房地產形勢判斷

對2013年房地產市場形勢的基本判斷

1.2013年房屋施工面積增速將會低于2012年。2012年1-11月，全國房地產開發投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速較2011年同期回落13.2個百分點；房地產開發企業房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速較2011年同期回落14.6個百分點。雖然2012年8月份以來房地產開發投資增速已出現企穩跡象，但由于到11月房地產開發企業資金來源增速仍只有14.1%，且已連續28個月低于房地產開發投資增速，資金來源增速不高意味著2013年房地產開發投資增速將難以明顯回升（見圖1）。

2012年1—11月，房屋新開工面積162413萬平方米，同比下降7.2%。根據近年來房屋新開工面積情況和對2013年房屋新開工面積的預測，按照房屋施工周期推斷，預計2013年房屋施工面積增速將比2012年低2個百分點左右。需要指出的是，目前我國房屋新開工規模和施工規模均處在非常高的水平上，2012年房地產開發投資增速和房屋施工面積增速的明顯回落是我國房地產市場發展到一定階段的必然結果。未來幾年，房屋施工面積增速逐年回落的趨勢仍將持續，到2015年前后，房屋施工面積將會出現負增長。

2.全國新建商品住宅銷售均價總體仍呈穩中有升態勢。2012年1-11月，全國新建商品住宅銷售均價為5495元/平方米，較2011年同期上漲7.8%，漲幅較前三季度全國城鎮居民人均可支配收入名義增速低5.2個百分點。用房價收入比測算，1998—2011年，全國房價收入比的均值為9.2倍，2012年的房價收入比預計不高于8倍，低于1998年以來的平均水平。

根據目前的房價收入比和貸款利率情況判斷，預計2013年全國城鎮新建商品住宅銷售均價總體仍呈穩中有升態勢。從目前市場供求情況和未來一段時期商品房新上市情況推斷，預計2013年二季度開始部分城市將會出現供求偏緊的狀況，這可能會增大房價上漲壓力（見圖2）。

3.銷售情況受政策影響較大。2012年1-11月，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%；商品房銷售額53526億元，同比增長9.1%。2013年房地產銷售情況主要取決于四方面因素：一是居民收入增長情況；二是房地產金融政策情況；三是改善型需求的釋放情況；四是可售房源增長情況。在各項政策不發生大的變化情況下，預計全國商品房銷售量仍將穩中有升。需要指出的是，由于今年北京等部分城市商品房銷量增加較為明顯，且2012年北京等部分城市新開工面積下降較多，2013年北京等部分城市將可能出現因新增供給量下降造成的銷售量下降。

2013年房地產調控重點關注三個問題

從目前房地產市場運行情況觀察， 2013年房地產市場調控需要重點關注三個問題。

一是如何解決短期內商品住房去庫存壓力較大與中期供給下降的問題。2012年11月末，全國待售商品房面積為33567萬平方米，處于歷史高位，短期內房地產市場仍處于去庫存過程中。但必須看到，2012年以來商品房新開工面積持續負增長，由于商品房從新開工到預售大約需要10—12個月，這意味著2013年我國商品房新增預售量將可能下降（見圖3）。

2012年7月份以來，兩次降低利率對住房消費的支撐作用較為明顯，商品房銷量開始增加，商品房銷量增加和新開工面積下降并存意味著2013年二季度之后房地產市場供求形勢將可能發生變化。其中，北京等部分熱點城市商品房供應不足的問題將會比較突出，這將對市場的平穩運行帶來不利影響（見圖4）。

二是如何實現土地市場的平穩運行。2012年1—11月，房地產開發企業土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%；土地成交價款6594億元，同比下降10.3%。土地購置面積下降將會影響到后續的商品房供應，土地成交價款下降將影響到地方政府基本建設投資能力。由于土地市場的波動既會造成商品房市場波動，也會造成地方政府投資波動，要保障房地產市場平穩運行和地方政府投資的基本穩定，2013年房地產調控需要更加重視實現土地市場的平穩運行。

三是如何區分改善型需求與投機投資性需求。近年來，為抑制投機投資性住房需求，出臺了一些有針對性的稅收、金融政策，對抑制投機投資性需求發揮了較好作用。但這些政策對數量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，不利于居民持續改善居住條件，也加大了市場的波動。從持續改善居民住房條件和保證市場持續穩定發展的目標出發，有必要盡快對改善型需求與投機投資性需求進行區分，并采取差別化的政策。

進一步完善房地產調控政策的建議

房地產市場是受政策影響較大的市場。進一步完善房地產調控政策，宜堅持“鼓勵自住型需求，抑制投機投資性需求”的基本取向，以持續改善居民居住條件為目標，以調整市場供求關系為著力點，努力實現房地產市場平穩運行。

一是進一步完善以自住型需求為主的需求調控政策。住房的首要目的是為了居住，首次置業和改善型需求都是自住型需求，投機投資則顯然不以自住為目的。建議將一人或一戶擁有住房超過兩套的作為投機投資性需求者，對投機投資性需求者繼續實行嚴格的限購政策。實踐證明，限購政策是抑制投機投資性需求成本最低、效果最好的一項政策，宜繼續堅持。但目前個別城市的限購政策對正常的首次置業和改善型需求要求過嚴，建議在總結各地經驗基礎上，進一步完善限購政策，使其既能夠發揮在限制投機投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業和改善型需求。同時，進一步完善對不同購房群體的差異化信貸政策。對首次置業，可實行不低于30%首付，不低于0.85倍基準利率；對二次以上購房，實行不低于60%首付，不低于基準利率；對在銀行有貸款未還清而申請新的住房貸款的購房者，則不予貸款。

二是實行中性的住房金融政策。住房金融政策的變化是房地產市場短期內出現大幅波動的首要原因。美國、日本等國房地產泡沫產生和破滅的直接原因就在于住房金融政策的大幅變化，如美國、日本均是在低利率時房價大幅上漲產生房地產泡沫，又都是由于低利率后的大幅升息造成房價泡沫的破裂。香港目前的高房價也與其低利率直接相關。我國近年來房地產市場大幅波動的一個重要原因也在于住房貸款利率的大幅調整。據測算，貸款利率下調1個百分點，可在不改變首付和月供的情況下將購房人的支付能力提高6%。利率政策是宏觀調控的重要手段，利率調整有其必要性，但在調整利率時宜采取相應政策對沖利率調整對房地產市場的影響。建議實行住房首付和貸款利率反向調整政策，如在貸款利率下調時，適當上調首付比例，防止因利率政策調整造成購房人支付能力在短期內發生重大變化，進而造成市場需求和房價的大幅波動。

三是降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費并增加二手房供給。目前二手房交易環節稅費過高，既不利于居民持續改善居住條件，也不利于增加二手房的供應，無法充分發揮存量房對房地產市場的調節作用。建議在堅持和完善限購政策的基礎上，降低房地產交易環節的稅費，降低營業稅的收取年限，并以此促進二手房供應量的增加，鼓勵居民通過換購住房持續改善居住條件。

四是更加重視地方政府在土地供給等方面的調控作用。土地供給變化直接影響到商品房的供給情況，建議根據人口變化和住房需求情況，合理確定住房用地規模，既要防止部分熱點城市土地供應不足造成的商品房供求緊張問題，也要防止個別城市出現的商品房供應量短期內過快增長帶來的不利影響。

房地產調控政策是涉及到多項政策的組合，各項政策實際上是通過調控供求來實現市場的平穩運行。實行限購政策意在抑制投機投資性需求，實行中性的住房金融政策意在穩定市場需求，實行土地調控政策重在根據人口變化情況調整市場供給，降低交易環節稅費主要目的在于促進存量住房資源的優化配置，持續改善居民居住條件。

（作者為國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長、研究員）