土地出讓收入收繳流程亟待規(guī)范

（山東省梁山縣國(guó)土資源局 山東梁山272600）

近年來(lái)，特別是《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)［2006］100號(hào)）實(shí)施以來(lái)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支受到格外關(guān)注，“土地財(cái)政”、“工業(yè)土地零地價(jià)”等成為敏感詞，而對(duì)于土地出讓金的收繳流程關(guān)注較少。本文將對(duì)土地出讓金的收繳流程規(guī)范化問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、土地出讓收入收繳流程的基本規(guī)定

根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜 ［2006］68 號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜［2009］74 號(hào)），土地出讓收入收繳流程的基本規(guī)定有：（1）土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理，可由市、縣國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收。（2）市、縣國(guó)土資源管理部門與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定該國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交地方國(guó)庫(kù)的具體時(shí)限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。（3）土地出讓收入征收部門根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開(kāi)具繳款通知書，并按照財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入，就地及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。繳款通知書應(yīng)當(dāng)明確供應(yīng)土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納地方國(guó)庫(kù)的具體數(shù)額和時(shí)限等。（4）已經(jīng)實(shí)施政府非稅收入收繳管理制度改革的地方，土地出讓收入收繳按照地方非稅收入收繳管理制度改革的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）市縣國(guó)土資源管理部門在國(guó)有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價(jià)款、租金和劃撥土地價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)。市縣財(cái)政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，嚴(yán)格執(zhí)行10個(gè)工作日劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的規(guī)定，不得超時(shí)滯留已收繳的土地出讓收入。

二、土地出讓收入收繳流程模式

實(shí)現(xiàn)土地出讓收入收繳流程規(guī)范化非常必要，不容忽視。根據(jù)土地出讓收入收繳基本規(guī)定，土地出讓收入收繳模式可分為兩種基本類型：一是征收部門開(kāi)具繳款通知書，并按照財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人直接繳入地方國(guó)庫(kù)；二是按照地方非稅收入收繳管理系統(tǒng)收繳。財(cái)綜［2006］68號(hào)規(guī)定：按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款。下面舉例分析土地出讓收入收繳的集中模式。

例1：美麗縣國(guó)土資源局2013年2月掛牌出讓A宗地，順心公司以700萬(wàn)元競(jìng)得該宗地使用權(quán)。

1.直接繳庫(kù)模式下：土地出讓收入征收部門美麗縣國(guó)土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開(kāi)具繳款通知書，并按照財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人順心公司依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入，就地及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。

2.非稅收入收繳管理系統(tǒng)模式下：土地出讓收入征收部門美麗縣國(guó)土資源局開(kāi)具非稅收入繳款書，執(zhí)收編碼名稱為“土地出讓總價(jià)款”。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人順心公司通過(guò)非稅收入系統(tǒng)辦理交款手續(xù)。縣財(cái)政局及時(shí)將其劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)。

但收繳土地出讓價(jià)款存在兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，例2和例3將予以說(shuō)明。

例2：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，競(jìng)得人繳納的600萬(wàn)元競(jìng)買保證金在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。財(cái)綜［2006］68號(hào)規(guī)定：按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

1.直接繳庫(kù)模式下：“土地出讓收入征收部門美麗縣國(guó)土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開(kāi)具繳款通知書”繼續(xù)適用，但應(yīng)該調(diào)整“按照財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫‘一般繳款書’，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人順心公司依法繳納土地出讓收入”。因?yàn)?00萬(wàn)元的競(jìng)買保證金現(xiàn)已在財(cái)政專戶，競(jìng)得人須補(bǔ)繳100萬(wàn)元的“差額”即可。此時(shí)如何辦理繳庫(kù)手續(xù)，沒(méi)有明確的規(guī)定。

筆者認(rèn)為有兩個(gè)方案：其一，600萬(wàn)元的競(jìng)買保證金部分填寫一份“一般繳款書”，繳款人為美麗縣財(cái)政局（財(cái)政專戶），差額部分填寫一份“一般繳款書”，繳款人為競(jìng)得人。兩份“一般繳款書”均注明A宗地土地價(jià)款。其二，競(jìng)得人將100萬(wàn)元差額繳存財(cái)政專戶，連同600萬(wàn)元的競(jìng)買保證金一塊繳庫(kù)，填寫一份“一般繳款書”，繳款人為美麗縣財(cái)政局（財(cái)政專戶）。在這種情況下，繳款人得不到一份全額的繳款收據(jù)，將競(jìng)買保證金收據(jù)（往來(lái)款性質(zhì)）作為土地價(jià)款收據(jù)的一部分是不恰當(dāng)?shù)模@一點(diǎn)有待制度規(guī)范。

2.在非稅收入收繳管理系統(tǒng)模式下：600萬(wàn)元的競(jìng)買保證金部分執(zhí)收科目“競(jìng)買保證金”，補(bǔ)繳100萬(wàn)元的“差額”執(zhí)收科目“土地出讓價(jià)款”。600萬(wàn)元的競(jìng)買保證金收據(jù)如何轉(zhuǎn)為“土地出讓價(jià)款”，目前尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定。如果“收據(jù)換收據(jù)”，理論上可行，但是原收據(jù)（競(jìng)買保證金收據(jù)）已經(jīng)入賬，不可能再繳回財(cái)政局或國(guó)土資源局。

例 3：根據(jù)財(cái)綜［2006］68 號(hào)規(guī)定：由財(cái)政部門從繳入地方國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款中，劃出一定比例的資金，用于建立國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬核算。從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款中計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。

那么，國(guó)有土地收益基金與農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金何時(shí)計(jì)提入賬？是在土地出讓價(jià)款繳庫(kù)時(shí)計(jì)提并分別入庫(kù)還是入庫(kù)后計(jì)提并分別記賬？沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。若采取后者，則與土地出讓價(jià)款收繳流程無(wú)關(guān)。

根據(jù)財(cái)綜 ［2006］68號(hào)對(duì)土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金的規(guī)定，二者的計(jì)提基礎(chǔ)都是總成交價(jià)款 [其中，農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金=土地出讓面積×土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在城鎮(zhèn)等別）×各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例（不低于15％）］。收繳競(jìng)買保證金的性質(zhì)只是保證金，不是土地出讓價(jià)款，不能認(rèn)定其中包含多少國(guó)有土地收益基金、多少農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。

綜上所述，土地出讓收入收繳流程亟待規(guī)范。實(shí)現(xiàn)土地出讓收入收繳流程規(guī)范化，為土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理奠定基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn)依法理財(cái)、科學(xué)理財(cái)提供制度保障。