二三線城市零售物業泡沫之憂

本刊記者│方帥

商業地產的迅猛發展，給零售物業的發展帶來了機會。目前公認的說法是，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。按城市分，天津、成都、沈陽在建的購物中心面積均超過或接近200萬平方米。相比之下，在歐洲各大城市中，購物中心存量面積有類似體量的，只有巴黎和莫斯科。

速度之憂

“以購物中心為主的零售物業類型在中國將以每年300家的速度增長，并在2015年時達到4000家。”一份由德勤和中國連鎖經營協會聯合發布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》(下稱《德勤報告》)顯示，截至2012年9月，中國商業用房施工面積達到6億平方米，由于商業地產施工期一般需要2～3年，目前在建的項目將在2015年左右集中釋放，從而加劇商業地產市場的競爭。

購物中心業態分布

高緯環球關于中國2012年二季度的零售商用物業投資報告顯示，40宗交易中，半數分布在二三線城市，沿海地區以及中部的成都等地也頗受投資者歡迎。在強勁的需求和增長潛力下，二三線城市的零售地產投資預計會在未來幾年愈加活躍。

雖然零售物業的租金最近兩年漲幅不小，多家知名代理行均對后市看好。但零售物業開發熱潮背后的風險不能低估，尤其是在建設進度加快，供應量劇增和非專業投資者積極介入的背景下，我們需要看到零售物業開發暗藏的資金運轉不當，整體運營不力，專業人才匱乏等風險。

被公開提及有著風險隱憂的二線城市，成都首當其沖。有數據顯示，這個目前擁有全國第二大零售物業市場的城市，未來兩年之內將有1000萬平米以上的商業項目投放。目前成都的購物中心項目突破100個，且大多數體量在10萬平方米以上。中國商業地產聯盟秘書長王永平對此表示，成都商業地產投資泡沫風險隱現。

全球在建購物中心面積前十強城市（萬平方米）

但在仲量聯行公布的中國50個新興城市排名中，成都被寄予厚望。在企業租戶、房地產投資者、開發商、零售商和酒店業者的若干要素排名中，成都擁有的商機位居首位。在仲量聯行看來，巨大的消費市場和眾多的增長驅動力使得中國零售地產的投資潛力不斷提升，這其中，以成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津和武漢為代表的二線城市作為大型多元化開放型經濟體，正快速邁向成熟，它們的零售物業市場擁有眾多商機。

數 據

4000家

以購物中心為主的零售物業類型在中國將以每年300家的速度增長，并在2015年時達到4000家。《德勤報告》指出，目前在建的項目將在2015年左右集中釋放，從而加劇商業地產市場的競爭。

《德勤報告》指出，2008年以來，中國商業地產投資一直保持15%以上的增長態勢，特別是2010年住宅調控政策頒布后，商業地產投資增速達到30%，而地方政府成為這一趨勢的幕后推手。商業地產被認為可以提升當地稅收、就業和城市形象，可以化解‘土地財政’難題，同時也有利于打造升值潛力大的商圈，提升周邊地價。但是，地方政府是否能在后續的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足夠的支持，將是決定購物中心實現預期運營目標的關鍵因素。

招商之憂

大量在建和開業的零售物業，無疑使二三線城市的市場競爭則更加激烈。作為宏觀政策調控的洼地，商業地產投資的增長不足為奇，但是不同于住宅市場，商業地產的開發不具有易復制性，并且多為持有型物業、投資時間長、對運營管理水平要求更高。購物中心則是商業地產與零售的結合，除了需要具備商業地產的開發和運營能力，還需將零售業的特點納入其考量范疇，如建筑結構要符合所選零售業態的經營需要、租戶選擇遵循目標消費群體特征、經營重點體現為消費者營造體驗式享受等等，而零售市場的多樣性和變化性顯然也對購物中心的開發者和運營者提出更高的要求。購物中心面臨的風險還包括網絡購物對服裝等零售實體店的沖擊。

于是，提高餐飲、娛樂業態比例正成為購物中心實現體驗式營銷和延長顧客在購物中心滯留時間的手段，餐飲、娛樂往往成為購物中心招商較快的部分。新開業購物中心內餐飲比例增大的現象越來越明顯。

由于大部分新建購物中心位于城市新開發區域，這些區域對于國際零售商而言缺乏吸引力，2012年以來一些城市已經出現招租進程緩慢，甚至新完工商業物業長時間空置現象。在二線城市，那些位置欠佳但體量巨大的購物中心項目正在承受著日益升級的招商壓力，并且有可能在不久的將來迎來一輪并購狂潮。

以武漢為例，“目前武漢商業地產模式仍是主力店模式為主導，一定程度上主力店的選取就成為決定項目成敗的關鍵。”一位業內人士稱。“新吉慶街、西園占據了黃金地段卻仍然不溫不火，主要原因就是主力店沒有選好。”這位業內人士稱一旦某些主力店火了，便成為各大商業綜合體爭相引入的對象，這也就是為什么很多項目看起來都大同小異。

商業綜合體扎堆不是最可怕的，關鍵要形成各自特色，差異化競爭。另外今年開業的商業中心多半是在全球金融危機初期，房地產市場低迷背景下開發的，地價相對較低，開發成本不高，初期回本壓力不大。不過，后續競爭壓力仍不容忽視。