來說不賺反賠，即使是為了滿足基本生活而打算換房面對現實也只能勉為其難的繼續居住。這些廣泛存在的現實情況都使夾心層怨聲載道，使很多政策沒有得到民眾的支持。避稅是該政策出臺后出現二手房市場交易量突然劇增的主要原因。

征稅之后，新增加的稅負必然會有大部分轉嫁給購買者，直接結果就是導致二手房實際購買價格升高，那么在二手房價格的壓力下，更多的剛性購買者就轉向了一手房市場，又造成房地產市場的壓力，面對高需求，一手房價格不增長豈不是違背了市場規律？因此又是一輪新的價格增長。所以二手房交易中免征個人所得稅的情況要適當放寬才更符合現實需要。

三、保障性住房、限購以及征稅等政策要體現橫向公平

效率與公平一直是經濟學的一大主題。把房地產推向市場可以更好地實現效率，政府調控則是為了保證公平。上述一系列政策的出臺確實起到了一定的作用，為了保證享有適宜的住房這項基本公民基本權利，相關政策還需要繼續調整，在體現縱向公平的同時注重橫向公平的實現。

高收入人群交給市場來體現效率，低收入人群交給政府來保障基本居住條件。被劃分為絕大部分的中等收入人群往往是被忽視的群體。這就需要切實靠相關的政策調整來保障他們的橫向公平了。中等收入者收入不是最低的，但是生活壓力比較大，并且與各種優惠政策基本無緣。那么，就應該讓中等收入這部分人避免受到過多的政策限制，讓他們能在相對寬松的環境中調整自己的住房需求。真正地體現中端靠市場，高端有約束，而不是中高端都受到約束。

[1]國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知（國辦發〔2013〕17 號）.

[2]王小廣. 我國需要什么樣的住房保障制度[J]. 經濟研究參考，2012（44）.