重慶市成品住宅調查與分析

唐紹偉,李志坤,張國慶,張京街

（1重慶市建設技術發展中心，重慶 400015；2重慶市建筑科學研究院，重慶 400020；3重慶市城鄉建設委員會，重慶 400014）

0 引言

發展成品住宅并逐步過渡到建筑產業化，是建筑行業走新型工業化道路的必由之路。2009年以來，重慶市加強成品住宅領導和建設管理，編制系列標準，全面啟動成品住宅建設推動工作。為全面了解當前成品住宅發展現狀，前期政策執行效果，2012年，重慶市城鄉建設委員會科教處、重慶市建設技術發展中心和重慶市建筑科學研究院組織調查，較為全面地掌握了成品住宅建設情況。

1 成品住宅消費市場調查分析

2010年以來，重慶市先后通過舉辦成品住宅與建筑產業化高峰論壇、發放成品住宅宣傳手冊、開展成品住宅裝修工程系列標準培訓等手段，不斷宣傳引導消費者購買成品住宅，擴大成品住宅消費市場。為全面了解重慶市成品住宅發展現狀及存在的問題，2012年1月至6月，重慶市城鄉建設委員會科教處、重慶市建設技術發展中心、重慶市建筑科學研究院組織調查，對全市22個區縣的消費者與房地產開發企業發放問卷，共收回4243份成品住宅消費情況有效調查問卷及165份成品住宅開發情況有效調查表。

4243份消費調查問卷表明，消費者普遍接受成品住宅，裝修觀念逐步轉變，開始接受工業化裝修，普遍認可監管部門將成品住宅裝修工程納入建設工程管理程序。

（1）消費者普遍了解成品住宅，對成品住宅認識進一步提高。有72.8%的消費者了解或部分了解成品住宅。如圖1。

圖1 消費者對成品住宅了解情況

（2）消費者認可監管部門將成品住宅裝修工程納入建設工程管理程序，提高工程質量，保護消費者利益。調查表明，將成品住宅裝修工程納入建設工程管理程序后，愿意購買成品住宅的消費者從28.43%上升至34.46%，引導消費者購買成品住宅效果明顯。如圖2。

圖2 裝修工程納入監管前后消費者購買意愿對比圖

（3）主城區成品住宅消費市場更為成熟。調查顯示，北部新區、南岸區、沙坪壩區等主城區44.1%的消費者愿意購買成品住宅，明顯高于巫溪、酉陽、黔江等區縣的26.6%；不愿意購買成品住宅的消費者比率為19.7%，遠低于區縣消費者的32.5%。如圖3。

圖3 主城區同區縣消費者購買成品住宅意愿的對比分析

（4）消費者對成品住宅裝修工程預期消費以經濟實惠為主。48.46%的消費者接受1000元/m2以下的裝修費用，33.94%的消費者可接受1000～1500元/m2，接受1500～2500元/m2和2500元/m2以上的消費者分別為8.84%和8.76%。如圖4。

圖4 消費者對不同裝修費用的接受程度

（5）消費者裝修消費理念逐步成熟。68.7%的消費者認為通過裝飾能夠體現家居個性化，表明消費者開始接受工業化裝修。如圖5。

圖5 消費者對裝飾能否體現家居個性化的看法

2 成品住宅開發建設情況調查分析

為加快推進新型城鎮化建設，重慶市堅持以成品住宅建設為突破口，努力推動城鄉建設發展模式轉型升級。全市成品住宅發展呈現出以下特點。

（1）成品住宅開發總量穩步增長，并保持較高增長率。全市成品住宅新開工面積從2008年的246萬m2增長至2012年的1779萬m2，竣工面積從72萬m2增長至1080萬m2。期間，成品住宅新開工面積年平均增長率達77.92%，竣工面積年平均增長率達109.76%。2011年，成品住宅新開工面積達到1600萬m2，基本實現成品住宅達到新建住宅30%的發展目標。見表1和圖6。

表1 歷年成品住宅建設情況統計表

圖6 成品住宅歷年增長率

（2）保障房帶動作用明顯。由于保障房標準化程度高，用戶個性化需求較低，正好為成品住宅發展提供了難得的市場機遇和發展空間。重慶市委、市政府抓住機遇，明確保障房全部建設為成品住宅，成為帶動全市成品住宅發展的主要力量。2007年以來，全市保障性住房年新開工面積從125萬m2發展到1552萬m2，2012年，保障性住房新開工面積占成品住宅新開工面積比例達87.24%。其一體化設計、一體化施工建設模式加快了施工進度，減少了資源消耗，提高了工程質量，對推動全市成品住宅發展起到了良好的示范效果。

（3）開發企業開發意愿增強。根據2012年重慶市城鄉建設委員會科教處和重慶市建設技術發展中心對全市22個區縣165家開發企業的抽樣調查表明:14.1%的開發企業計劃開發成品住宅，45%的開發企業處于觀察論證狀態（見圖7）。商品房成品住宅開發以大型龍頭開發企業為主，如瑞安天地自入渝以來就堅持100%開發成品住宅，萬科地產從2011年起所有住宅均開發為成品住宅，本地開發企業龍湖地產、協信地產均嘗試開發了一定數量的成品住宅。此外，成品住宅消費市場尚未成熟、資金壓力大是影響企業開發成品住宅的兩大主要因素；成品住宅裝修成本分布在400～2000元/m2之間，占建筑總成本的10%～20%。見圖8。

圖7 開發企業2012年成品住宅開發計劃

圖8 影響成品住宅開發的主要因素

3 成品住宅標準執行效果調查分析

2011年2月1日，重慶市城鄉建設委員會發布了成品住宅裝修工程系列標準，此系列標準同《重慶市保障性住房裝修設計標準》形成了1+5的標準體系，涵蓋設計、施工、監理、驗收各個環節，能有效支撐重慶市成品住宅發展。2011年6月，重慶市建設技術發展中心在全市組織了成品住宅裝修工程系列標準宣貫培訓會，對全市成品住宅開發、建設、管理從業人員進行了培訓，總共培訓3500余人次。從2012年4月組織的開發企業調查情況來看，相關從業人員對成品住宅裝修工程系列標準了解程度不夠，30.1%的人了解，12.6%的人不了解，57.3%的人部分了解。

4 成品住宅宣傳效果調查分析

與此同時，重慶市成品住宅宣傳力度不斷加強，宣傳手段日益豐富。召開了全市成品住宅建設工作會，舉辦了“2011中國（重慶）成品住宅建設與住宅產業化高峰論壇”，印刷了成品住宅宣傳手冊，組織開展了全市成品住宅裝修工程系列標準宣貫培訓會；并在《重慶晨報》、《重慶商報》等報刊設立專欄，在《住宅產業》、《建設科技》等期刊發表專業論文10余篇，有效擴大了成品住宅影響，宣傳了一體化設計、一體化施工理念。根據2009年和2012年消費者調查的對比分析表明，不愿意購買成品住宅的消費者從30%下降到24.49%。2012年的消費者調查還表明，消費者了解成品住宅的主要渠道是電視、報紙、雜志、網絡和親朋好友介紹。

5 結論

（1）消費者普遍接受成品住宅，裝修觀念逐步轉變，開始接受工業化裝修，普遍認可監管部門將成品住宅裝修工程納入建設工程管理程序。

（2）房地產開發企業開發成品住宅的意愿逐漸增強，成品住宅開發總量穩步增長，保障型住房呈現明顯的帶動作用。

（3）成品住宅標準體系已經形成，可有效支撐我市成品住宅發展，應進一步加強對全市成品住宅開發、建設、管理從業人員的培訓工作。

（4）重慶市成品住宅宣傳方式多樣化，宣傳效果明顯，對成品住宅發展具有積極的推動作用。