論房地產企業資金管理

□文/翟建國

（河北娜美房地產開發有限公司 河北·石家莊）

我國城市化的發展，使房地產行業得到了迅猛發展，成為中國經濟的支柱產業之一。房企被政策和市場夾在中間，承擔著調控的絕大部分壓力。如何擺脫困境，管理企業現金流成為解決這個問題的關鍵。優化企業現金流管理，使企業在未來競爭中處于優勢。

一、房地產行業特征分析

1、房地產項目投入大。房地產業是一個高度資金密集性行業，所需成本高。首先土地拍賣，購入土地使用權，一次性支付巨額土地出讓金。接下來是交納各種前期規費，舊房拆遷辦理項目立項、用地許可、規劃許可、施工許可、預售許可，然后才能進入收款程序。達到預售之前，房企墊付資金達到項目總成本的60%以上，預售后，交納12%～16%的營業稅和土地增值稅等，對房地產企業的資金要求相當大。

2、房地產項目建設周期長。房地產項目從拍地、開發建設到銷售，受各種因素的制約，通常需3～5年的時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。房企沉淀在開發存貨上的資金會很大。

3、房地產項目變現風險大。相對于其他商品而言，由于房地產一般要經過一個合理的較長時間才能在市場上脫手，其資產很難在短期內變現，如果急于脫手，損失不可避免，這樣房地產項目就存在變現力風險。變現力在很大程度上考驗著房企的資金承受力。

二、國家調控政策的影響

1、政府宏觀調控政策旨在保持房地產業、國家社會經濟健康穩定發展，對于有實力、有長遠發展計劃的大型公司長期看應該是利大于弊，短期內或將產生不確定影響。企業應對國家相關土地、金融、稅收政策變化進行研究，調控土地儲備策略和開發進度，避害趨利。

2、房地產行業的發展和房地產項目的建設，事關國民經濟和國計民生，國家和地方政府根據現實情況對房地產行業進行宏觀調控和政策引導，使得房地產項目從立項開始，各個環節都受到直接約束和控制。所有的這些政策對房地產的資金要求都很高，支付環節提前和增加了，收款環節推遲了。

三、房地產企業進行資金管理的必要性和緊迫性

1、基于房地產行業的特征，投入大、建設周期長，銷售回籠資金慢，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有資金進行發展。房地產企業進行IPO和股權再融資的限制較多，門檻較高，中小房地產企業風險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，通過上市解決資金來源幾乎不可能，目前企業大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業資產負債率過高，房企龍頭萬科的資產負債率2011年三季度高達80%，其他一般房企高達90%以上，如此高的負債率已經壓縮了其進一步借貸融資的空間。伴隨著高負債的是高風險，銀行對房企的信貸條件也是從緊審批，目前利率上浮比例已達到50%或60%，直接加大了房地產企業的財務壓力和財務風險。

2、房地產企業的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念，使資金管理成為企業管理中的一個薄弱環節，具體表現在企業內部資金管理的責任不明確，前期開發拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業資金的短缺。

四、房地產企業資金管理的思路

1、我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。內部融資包括企業自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有:上市發行股票、發行公司債券、銀行貸款、房地產投資信托、商業抵押擔保證券、其他融資方式等。通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。通過證券化過程及債券形式向投資者發行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

2、房地產企業還可以通過開展項目合作與參建，吸引國內外資金。外部籌資是房地產企業的主要資金來源，一方面高財務成本加大了企業經營風險，另一方面約束條件多。企業應改粗放管理為集約化管理，以管理出效益。

3、強化內部資金管理。加強企業內部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業應收賬款管理，設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應貫徹并執行分期滾動開發的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業制定和實施生產經營目標中運用。企業內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業資金的占用成本。

4、優化項目投資管理。投資項目優劣直接關系到企業資金回收和利潤大小，因此企業在投資的前期必須針對項目做大量可行性研究。同時，房地產市場與國民經濟發展狀況、人口規模與結構、居民收入、政策法規、產業結構、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強的關聯性，因此在房地產項目開發方案選擇時，應按一定的操作程序，從各個角度對房地產市場與項目進行詳細的調研和分析。房地產企業在投資前期應該充分了解國家關于房地產業發展的最新政策、宏觀經濟環境、城市規劃發展情況、擬開發項目的周圍環境、消費群體的定位等事項，做好充分的市場調研，再由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等相關的技術經濟指標，使項目的開發適應市場需求，實現預期利潤。

5、完善項目資金監控。完善房地產企業項目的資金監控，包括期前預控和期間監控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業根據開發經營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業每一個具體開發項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發資金支出的監控、資金收支大類的監控和統籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監控，最終實現對房地產企業項目資金的良好管理。

綜上所述，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等，從企業的資本來源和資本結構出發，在不同階段選擇不同的籌資方式，以滿足其健康發展的需要。