養(yǎng)老住宅建設(shè)要從民生工程出發(fā)

文/李煥喜

作者系北京市政協(xié)委員、民進北京市委專職副主委

首都經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)到了可以適度推行養(yǎng)老住宅養(yǎng)老的階段，政府應通過規(guī)劃和政策引導、科學的市場機制和有效的政府監(jiān)管，在更高的水平上推進養(yǎng)老服務的社會化和產(chǎn)業(yè)化。

北京市為推進養(yǎng)老服務社會化產(chǎn)業(yè)化，出臺了一系列重要政策和舉措，如鼓勵居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，明確養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)供地方式和指標，鼓勵社會資本參與養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)等等，具有十分重要的意義。但要滿足養(yǎng)老服務社會化產(chǎn)業(yè)化日益增長的新需求，有關(guān)部門還應超前謀劃，出臺和完善相關(guān)政策和規(guī)劃，加快養(yǎng)老住宅建設(shè)。

養(yǎng)老住宅，是既適合老年人居家養(yǎng)老，又方便家人或者社區(qū)對老年人進行照料、方便有自理能力的老年人進行社會交往的商品住宅。養(yǎng)老住宅養(yǎng)老，與養(yǎng)老院、福利機構(gòu)、幾世同堂居家等傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的最大不同在于，可以比較方便地通過市場機制提供社會化、商品化的養(yǎng)老和居住服務。調(diào)查顯示，養(yǎng)老住宅養(yǎng)老具有相當廣泛的社會需求和十分強勁的市場空間。不同經(jīng)濟能力、不同家庭構(gòu)成和不同健康狀況的老年人，均對養(yǎng)老住宅養(yǎng)老抱有可觀的消費需求。民間機構(gòu)和社會組織也都非常看重養(yǎng)老住宅養(yǎng)老市場的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

推行養(yǎng)老住宅養(yǎng)老，既有利于滿足老年人們的居家養(yǎng)老愿望，也有利于整合家庭、社會和政府三方面的力量和資源，不斷提高養(yǎng)老服務的社會化產(chǎn)業(yè)化水平。研究表明，養(yǎng)老住宅養(yǎng)老將是未來最受歡迎的養(yǎng)老模式。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老年人雖然口頭上也認同養(yǎng)老院養(yǎng)老，但內(nèi)心里更希望有條件與家人常相聚，希望保持原有的社會交往活動。

推行養(yǎng)老住宅養(yǎng)老，已經(jīng)是發(fā)達國家和地區(qū)養(yǎng)老服務社會化產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢。美國在65歲以上老年人口達到8%時，就對住宅法進行了修改，開始建設(shè)老年人住宅；當65歲以上老年人口達到13%時，又制定了“集合住宅服務法”。日本經(jīng)過30多年的探索實踐，也最終將老年人護理制度由機構(gòu)護理轉(zhuǎn)向住宅護理，向老年人及其家庭提供無障礙、具有看護性質(zhì)的養(yǎng)老住宅，尤其注重將養(yǎng)老住宅與其它租售性質(zhì)的住宅設(shè)計在一起，突出自助和自理。國內(nèi)天津、上海、成都、長沙等地，也都相繼出現(xiàn)了不同模式的養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老社區(qū)。天津出臺的養(yǎng)老住宅長期規(guī)劃，計劃到2020年建成12個高端養(yǎng)老社區(qū)，總面積約1200萬平方米，每個社區(qū)足以為10萬余名老人提供集中入住服務；社區(qū)的建設(shè)和運作，則完全交給市場化機構(gòu)。

隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和人均可支配收入提高，北京市近年來也自發(fā)出現(xiàn)了一些養(yǎng)老住宅，并且入住率都比較高，如“北京太陽城”、“東方太陽城”等，說明養(yǎng)老住宅的社會需求比較旺盛。但由于現(xiàn)有養(yǎng)老住宅數(shù)量少、檔次高，只有少數(shù)經(jīng)濟實力較強的老年人能夠購買或者租住得起，絕大多數(shù)普通中低收入老人及其家庭還難以實現(xiàn)養(yǎng)老住宅養(yǎng)老的愿望。

除此之外，推行養(yǎng)老住宅養(yǎng)老還面臨著三個方面的困難：

第一是缺乏相應的政策支持，養(yǎng)老住宅總量小、價格高。養(yǎng)老住宅建設(shè)其實是帶有一定公益性質(zhì)的事業(yè)，需要政府政策支持。但是目前，養(yǎng)老住宅只能按照商品房模式進行開發(fā)，政府的政策支持力度不夠，因而購買、租住和服務價格都居高不下，如東方太陽城毛坯房每平米賣到18000至22000元，中低收入老年群體很難買得起、住得起。另一方面，由于總量非常有限，老年群體購買、租賃或者置換養(yǎng)老住宅的來源和渠道都明顯不足。

第二是缺乏建設(shè)規(guī)劃和標準，養(yǎng)老住宅品種少、服務設(shè)施不配套。受制于城市發(fā)展、土地價格等多種因素，目前的養(yǎng)老住宅建設(shè)沒有科學規(guī)劃和布局，選址太隨意，基本上是開發(fā)商能在哪兒拿到地就建在哪兒。導致現(xiàn)有養(yǎng)老住宅大多建在遠郊區(qū)縣，交通不便，不能滿足老年人的生活需求。另一方面，由于缺乏建設(shè)標準，現(xiàn)有養(yǎng)老住宅品種太少，難以滿足不同層次的消費需求，并且多數(shù)缺乏配套服務設(shè)施，給老年人生活及養(yǎng)老帶來不便。

第三是鼓勵社會資本進入養(yǎng)老住宅建設(shè)的措施不夠明確。養(yǎng)老住宅建設(shè)與服務，不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，而是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋物質(zhì)保障、照料保障、醫(yī)護保障等許多方面。由于開發(fā)成本較高，運營周期較長，政府在資金、土地、稅負、社區(qū)建設(shè)等方面的政策支持還不夠明確，許多養(yǎng)老住宅項目還處于虧損或者微利狀態(tài)，導致社會資本不敢輕易涉足，至今尚未形成一個比較成熟、可持續(xù)發(fā)展且能復制推廣的商業(yè)模式。

因此建議：首先，盡快出臺和完善養(yǎng)老住宅建設(shè)和購買政策。政府應從德政和民生工程角度出發(fā)，面向中低收入老年人群及其家庭，出臺類似于“兩限房”、“廉租房”性質(zhì)的養(yǎng)老住宅優(yōu)惠政策。既要考慮通過一定的政策支持，鼓勵開發(fā)商建設(shè)適度集中的商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老住宅小區(qū)，以滿足不同層次的市場需求；也應考慮在新建或改建小區(qū)中，合理配建一定比例的政策性養(yǎng)老住宅戶型，以滿足一部分老年人在居民社區(qū)居家養(yǎng)老的需求。

其次，盡快制定和完善養(yǎng)老住宅建設(shè)規(guī)劃與標準。通過城市建設(shè)規(guī)劃、土地出讓用途管理等,引導社會資本集中開發(fā)養(yǎng)老住宅社區(qū),或在新社區(qū)建設(shè)中適當配置一定比例的養(yǎng)老住宅戶型。規(guī)劃和建設(shè)要充分考慮老年人購物、交通、醫(yī)療和社交的便利性。同時，應考慮不同層次的消費需求，盡快制定北京市養(yǎng)老住宅建筑設(shè)計地方標準和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)標準，建立關(guān)于服務和價格的指導性標準，鼓勵構(gòu)建居家護理、日常服務、社區(qū)醫(yī)療等服務體系，逐步規(guī)范養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)化市場。

再次，要引導和規(guī)范社會資本進入養(yǎng)老住宅建設(shè)領(lǐng)域。在養(yǎng)老住宅開發(fā)過程中，應考慮養(yǎng)老住宅的公益性，對土地出讓金及各種稅費等給予一定程度的優(yōu)惠或減免，同時增加融資渠道支持養(yǎng)老住宅的開發(fā)和運營。還應制定嚴格有效的進出機制和監(jiān)管體系，選擇和確定一批優(yōu)秀企業(yè)作為試點進入養(yǎng)老住宅建設(shè)領(lǐng)域，通過示范效應，增強企業(yè)投資養(yǎng)老住宅開發(fā)的信心。對于違規(guī)企業(yè)，則應建立退出和問責機制。

總之，首都經(jīng)濟社會發(fā)展已經(jīng)到了可以適度推行養(yǎng)老住宅養(yǎng)老的階段，政府應通過規(guī)劃和政策引導、科學的市場機制和有效的政府監(jiān)管，在更高的水平上推進養(yǎng)老服務的社會化和產(chǎn)業(yè)化。