關于如何提高天津市住房公積金使用覆蓋率的研究

郝 維

（天津住房公積金管理中心，天津 300000）

當前住房公積金制度被質疑的問題之一就是保障性不突出、公平性不足、資金利用率低等，主要體現在住房公積金的貸款和提取政策上。而擴大使用覆蓋率，從政策的角度來講就是針對這一現象積極發揮公積金的資金調節功能，來體現在保障性和平衡收入方面的作用，以免造成新的社會分配不公，違背了公平性原則。我們可以因地制宜，兼顧百姓需求和管理中心的資金運營壓力，逐步對政策加以調整，積極防止政策補貼倒置（即高收入者受益率高，低收入者受益率低），從而體現公積金政策的公平性。

天津已經在通過政策的調節功能來平衡公平性上邁出了我們的步伐，我們可以就已取得的經驗成果為基礎秉承這一宗旨，繼續加大加快天津公積金資金調節功能的發揮。下面針對采集的一些百姓需求，淺顯地談一下個人幾點不成熟的想法。

一、通過豐富貸款業務種類擴大使用覆蓋率

天津公積金管理目前來講應是走在全國前列的，使用率超過了80%，要從貸款和提取甚至更多方面同時擴大使用覆蓋率，會在運作中面臨資金不足的問題，至使產生資金風險。因此在資金有限的情況下，豐富貸款業務種類加快資金流動效率是逐步擴大使用覆蓋率的先行手段。

(一）施行差別化利率貸款政策

有調查數據顯示天津市民中，43.6%的人是沒有房產的，33.8%的人群只擁有一套住房，12%的人擁有兩套房產，而10.6%的人擁有著三套及三套以上的房產。就是說天津市民中，每10 位調查者中就會有一個人擁有三套房及三套以上的房產，而超過4 成人都是無房者，自有住房率比例嚴重失調，沒房的人還是占據著相當大的比例。而對購房需求的調查顯示47.2%的人是具有剛性需求的，年齡主要集中在35 歲以下；38.1%的人有改善性需求，年齡主要集中在35-45 歲。剛性和改善型購房的市場的需求量依然旺盛。從年齡段分析這部分人群絕大多數應是公積金制度的參與者，因此天津的公積金在滿足剛性需求和改善型住房的融資過程中，還有很大的發揮資金調節作用的空間。下面做以簡單闡述。

從現行《條例》規定看，住房公積金貸款政策沒有體現出對不同收入人群的區別對待，特別是減輕中低收入家庭的購房支出負擔上沒有發揮作用，而高收入者同樣享受低利率優惠。在人民銀行制定的相關利率政策中，對于住房公積金貸款利率使用固定利率，與商業銀行同等期限個人房貸利率差別不大，沒有拉開差距，使住房公積金貸款利率的優勢不明顯，失去了吸引力。

建議施行公積金差別化還貸利率：對于購買首套或僅一套（將原住房賣掉重新購置后夫妻雙方名下僅有一套房產）自住、小戶型住房，用于解決基本住房需求的低收入家庭，下浮一定百分比，執行更加優惠的貸款利率，發揮政策性住房金融的作用，切實扶持弱勢群體解決住房困難，提高保障水平；對于購首套，但大于面積標準的施行公積金基準利率；對購買改善型二套房，但仍屬小戶型住房的維持公積金基準貸款利率1.1 倍；對于購買改善型二套房，但屬于復式或面積超標房屋的，應再上浮一定百分比（仍低于商業貸款利率），用利率上浮取得的收益彌補利率下浮付出的成本，管理中心利息收益不會出現很大波動。同時按所購房的面積、成交額、套數等因素將貸款年限也同時劃分檔次，剛性貸款年限最長，改善型年限貸適中，超標型貸款要適當縮短貸款年限。

（二）開辦住房公積金裝修貸款業務

住房公積金中心不同于商業銀行，應注意維護住房公積金的社會保障性與職工受益的廣泛性，維護廣大繳存人的利益。因此，開展住房裝修貸款應與天津的住房公積金的資金規模與資金使用率相結合，應在先保證資金安全運轉的前提下，視資金情況研究開展。裝修貸款的需求，目前與裝修提取公積金需求相比相對弱一些。職工裝修還是想使用自己的公積金余額，這樣成本低，沉淀余額使用效率高。但由于天津的住房公積金貸款使用率已超80%，資金流動空間小，因此可考慮優先開辦住房公積金裝修貸款業務以滿足職工融資需要，待資金流動性增強后再開辦裝修提取公積金業務。在制定住房裝修貸款的政策上，應向中低收入家庭傾斜且貸款時間不宜過長（五年以內），以加快資金回籠。比如，可嘗試放開第一套、小戶型住房的3-5 年期裝修貸款。而對于第二套或二套以上的住房，面積超標的住房則不能裝修貸款。與此同時由于裝修市場管理相對職工購房來說較松散，手續及資料也不夠統一規范，容易產生審核風險或假的裝修套貸，因此制定貸款政策時更要加強對流程資料準確性的控制。

（三）支持商業貸款轉成中短期公積金貸款

商業貸款轉成公積金貸款多年來一直是天津貸款職工所想往的事情，但一直沒能出臺相關的政策。盡管商業貸款和公積金貸款之間在互換過程中存在著多種阻礙因素，但是也有少數地區已經實現了二者之間轉換。據不完全統計，目前可以實現二者之間轉換的城市有上海、南京、長沙、沈陽、大連、鄭州、重慶、武漢、溫州、廊坊、石家莊、紹興、杭州、宣城、貴陽以及蕪湖等。這些城市轉貸的主要形式是：首先貸款人向公積金中心申請并征得商業貸款行同意，向公積金中心提交資料審查通過后由貸款人先行籌資還清商業貸款，再向公積金中心貸款，同時重新辦理抵押。

二、通過增加可提取住房公積金種類擴大使用覆蓋率

通過增加可提取住房公積金種類來擴大使用覆蓋率要明確三個原則：第一，住房公積金作為繳存職工最基本的住房保障資金，以解決基本住房需求為目的，優先用于滿足中低收入階層的住房消費支出。第二，增加提取種類應做到專款專用。住房公積金是以解決住房類問題為出發點建立的，不應再將大病提取以外的其他社會保障類問題與住房保障問題混肴一并納入公積金提取來解決。如救助生活困難、補助子女上學等與住房沒有直接關系的問題，如果那樣住房公積金也就不姓“房”了。現在住房公積金本身面臨繁重的住房問題還急待解決，如果再涉足其他領域，將有生存風險。第三，通過增加可提取種類擴大使用覆蓋率，不是一蹴而就的事，需通過測算和反復論證逐步放開，做到成熟一條出臺一條，同時逐步放開還可以加強經驗積累，緩沖資金壓力。