產業鏈視角下我國養老地產的發展研究

上海大學經濟學院 于嬌嬌

1999年，我國已經步入老齡化國家的行列。由于我國的人口基數大，老齡化速度快，如今中國已經成為全球老年人口最多的國家。預計到2015年，我國老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%。毋庸置疑，如此龐大的老年人口數量，為養老相關產業提供了巨大的潛在市場。與此同時，近年來，隨著房地產市場的發展，尤其是在國家一輪又一輪的嚴厲政策調控之下，房地產市場的專業化、細分化已經成為今后開發商立足于該行業的必然選擇。

因此，繼商業地產、旅游地產之后，“養老地產”正成為國內各大開發商追捧的熱點，以期從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機和新的利潤增長點。

1 養老地產的界定

對于養老地產的概念，目前業內并未形成共識，更無明確的界定。養老地產，從字面上理解，具有“養老”和“地產”兩重屬性，地產屬性決定了其具有一般房地產的共性，要滿足人們居住、投資等多樣化的需求，而養老屬性決定了其是以老年人為重要服務對象，必須滿足老年人居住、醫療、餐飲、娛樂等多樣化的需求。因此， 養老地產是以商業開發為目的的養老住宅，是家居養老的重要載體，并帶有社區養老的性質。而像養老院、托老所等單純意義上的養老機構則不能屬于養老地產。

2 我國養老地產發展現狀

中國養老地產尚處于初步探索階段。繼眾多房地產開發商宣布進軍商業地產、旅游地產的熱潮后，各大龍頭開發商紛紛開始搶灘養老地產，期望從中國社會老齡化率升高的現狀中尋找商機。但養老地產前期投資大、投資回報周期長，因此，現在企業仍處于摸索過程中。

2.1 開發動機不純

當前，眾多地產商紛紛進入養老地產領域，“養老地產”的概念已然成為了房地產開發商追捧的熱點。然而，對于絕大多數的房地產開發商來說，它們基本上還是將養老地產作為其低價擴張的“拿地模式”，而并非真正在做養老地產。近年來，政府對住宅市場頒布了一系列的調控政策，開發商的拿地成本和難度越來越高，因此，市場上出現了相當一部分以“養老地產”名義圈地的行為。由于市場還處于起步階段，部分開發商鉆政策的漏洞，借“開發養老地產”的名義，進行“低價圈地，銷售住宅”的行為。很多所謂養老項目，養老公寓只是配建在項目里，占很少的一部分。

2.2 經營管理混亂

我國目前真正符合養老地產要求的房產項目還很少， 形成的房地產規模及產業集群都很小。盡管有不少所謂“養老地產”在投入使用, 但其選址規劃、設計建設、綜合管理服務水平等方面都與真正意義上的老年地產相差很遠, 遠非國際上通行的概念。當前正在運營中的養老地產的開發商基本上都在進行初期的“試水”，養老地產的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分的發展狀況不佳，尚難獲得理想的經濟利益?？傊M管以養老為概念的項目很多，但大多數沒有形成成熟的產業模式，多數靠政府撥款或開發商扶持而得以維持。由于缺乏產業自我循環的能力，難以實現可續發展，稱之為“養老地產”尚缺乏基礎。

2.3 融資路徑狹窄

養老地產是一個投資回報周期長的行業，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，企業自有資金很難滿足其發展需要。目前，中國養老地產的融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄。一方面，投資量大、周期長的特性，使養老地產難獲銀行資金青昧；另一方面，一些上市公司也介入了養老地產項目的開發，但股市融資受整體市場環境的影響非常嚴重，養老地產從該渠道已經很難獲得融資。

3 產業鏈視角下的原因分析

與一般的房地產項目相比，養老地產的開發與營運具有許多特殊性，如投資規模巨大、回報周期長、涉及行業眾多、需求對象特殊等等。如前所述，我國養老地產尚處于發展的初步探索階段，發展狀況不佳。毋庸置疑，在當前形勢下，制約養老地產發展的因素是多方面的、綜合性的。這里，本文基于產業分析的角度，僅從產業鏈這一視角對影響養老地產發展的主要因素進行分析，以期獲得新的發展思路與對策。

養老地產的產業鏈相對復雜。如圖1所示，一個養老地產項目的建設營業大致可以劃分為四個階段：前期規劃與投資、開發建設、營銷、后期管理與服務。而這四個階段都分別涉及到了不同的行業參與者。第一，在前期規劃與投資階段：需要有政府部門的用地規劃，項目開發商需要從政府相關部門拿地并獲得其建筑許可，另外，由于對資金的巨額需求，使得開發商的自有資金無法滿足其需求，這就需要銀行業、保險業等相關融資機構的參與。第二，在開發建設階段：需要建設設計業以及建筑施工業的相關建筑企業根據養老地產的特殊性要求進行具有針對性的設計和施工，同時還需要家具建材等相關企業的產品和技術配套支持與服務。第三，在營銷階段：與傳統的房地產營銷模式相似，通常為開發商直接面向客戶進行營銷或由其代理機構代為銷售。第四，在后期管理與服務階段：由于養老地產兼具養老與房地產的雙重性質，其服務對象為老年人這一具有針對性的特殊群體，后期管理與服務作為整體產業鏈的延伸，可以涉及到與養老相關的眾多行業。如老年物業管理服務業、老年醫療保健業、老年用品業、老年娛樂文化產業等等。容易看出，這一階段作為產業鏈的延伸，可以融合養老相關產業中的眾多細分行業，從而可以有效地提高整條產業鏈的附加值。

圖1 養老地產的產業鏈

上述產業鏈粗略地給出了養老地產開發運營的各個階段所需要涉及的相關行業。因此，本文就從產業鏈的視角，對制約養老地產發展的主要因素進行分析，進而可以總結出以下幾點。

3.1 產業鏈延伸的難度較大

與傳統的住宅項目相比，養老地產的產業鏈發生了延伸，而這一延伸主要體現在后期的管理與服務階段。而目前進入養老地產的企業主要是傳統的住宅地產的開發商，對于養老地產這一新興的細分行業，他們在前期規劃與投資、開發建設以及營銷階段，在與政府、銀行、建筑行業等相關企業已經有過交涉，企業本身已經在這三個階段具備了些許經驗。然而，對于后期的管理與服務階段，尤其是需求的特殊性，傳統開發商對于這一階段的經驗極度的缺乏。老年物業管理服務業、老年醫療保健業、老年用品業、老年娛樂文化產業、老年咨詢服務業、老年金融投資業等等，這些都是開發商在此之前未曾涉及的陌生領域，這必然導致養老地產產業鏈延伸的難度增加。而養老地產的后期管理與服務才是養老地產的重要核心，也是其實現持續盈利狀況的關鍵所在。在發展的初級階段，這種產業鏈延伸的難度必然從根本上制約了養老地產的發展。

3.2 相關產業的發展相對滯后

從產業鏈上下游所涉及的相關行業的發展狀況來看，許多產業在關于養老方面的發展相對滯后，甚至為零，根本無法配合養老地產理想的發展。在開發建設階段，由于養老地產所面向的服務對象——老年人的特殊性，其公寓的設計相對于普通住宅必然需要符合更加人性化、專業化的要求。各處的細部設計都是老年住宅設計應該考慮和優化的問題，而我國目前的建筑設計公司對這些問題的研究幾乎為零。我國雖然早在1999年就頒布了《老年人建筑設計標準》，但由于其非強制性，鮮有人問津。另外，對于老年物業管理服務業、老年用品業、老年娛樂文化產業、老年咨詢服務業、老年金融投資業等這些細分行業，雖然人們已經開始注意到了其商機所在，但受到客觀條件等因素的制約，發展水平依然較低。由此可見，上下游關聯行業的滯后發展必然會制約整個養老地產的發展。

3.3 產業間融合的狀況不佳

從整條產業鏈的整體融合情況來看，產業鏈上所涉及的眾多相關行業的融合狀況并不理想。相對于一般的房地產項目，養老地產的產業鏈更加的復雜，因此，想要實現養老地產的順利發展，就必須實現產業鏈上相關產業的合理融合，從而達到降低成本、信息共享、資源整合的目的。而我國目前養老地產在這樣一個初步試水的階段，相關產業的發展并不協調，要想真正實現產業間的相關融合，任重而道遠。

4 發展思路與對策建議

完善的養老產業鏈是促進養老地產項目開發建設和運營管理的重要前提，只有相關的環節能夠有效地得到順利銜接，才能真正促進養老地產的順利發展。

4.1 政府層面

(1)出臺相應的鼓勵政策，促進相關產業的發展。隨著中國老齡化問題的日益凸顯，養老問題漸漸成為了社會各界關注的焦點，面對養老這一具有廣泛性的社會問題，政府應出臺相關的優惠政策與措施，積極鼓勵整個養老產業的發展，通過政策支持來培育各環節的協調發展，這可以促進養老地產整個產業鏈的形成以及進一步的延伸。

(2)制定相應的規范標準，促進相關行業的標準化。養老地產作為一個新興的細分行業，在政策規范的許多方面尚處于空白。政府應在項目用地、建筑設計、養老服務等方面出臺相應的規范及標準，以加強對養老地產行業健康發展的規范和引導，這樣可以促進產業鏈的完善及標準化。

(3)鼓勵多種形式的資本進入。由于養老地產需要涉及的行業眾多，資金方面的短缺常常成為制約其發展的關鍵因素，政府應該放松管制，鼓勵和引導基金、保險等多種形式的資本進入養老地產行業，從而在資金方面對其進行相應的支持。

4.2 行業層面

(1)深化產業鏈，提高附加值。養老地產所存在的巨大發展潛力和發展空間是毋庸置疑的，未來養老地產獲取利潤的主要方面在于后期的管理與服務階段。因此，能夠參與養老地產產業鏈的相關行業應該注重發現其商機所在，積極參與其中，從而深化產業鏈，通過產業鏈的完善，達到提高整體附加值的目的。

(2)注重產業融合，實現強強聯合。實現產業融合是產業鏈視角下，整個產業順利發展的關鍵所在。相關產業應該積極地加強與上下游之間的交流與合作。在養老地產的產業鏈中，開發商扮演著一個最為核心的角色，因此，開發商在初期應該努力推進這種產業融合形成。有實力和品牌影響力的開發商應該采用強強聯合的合作方式，降低成本、共享資源，從而實現雙贏的局面。并且在養老地產的初級發展階段，及早地探索出成功的發展思路，對于探索中的企業來說，無疑可以獲得先行者優勢。

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