第一太平戴維斯后續經營面臨挑戰

投資新寵

中國零售物業市場仍然呈分散狀態，各區域開發商尚難取得全國范圍內的絕對優勢；購物中心已成為一線城市最主要商業形態，二線及其他城市百貨占上風。一線城市項目更多集中于非中心區域，而二線城市開發聚焦中心商圈及新中央商務區。位于一線城市核心地段，但運營欠佳的項目，為眾多投資機構和開發商青睞，并期望通過改造調整提升項目價值。

零售市場堪稱房地產市場中最有活力的市場。個別國內商業地產開發商已形成成熟的開發模式，且具備與國際開發商競爭的實力。一些品牌項目由于與零售商緊密合作，定位準確，頗受消費者歡迎。但依然有許多項目存在開發經營困境。第一太平戴維斯中國市場研究部負責人簡可先生表示：零售市場，是房地產界中最難以解析的市場之一，每一個省份、每一個城市都擁有其不同的特征，每一位零售商都采取不同的戰略，每一位消費者都具有不同的偏好。購物中心和商鋪項目，以不同的形態、大小和顏色展現在人們面前。每一個商鋪項目因可見性、與地鐵站距離和零售商組合，而聚含不同價值。

數 據

30個

2012年成都有約百萬平方米的新增零售面積入市，使成都購物中心和百貨商場的現有存量增長30%。未來三年內，預計近30個主要零售項目入市。

當住宅市場持續受壓，商用物業尤其是零售物業對投資者的吸引力日益增加。“在零售市場，奢侈品牌進軍三四線城市，二三線城市快時尚店鋪增多，更多開發商進軍零售地產，多地出現商業零售地產開發熱潮，后期經營面臨挑戰。”第一太平戴維斯中國董事長劉德揚表示。零售市場租金漲勢不俗，一線城市租金總體表現好于二線城市，部分二線城市亦有亮眼表現，二三線城市的零售地產已經成為投資寵兒。

國際零售商搶占市場

國際零售商很看好中國市場，因為國外的市場在萎縮，他們要想辦法進駐中國這樣更好的市場，搶占市場份額，以彌補其他市場的萎縮。中國的一些二三線城市購買力在不斷提升，很多奢侈品牌已進軍二三線城市甚至四線城市。另外，雖然租金處于上升通道，但中國大陸的開店成本相對亞洲成熟城市仍較低。在中國大陸一線城市平均開店成本（含租金、物業管理費和相關稅收）比香港低約70%，比新加坡和臺北低40%，比東京低20%。對零售商而言，租金僅是成本構成因素之一，稅收、員工工資、物業管理費和物流費用都會對開店選擇產生影響。

第一太平在中國一線城市發展了很多年，基礎比較穩，也培養了一批人才出來，去年就很積極地開拓二三線城市的業務。我們的策略也是根據中國的城市化進程來部署，步伐也跟著市場走。

目前眾多大賣場、超市存在規劃問題，租戶組合很不合理。對于辦公物業，租賃給什么樣的公司對整體物業的盈利并不受太大的影響。但是大買場和超市不同，如果租戶規劃安排的不合理對整體的銷售影響非常大。

因此，大賣場和大型超市必須有很好的人流規劃，讓高樓層或者地理位置不是很好的租戶，也能有較好的人流吸引力。就大賣場而言，獲得最高的租金不是目的，最大人流才是經營關鍵。

海外基金主要關注兩種類型的項目。第一種在建工程項目，外資主要采用收購在建工程項目的方式，通過對于在建工程項目進行營銷策劃，承擔相應的營銷風險，以獲取項目的增值收益。第二種是不良資產項目或經營管理較差的項目。由于外資通常有著充沛的資金，收購項目后可投入資金進行改造，同時引進國際管理品牌，利用國際管理品牌的品牌效應對項目進行包裝和再定位，重新推向市場，以增加項目的附加價值。

成都市場格局裂變

成都基本可以算是二三線城市零售物業市場發展與面臨的問題的縮影。2012年成都有約百萬平方米的新增零售面積入市，使成都購物中心和百貨商場的現有存量增長30%。未來三年內，預計近30個主要零售項目入市。隨著大量項目入市，成都零售市場結構也將面臨巨大變化，以百貨商場為主導的零售商業格局繼續加速向以購物中心為主導的結構轉變，而在成都傳統核心商圈春熙路商圈，一次市場升級也在悄然發生。

春熙路作為成都傳統的核心零售商業街，已經成為成都的一張名片。然而隨著成都經濟的快速發展，傳統的單核中心發展模式開始向多核心模式發展。和很多二三線城市商圈所要面臨的問題一樣，成都很多新興商圈面臨著店鋪檔次混雜、經營貨品單一、業態布局不完整、缺少高端商業和現代購物中心等逐漸凸顯的劣勢。

第一太平戴維斯預計，春熙商圈租金將會保持穩健增長，這是由于盡管新增供應量巨大，然而這些未來項目都定位于中高端購物中心，這些購物中心的租金將與其所在區域優質百貨商場目前租金基本持平或高于同區位現有水平。

中心城區供應量和存量，2001年之前-2012年第二季度

中心城區主要商圈平均租金和空置率，2012年第一季度和第二季度

不過幾個大型高端購物中心的集中入市，也給市場的消化能力提出了挑戰，開發商對項目的定位及其后期的運營能力將是項目走出同質化，這是贏得市場的關鍵。