房地產的社會博弈結構及其制約均衡機制研究

摘要：房地產一直以來都是一個關聯性很強的行業，并且對國民經濟方面也有著很大的影響，在國民經濟中房地產行業起著領導、支柱性的作用。住宅的建設在房地產中有著很大的比重，它的主要作用體現在對國民經濟的拉動與帶動人民的生活水平上。美國發生了次貸危機，我們國家逐漸加強了宏觀調控，通過這些措施，我國的房地產行業進入了調整的階段。具體的表現形式有：房產的銷量逐漸下降，大量房屋建設完工后無人購買，成了空房。這些都成為重點被社會各界關注。

關鍵詞：房地產；博弈；制約機制；利益主體

一、前言

這篇文章，主要研究的是房地產市場的利益參與者，如中央政府、地方政府、房地產開發商、房產購買者（也就是消費者），在制定了一個規則上的框架中，為自己獲得最大的利益去進行博弈，博弈完成后，可能出現各種各樣的后果。出現的結果無外乎兩種，其中一種就是高效的市場均衡，還有一種就是低效的市場均衡。

首先我們知道它們之間相互關聯，主要的博弈關系可以列為以下幾種。

中央政府和地方政府之間的差距存在于目標函數的不同，這樣會導致地方政府和中央產生不合作的博弈，對于中央下達的要求總是找文字漏洞，用自己的辦法能過則過。

再就是房地產開發商本身的問題。部分的房地產開發商存在僥幸心理，進行違規操作，不擇手段以實現利益的最大化。在進行這些不符合規范的操作的同時，房地產開發商就會碰到和政府之間的利益博弈。

房地產開發商之間的戰爭。在他們中間是選擇一起用價格來吸引消費者，還是用統一的價格來獲得市場，這也是一個博弈關系。

房地產開發商和消費者之間的信息渠道交流不暢，導致房地產市場不夠透明化，出現了困境。

消費者會出現旁觀的姿態，是進入市場去購買房產，還是繼續的保持不動，這兩種關系形成了博弈上的關系。

錯綜復雜的關系構成了房地產的交易市場，所以我們要做的就是理清這些存在的關系，弄清楚這些關系背后的問題和主體的意圖。

二、錯綜復雜的博弈關系分析

（一）中央政府和地方政府之間的博弈分析

在房地產行業中，制定政策的是中央政府，地方各級政府負責執行中央指令。但實際情況確是中央政府發出了指令，各級部門不按照或不嚴格按照相關規定實施。這種現象表明了中央政府和地方政府的利益主體的差異。利益主體的不同，表現出來就是中央政府和地方政府的博弈過程，中央政府下發的指令不能很好地完成。我們下面對這些市場中存在的目標進行分析。

中央政府對于房地產行業控制是為了讓房地產市場能夠實現良好的循環和可持續的發展目標；監控房地產市場，科學地進行管理，建立預警機制；引進市場的機制，對房地產中的企業實施優勝劣汰，實現資源的優化利用。

地方政府在房地產中的主要目標是城市建設有進步。地方官員在職期間為了能夠有政績對當地的房地產行業實行鼓勵政策以使地方的財政稅收有所增加。并且房地產的聯動性很高，可以帶動很多行業的發展，這對于地方的就業問題改善起了很大的作用，當地人民的生活和物質水平可以得到很大的提高。

中央和地方政府的目標性存在差異性，但是其中也有相同點，它們的根本利益就是發展生產、提高人們的生活水平，使得社會進步。從另一個方面來講，地方政府和中央政府有所不同，地方上只是追求本地區的利益，政策的制定與選擇比較片面。這樣產生了地方和中央的差異，使得很多政策執行不力。

（二）地方上的政府和房地產開發商之間的博弈分析

地方政府對房產開發商進行監督，違規現象不但和地方的法律制度有關系，還和地方的監管不力有著莫大的關系。即使是完美的市場監督體制，也不能杜絕地產開發商在市場中的違規行為。由此我們知道對房地產開發商的違規操作監督是十分重要的。另外，即使有全面的檢查，還是不能杜絕“上有政策，下有對策”的事情。

（三）房地產商開發商之間存在的博弈

地產行業的競爭非常激烈，房地產開發商為了實現自己的利益最大化，都會選擇結成一個聯盟去抵御風險，弱化競爭。在實際的生活中，房地產開發商是處于一種進退兩難的狀態，價格上的競爭實際上是企業面對市場做出的一種反應，個體的行為會影響全d9f500e96615222b177f7d54b08430ed體的行為，這樣導致房地產開發商的行為很難處于理性狀態。另外要說的是，房地產商為了利益的最大化會進行合謀，這種合謀在我們看來是一種很理性的行為，但是我們不能保證團隊中的其他人不會為了利益而背叛組織，使得合謀行為具有很多的不確定性。

（四）消費者和房地產開發商之間的博弈

房地產現階段的市場不是很景氣的，很多的消費者都不敢進入其中。沒有消費者的資金補充，那么房產開發商沒有了資金的注入，陷于了困境之中。

（五）消費者和消費者之間的博弈分析

如果說房地產消費市場是一個博弈的過程，消費者則是是其中的弱勢群體。消費者想的是物超所值，但是消費者獲得信息的渠道只是從房地產開發商的廣告，不能了解到真正的內情。這時候，消費者就會處于一種理性的狀態，在市場上觀望，伺機選擇一個最佳的時間進入市場。

三、從制約機制上完善房地產市場

學習國外發達國家的經驗進行建設和完善。從整體上來看，發達國家在地產方面有著悠久的發展歷程，長期的發展，市場不斷地完善，相關法律法規不斷健全，市場處于良好的發展狀態。我國的房地產行業還處于起步階段中，市場混亂，管理上存在很大的漏洞，缺少宏觀調控經驗，存在很多問題。我們要學習發達國家的經驗，建立健全房地產市場的相關管理體系。

市場機制調節完善市場。房地產的聯動性很高，對于市場的調節作用是巨大的。資源的優化配置、傳遞市場信息，這些方面都是從市場的競爭中體現出來的，房地產以商品的形式出現，對市場的影響巨大。同時房地產行業具有彈性，因此市場機制要發揮其應有的作用。

從中央政府的角度去制約房地產的發展。調控的各個主題之間存在不同的矛盾和不同的利益要求，在這些方面的影響下，中央出臺的政策都會帶有一些博弈的色彩。而對于房地產市場的政策就是一個制度，這個制度對于其他各個方面都有所制約。各個主體在制約下進行活動，制度的變化帶來的是參與方的不同策劃，這場博弈的結果肯定就存在不同了。制度不合理，那么政策就不能完整地實施下去，市場也會變得更加地混亂。所以，市場的制度遠遠比博弈更為重要。當前，我們的政策是存在缺陷的，這導致市場實施力度不夠。所以應當加強制度上的建設，完善博弈機制，使得政府和其他的利益主體實現博弈的均衡。

四、結語

房地產市場作為各個利益主體的均衡機制，中央政府和地方政府等作為參與其中的主要利益方。對它們之間的關系和博弈分析是研究房地產行業的有效途徑之一。政府、開發商、消費者三者的要求都是不同的，如何更好地實現它們各自的要求，這就要求我們的市場發揮作用。目前我們的房地產市場存在諸多的缺陷和問題，主要的原因是沒有一個好的利益協調機制，要改變這種情況，就要把利益關系理清，調節好利益關系，將深化市場改革和加強宏觀調控相結合。

參考文獻：

[1]王則柯，李杰.博弈論教程[M].中國人民出版社，1998.

[2]張照貴.經濟博弈與應用[M].西南財經大學出版社，1999.

[3]董英蘭.房地產市場博弈研究[D].首都經濟貿易大學，2006.

[4]盧忠敏，謝三鴻.房地產交易的博弈論分析[J].科技信息，2007（01）.

（作者單位：臨汾市國土資源局）