房地產業波動和國民經濟發展關系實證檢驗

■ 呂晨鐘 副教授 秦 潔（、四川廣播電視大學 成都 60073 、浙江民泰商業銀行成都武侯支行 成都 6007）

改革開放后，隨著我國房地產體制改革的深入，房地產業得到了迅速發展，房地產業在國民經濟發展中的地位日益顯著，逐步成為我國經濟支柱之一。但與此同時，房地產市場非理性發展導致盲目和投機性的房地產投資大量增加，推動了房地產價格急劇上漲，加之房地產市場的高利潤吸引了大量資金流入，所以，房地產業及其連帶產業進入超常規發展階段。較高的房價無疑會對房地產業的發展有巨大推動作用，房地產業的發展對于國民經濟發展也有推動作用。但反過來看，由于房地產業與金融業的高關聯度，一旦房地產業出現波動，對金融系統乃至整個國民經濟發展和社會穩定都有嚴重威脅。現階段，房地產業的供求關系嚴重畸形，房地產市場供給和需求的矛盾突出，致使房地產市場出現超常規快速發展，因此房地產經濟繁榮中存在大量泡沫成分。如果政府對房地產市場進行嚴厲調控，抑制房價，其對經濟發展的影響如何？本文試圖通過分析房地產業與經濟發展的關系來解答該問題。

國內有很多學者對經濟增長與房地產之間的關系做過研究，且多數學者從定性的角度進行分析。本文主要從定量的角度進行分析，故重點論述在定量方面學者所作研究。李明、李志勇（2007）通過對成都、深圳1987-2003年的數據分析，得出房地產開發投資增長率不是引起GDP增長率變化的原因，GDP增長率卻是房地產開發投資增長率變化的原因。周建軍、鞠芳（2009）對房地產市場與消費增長之間的關系進行了實證分析，認為房地產市場結構不合理等因素是造成二者的關系沒有得到合理經濟理論解釋的原因。吳嵩（2010）首先采用組合預測，對2009年的房地產投資和GDP進行合理預測，運用統計學的原理從定性的角度得出房地產投資與經濟增長之間存在正相關性；又從定量的角度分析，得出房地產是GDP的格蘭杰原因，而GDP不是房地產的格蘭杰原因的結果。本文立足現實，借鑒前人經驗，運用格蘭杰檢驗原理，對房地產波動和經濟波動的關系進行研究。

房地產業現狀

近年來，我國房地產業與宏觀經濟調控具有明顯聯動關系。例如，20世紀80年代末為了控制過熱的經濟和預期膨脹，政府實行緊縮的財政政策和貨幣政策，從而使20世紀90年代初經濟增長速度放緩，房地產投資增長率也出現下降趨勢。1998年，福利分房時代的結束，使得房地產市場需求迅速膨脹，房地產投資穩步增長，但由于消費者信心不足，宏觀經濟并未走出低谷，直到2000年才出現好轉。2008年金融危機出現，宏觀經濟步入蕭條，房地產業也步入了冬天。但是隨著國家一系列優惠貸款政策等經濟刺激政策的出現，房地產市場呈現了繁榮景象。在首次置業需求爆發、改善性需求跟進、投資性需求助推的影響下，2009年房地產市場出現出乎意料、急轉向上的方向性變動，先是在2009年初出現“小陽春”，此后便進入持續快速上漲的上行通道，房價上漲不休。2009年下半年，房地產調控政策再度出臺。現在，房地產投資過熱，房價日益高漲，國家又出臺“國十條”抑制房地產市場的不正常發展。至2010年，調控成為房地產市場的“主旋律”，從中央到地方一系列調控政策密集出臺。信貸政策嚴厲程度空前，提高二套房首付和利率、三套房停貸以及認房不認貸等措施彰顯了政府調控房價決心的堅決，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。盡管如此，僅經過短期觀望，很快多數城市成交量又開始顯著上升，價格也有所抬頭，效果同樣不樂觀。2011年調控政策繼續加碼，“新國八條”、加息緊密出臺，重慶和上海開始試點房產稅。目前，由于土地的稀缺性造成土地市場供給缺乏，而面對居民日益高漲的住房需求，房地產市場供給不足，再加上我國現階段房地產業投資規模過大，投資的增長速度和投資結構都與國民經濟的發展不協調。

表1 1986-2009年各變量數據 單位（億元）

房地產業與經濟發展關系分析

（一）房地產業與經濟發展關系

從總體上說，房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱性產業的地位。房地產業的上述地位，決定了它在國民經濟中，特別是在推動城市建設、促進經濟增長和提高居住生活水平等方面發揮著重大作用。從一般意義上說，房地產業與國民經濟之間存在著互相制約、互相促進的辨證關系。在國民經濟運行過程中，各個產業之間都存在廣泛、復雜和密切的聯系，這種經濟聯系被稱為產業關聯。而房地產作為國民經濟的支柱產業，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，也就決定了房地產業關聯度廣、產業鏈長，其影響力使房地產業處于國民經濟的基礎性地位。房地產業的發展能夠帶動建筑、建材、冶金等50多個物質生產部門20多個大類近2000種產品的發展。房地產在投資和消費領域都占有重要位置。

房地產業與金融業、保險業的關聯度也很高。房地產具有價值量大的特性，使得其供給和需求都高度依賴于金融業的信貸支持，再加上房地產不僅是消費品，也是很好的投資品，其增值保值性使得房地產與金融業緊密聯系在一起。

表2 EI和GDP的單位根檢驗結果

表3 回歸方程殘差的單位根檢驗

（二）房地產業發展帶來的問題

近年來，我國房地產行業進入飛速發展時期，其正面作用有目共睹。其既加速了城市化進程，改善了人們的生活環境和生活條件，也在很大程度上帶動了各地經濟發展，如帶動了建筑相關行業的高速發展。但房地產業發展的負面影響亦逐漸凸顯。第一，目前房地產經濟呈現過高房價的現象，高房價抑制了居民其他方面的需求，造成畸形的經濟結構。由于房價在人們的消費支出中占相當大的比例，尤其是現在的大學畢業生，作為中低收入階層，很多人都成為房奴。他們為了購買住宅，不得不節約其他開支，在一定程度上抑制了居民的需求，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

第二，過高的房價也影響了投資結構。資金總是流向利潤高的行業，房地產經濟的高利潤吸收了大量的社會資本，從而削弱了其他方面的投資。

第三，房地產供給結構存在嚴重的不合理性。房地產商為追求高利潤率，在各地商品房的供給中，高檔住房所占比例過高，而一些中低價位、小戶型的住宅供應相對不足，與我國中低收入階層的住宅需求形成了極大反差，也違背了“住有所居”的宏觀目標。

表4 誤差修正模型回歸結果

房地產業和國民經濟關系的格蘭杰因果檢驗

房地產經濟波動指房地產經濟總盤圍繞其長期發展趨勢而上下震蕩形成的經濟運行狀態。需要指出的是，房地產經濟增長也并不是平穩的，與國民經濟一樣也是有波動的。但從長期來看，房地產經濟呈現了持續增長的態勢。

表5 樣本數據的格蘭杰因果檢驗

（一）數據來源和處理

本文以1986至2009年的房地產業年投資完成額（EI）和國內生產總值（GDP）為樣本數據，來定量分析房地產業與我國經濟增長之間的關系。之所以選取房地產業的本年投資完成額，是因為此項數據最能夠代表房地產業的發展水平；同樣，國內生產總值也最能夠代表國民經濟的運行情況。

為了消除時間序列數據異方差的影響，首先對時間序列數據取自然對數，處理過的數據如表1所示。

（二）時間序列的單位根檢驗

由于EI和GDP的數據是否非平穩，關系到下面的協整檢驗，如果直接將非平穩時間序列數據當作平穩時間序列數據進行回歸分析，有可能造成“偽回歸”。所以，先采用ADF方法對時間序列數據進行平穩性檢驗，即單位根檢驗。本文運用Eviews6.0進行單位根檢驗，結果如表2所示。

由表2可以看出，原有的時間序列Ln（GDP）在滯后期為4的情況下，在10%的顯著水平上仍不平穩，在進行一階差分處理后，Ln（GDP）序列在10%的顯著水平上是平穩的。同樣，Ln（EI）在滯后期為4、10%的顯著水平上是平穩的，但為了和Ln（GDP）保持同步，同樣對其進行一階差分處理，在無滯后期、無常數項和趨勢項的條件下，在顯著水平為10%的情況下是平穩的。即此時的兩列時間序列數據都是一階單整的，可見兩者之間可能存在著協整關系。

（三）協整關系檢驗

協整關系即指中國GDP與房地產投資EI之間存在著長期穩定的某種均衡關系，若這兩個變量處于均衡狀態，偏差為零。但若受到某種因素的影響，GDP和EI并不是永遠處于均衡位置上的，從而使誤差項不為零。其中，偏差被稱為非均衡誤差。但當系統偏離均衡點時，會在下一期移向均衡點。也就是說，這種具有均衡機制的經濟系統，在不斷出現非均衡誤差的過程中，會始終維持著體系的均衡狀態。最常用的檢驗協整方法是采用OLS法對變量進行協整回歸。設有2個變量，協整檢驗的步驟如下：

第一，對模型進行協整回歸：

第二，對et進行平穩性檢驗。原假設和備擇假設分別是：

H0：et非平穩（x1、x2不存在協整關系）。

H1：et平穩（x1、x2存在協整關系）。

這種檢驗方法稱為以殘差為基礎的協整檢驗。因此，本文將GDP與EI的模型進行回歸后，得到回歸方程殘差resid，對殘差進行單位根檢驗，結果如表3所示。

由表3可知，在5%的顯著性水平下，殘差序列resid通過了平穩性檢驗，這說明中國GDP和房地產投資EI之間存在長期穩定的動態均衡關系，即協整關系。

（四）誤差修正模型

根據格蘭杰表示的定理，兩個不穩定的時間序列變量，如果二者之間存在協整關系，必須用誤差修正模型來表達它們的線性關系，結果如表4所示。

通過表4可以看出，修正系數為-0.301083，表示修正項對△GDP的修正速度，可以看出誤差修正模型是一個負反饋的過程。

（五）格蘭杰因果檢驗

通過協整檢驗發現，雖然我國的國內生產總值和房地產投資之間存在著穩定的長期關系，但是它們之間是否存在因果關系，以及因果關系的方向如何卻并不明確。

格蘭杰檢驗估計的回歸方程如下：

其中，假定干擾項e1t和e2t是不相關的。運用Eviews6.0軟件對變量做格蘭杰因果關系檢驗。

由表5可知，在滯后期為1、2、3年時，國內生產總值與房地產投資之間的關系是彼此獨立的，相互間沒有影響；在滯后期為4年時，都拒絕原假設，說明GDP是EI的格蘭杰原因，EI是GDP的格蘭杰原因，國民經濟和房地產業兩者相互作用。在滯后期為5年時，GDP不是EI的格蘭杰原因，但EI是GDP的格蘭杰原因，二者又為單向關系，即房地產業對國民經濟有影響，但國民經濟不一定對房地產業有影響。

結論及建議

（一）結論

經過上文的實證分析得出結論，房地產業與國民經濟存在著一種長期均衡關系，但是具有滯后效應，在滯后期為1、2、3年時，兩者相互之間沒有影響；在滯后期為4時，房地產業和國民經濟相互影響；在滯后期為5時，房地產業對國民經濟有影響，但國民經濟不是房地產業發展的原因。

產生這種現象的原因和我國的實際國情有著密切關系。房地產是人們生活的必需品，伴隨經濟的發展和人們生活水平的提高，對房地產的需求是不斷增加的。一方面，相比較其他產業的發展，房地產業的發展能夠更加有效地帶動國民經濟的增長，由于房地產業的產業鏈條長，房地產業的投資能夠促進相關產業，如鋼鐵、交通以及相關服務業的發展；相反，如果房地產業的發展出現波動，除了房地產業，還會影響相關產業的發展，進而影響整個國民經濟的運行。另一方面，國民經濟穩定增長，居民收入會持續增加，對于住房的需求會繼續增加，這會給房地產業的持續投資帶來信心，從而促進房地產業的增長；相反，如果國民經濟增長緩慢，就會抑制居民的住房消費，需求減少，就會影響房地產業的增長。但是滯后期為5時，國民經濟不是房地產業增長的格蘭杰原因，筆者認為這是由于我國現階段的房地產市場總體上還是供不應求時期，即使經濟增長緩慢，還會有剛性的住房需求存在，繼續推動房地產業的發展。同時由于房地產具有地理位置的排他性和稀缺性，造成房地產供給彈性相對較小，使得人們很容易認為房地產是保值的良好投資品，更加劇了大量資金流入樓市，進一步推動房地產業的增長。

（二）政策建議

第一，要保持經濟增長和房地產業的同步增長。目前我國房地產業的發展速度高于經濟增長速度，從長遠來看，房地產業的快速增長會限制其他產業的發展，長久以往，會造成房地產業“綁架”國民經濟的局面。在當今房地產過熱的情況下，有必要減緩房地產業的發展速度，以使兩者協同發展。

第二，抑制房地產市場的投機行為，凈化房地產市場。目前，房地產市場成為了以投資者為主導的市場，房地產炒作者大獲其利，而絕大多數民眾處于劣勢地位。大多數居民、工薪階層都沒有能力購買住房，房地產市場急需改革。政府可以通過財政、金融和行政等手段將房地產市場的投機分子擠出該市場，減少房地產市場泡沫。

第三，發展保障房和廉租房，分化居民住房需求。政府通過制定一系列優惠政策，推動保障房和廉租房市場的發展，如保障房地產供地，特別是保障性住房用地，加大推出建設廉租房、經濟適用房。長期看來，構建一個定價合理、注重民生的房地產市場，分化居民的住房需求，才能使住房需求矛盾減緩，并逐漸使房地產市場回歸理性。

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