以房養老靠譜嗎

2013年9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出將試點開展以房養老。《經濟參考報》的報道稱，由民政部牽頭，保監會等相關部委就以房養老問題舉行了閉門研討會，對以房養老具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在2014年第一季度出臺。看來，以房養老政策的出臺已是箭在弦上，但這種養老方式到底靠不靠譜，能不能適應當前我國的養老現狀呢？

何為“以房養老”

以房養老其實就是“反向住房抵押貸款”，即分期放貸，最后一次性償還貸款本息總額，也就是人們常說的“倒按揭”。中國商業銀行以房養老的放貸總額一般不超過房產現值的60%，領取養老金的年限一般為10年，如果10年后老人清償了貸款的本金和利息，金融機構則釋放抵押權；如果老人無力清償貸款，金融機構則處置該房產。如果老人較早去世，子女可繼承住宅的部分產權享受收益。

其實，以房養老就是一種市場養老產品，是對社會保障體系內養老制度的一種補充，以滿足不同老年群體的特殊要求。上海、重慶、廈門、長沙、長春、南京等城市金融機構都曾推出以房養老業務，但辦理的客戶卻寥寥無幾。中信銀行是國內首批嘗試以房養老的金融機構之一，北京幾家支行推出這項業務后幾乎無人問津，后來就索性取消了這項業務。

中國房地產開發集團理事長孟曉蘇可謂是以房養老的首倡者，他曾引用上海市統計局公布的《本市城鄉居民養老意向調查報告》稱，逾七成受訪者贊同以房養老，僅有26.9%受訪者不贊同以房養老。而不同渠道的統計數據卻截然不同，根據網易“微博調查”顯示，88%的人表示不會選擇以房養老。

其實，以房養老這種養老模式在國外也未得到市場的廣泛認可。美國金融機構曾在1989年就推出以房養老產品，如今每年也只有70000筆左右簽單，這一數據在北美地區龐大的養老市場上基本可以忽略不計。美國喬治敦大學金融學副教授詹姆斯·安杰爾認為，美國老人很少選擇以房養老，一是老人很難弄明白這種復雜的金融產品，二是美國人根本就不需要依賴這筆收入養老。

一塊燙手山芋

以房養老之所以難推廣，是因為它存在諸多風險，老人不敢輕易試水，金融機構不愿推廣，政府也不肯支持。

●房價風險。房市如股市，房價波動大，現市值200萬元的房子，10年后可能只有50萬元，如果再加上房產折舊，其貶值的可能性就更大，因為居民住房設計壽命一般不超過70年，也就是每年至少折舊1/70，如果一套房子200萬元，每年折舊就損失將近3萬元。所以，金融機構認為以房養老風險太大，若干年后收回大量被抵押住房，資產貶值，這有可能讓金融機構破產，甚至會誘發金融風暴。

居民則認為，以房養老讓金融機構吃掉不少利息，實在不劃算。與其把房子抵押給銀行每月領養老金，還不如用房子抵押貸出一筆款來，然后進行投資，

這樣還能讓錢生錢。

美國消費者金融保護局在一份有關“反向抵押貸款”的報告中指出，美國辦理“反向抵押貸款”的老人中超過七成選擇一次性拿到全部貸款，然后將這筆錢用于投資，而非選擇按月領取養老金。這其實就是傳統的沒有年齡要求的“房產凈值貸款”，即將房產凈值作抵押從銀行一次性獲取貸款，然后按月還本付息。

以房養老在荷蘭已有幾十年的歷史，開始也很少有人問津。20世紀90年代房地產泡沫形成時，由于房子不斷升值，金融機構熱衷推銷以房養老這種金融產品，老人則提前享用了房產的剩余價值，提高了晚年的生活質量。2008年全球性金融危機爆發后，房地產泡沫破裂，房價大跌。由于抵押房產的剩余價值急劇縮水，很多以房養老的老人要么借債補足抵押品，要么讓金融機構收回住房，結果這些老人不但沒有享受到以房養老的便利，反倒成了它的犧牲品。

●利率風險。由于以房養老的貸款利率一般為浮動利率，這對金融機構和以房養老的老年居民來說同樣要承擔風險。利率上浮，金融機構的放貸收益率上升，而老人的借貸成本則相應增加，這對金融機構有利，對老人不利；利率下浮，老人的借貸成本減少，而金融機構的放貸收益率則相應下降，這對老人有利，對金融機構不利。所以，由于利率風險的存在，金融機構和老人都不熱衷以房養老。

●壽命風險。從中國先前幾個地區的試點看，以房養老只是養到“半路”，卻不能“送終”。例如，60歲退休后與金融機構簽訂“以房養老合同”，期限為10年，則只能養到70歲，如果老人70歲后仍健在，而此時無力清償貸款，房子就將被金融機構收回，那老人住在哪里？養老問題又該如何解決？

反過來考慮這個問題，如果金融機構推出了以房養老送終的金融產品，老人的壽命越長，對金融機構越不利，如果老人的壽命超過金融機構對他（她）的預期壽命，金融機構就有賠本的可能，這也是金融機構不愿推出類似金融產品的一個原因。

●家庭風險。以房養老還有個傳統觀念不可逾越，那就是中國人大都希望自己百年后留給子孫一筆遺產，如果把房子抵押給金融機構坐吃山空，擔心會引起子孫的不滿，影響家庭和睦。

根據《央視財經評論》的報道，部分北京老人坦言，自己在感情上難以接受以房養老模式，因為房子是一筆不小的財產，留給兒女是天經地義的。一位北京市民稱：“因為我有兒有女，他們呢，說實在話，還眼巴巴地看著我這房子呢。我把我這房子抵押給銀行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息了。等我不在了，房子讓銀行給收走了，那我兒女還不得罵我啊。”

●逃稅風險。對政府而言，推行以房養老還要承擔相應的逃稅風險，影響財政收入。2013年2月3日，國務院批轉的《關于深化收入分配制度改革的若干意見》中提出“研究在適當時期開征遺產稅”。近日，媒體密集報道我國即將開征遺產稅的相關內容。如果開征遺產稅，老人本來自己有經濟能力養老，無需以房養老，但為了逃避遺產稅，他（她）就會把自己的貨幣資產悄悄送給自己的親屬，然后以房養老，或者通過以房養老每月獲得的高額養老金轉贈給親屬。這樣，自己的遺產被轉移了，也就無需繳納遺產稅。可見，居民可以通過以房養老輕松避稅，無疑是增加了稅源流失的一個渠道，這也是很多國家政府不提倡以房養老的一個原因。

“養老多軌制”是最大癥結

近年來，養老問題一直是中國百姓熱議的一個話題。2012年6月5日，人力資源和社會保障部（以下簡稱“人社部”）表示，隨著我國經濟社會的不斷發展以及人均壽命的不斷延長，相應推遲退休年齡。中國社會科學院社會保障實驗室特約研究員孫永勇等人用數學模型計算出最優退休年齡為64.14歲，建議這個數值作為我國調整標準退休年齡的參考值。清華大學就業與社會保障研究中心主任、清華大學養老改革體制方案的主要參與者之一楊燕綏教授接受媒體采訪時說，清華推出的“延退”方案是退休后15年內不得領取養老金，而是去做義工。《中國證券報》2013年10月9日刊文稱，“養老改革方案提交，延遲退休成共識”。

雖然不少專家、學者為延遲退休搖旗吶喊，但普通民眾似乎并不埋單，絕大多數人強烈反對延遲退休，認為提出以房養老是聲東擊西，轉移百姓的視線，然后強行推出延遲退休方案。2013年9月，新華網發起了題為“你贊成哪種養老方式”的民意調查，在5226名參與者中，要求養老并軌的有5107票，占97.7%，而選擇以房養老的僅有36票，僅占0.6%。

筆者認為，我國目前養老問題的最大矛盾集中在

“養老不公”，雖然我們習慣把這種不公平的養老制度稱為“雙軌制”，實則是“多軌制”，中國人因戶口、行業的不同會走在不同的養老軌道上，而且待遇相差懸殊。中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞曾指出，中國現行的養老制度是“七軌制”：國家公務員、事業單位人員、軍人、企業職工、農民、城市居民還有農民工，這七類人群的養老待遇各不相同。

筆者曾在《細算延遲退休成本賬》（見本刊2013年第7期）中根據官方發布的數據推算出，中國大約有4700萬機關事業單位人員不繳養老保險，一年欠下的養老保險金就是6580億元，而2011年全年城鎮基本養老保險基金總收入16895億元，“漏網”的養老保險金占收繳養老保險金總額的39%。不繳一分錢養老保險的公務員，退休后拿到的養老金是農民的100倍。

因此，現行的養老制度的癥結在于“多軌制”，只有破除養老待遇的“多軌制”，才能從根本上解決我國的養老難題。

亟需建立基本養老保障制度

以房養老只能作為市場上對社會養老保障體系的補充，政府應避免參與這種商業行為。政府的職責是建立覆蓋全民的基本養老保障體系，讓養老制度更公平。縱然以房養老設計得對老人有利，能保證養老送終，但這也只能解決有房產的老人的養老問題，對沒有房產的老人來說也就無法以此養老。基本養老服務是公共品，它和國防保護國民的安全一樣，基本養老保障制度也是確保國民的生命安全，因為很多人不工作了也就沒有了收入，沒有飯吃也就無從養老。

幾乎所有西方國家都建立了“老有所養”的基本養老保障體系，在這個體系內全民統一標準，不管是農民還是工人，不管是軍人還是普通公務員，也不管過去是否繳過養老保險，只要到了法定退休年齡，都有資格領取基本養老金。

法國從1956年開始就實行了沒有任何條件和區別的全民基本養老金制度，即所有在法國國土上居住的人（包括外國人），只要到了60歲就可以按月領取基本養老金。2010年，基本養老金標準為單身老人每月709歐元，夫妻老人每月1158歐元。如果領取基本養老金的老人去世后的遺產超過39000歐元，則他所領取的基本養老金將被追回，如果其繼承人不返還這筆養老金，其遺產將被沒收。

英國也全民享有基本養老金。2012-2013財年，所有英國公民到了退休年齡，都能領到每周107.45英鎊的基本養老金。

所有挪威老年人年滿67歲均可領取基本養老金。16歲后在挪威居住滿40年可領取全額基本養老金，居住不滿40年，則根據居住年限領取一定比例的基本養老金。

在加拿大國土上居住滿10年的年齡達到65歲的老人都可以按月領到基本養老金，根據2004年6月的標準，基本養老金為每月466.63加元。

美國不分男女和職業，只要到了65歲，并累計繳滿10年的社保稅，都可以領取養老金。繳納社保稅的人不但自己可以享受退休金，盡管從未繳過社保稅的人，如果家庭收入低、負擔重，配偶和子女照樣可以領取養老金，領取的最大額度為繳納社保稅的配偶或父母退休金的50%。如果社保稅納稅人去世，沒有收入的家屬可繼續領取他那份養老金。

澳大利亞的養老保險制度則是保障窮人，職工退休后，如果認為自己生活有困難，可向政府申請養老金。政府會對養老金申請者的資產和收入情況進行核查，如果總資產少于規定的標準，且沒有其他足夠的收入維持體面的生活，才發給養老金。

發展中國家智利對無工作或因各種原因不能領取養老金的智利人，由政府發放基本養老金。所有智利人只要年滿65歲，在智利生活20年以上，沒有任何其他養老保險或收入，就可以領取基本養老金。

不管是發達國家，還是發展中國家，都在設法建立和完善全民基本養老制度，這是文明社會的標志，是民族凝聚力的象征，是真正的“正能量”。