溫州房價下跌或是樓市轉向風向標

今年3月份，溫州房價運行顯得有些特立獨行。在全國各大中城市房價漲勢如潮的情況下，溫州卻成為70個大中城市中唯一出現房價環比下跌的城市。溫州樓市的另類表現，反映出溫州房價與實體經濟長期過度背離后的自發性回歸，或將成為全國樓市轉向的風向標。

應該看到，溫州房價與實體經濟過度背離是樓市下跌的內在動力。溫州至多算是二線城市，但溫州房價之高，完全可以媲美北京、上海等一線城市。2010年時，溫州城區房價就在3萬元/平方米之上，這一價格與北京相同城區區位均價不相上下。如此高位的房價，與溫州的經濟地位和發展后勁并不相符。

改革開放后，溫州經濟迅速崛起，并形成了以打火機、服裝等低端制造業為經濟支柱的產業結構。由于這些低端制造業科技含量低、樣式容易模仿、產能擴張快、同業競爭致毛利率極低，隨著人民幣匯率升值，勞動用工成本上升，產品出口競爭力急劇下降，越來越受到東南亞、越南、巴基斯坦等國企業的強有力挑戰，同時面臨發達國家貿易反傾銷制裁的可能性也在增大。2008年國際金融危機后，我國外部需求急劇萎縮，對溫州經濟影響深遠。由于產業結構調整不及時，溫州經濟增速從浙江省的前三改而位列全省末席。2012年上半年溫州市工業增加值僅增長3.1%。可以說，溫州房價與實體經濟過度背離。2011年的溫州民間融資風暴，進而成為引發溫州樓市持續下跌的導火索。

同樣，全國樓市與宏觀經濟走勢也存在較大背離。2003年以來，我國多數城市房價上漲10倍以上，而城鎮居民收入增長不到4倍，GDP增長不到5倍。無論是房價收入比衡量還是住房租售比測算，我國多數城市相應指標均已經超過國際上通常認為的安全范圍。雖然我國宏觀經濟仍面臨難得的發展機遇期，但宏觀經濟增長中樞下移已是不容爭辯的事實。2013年第一季度，我國GDP增長7.7%，未來繼續再現兩位數的增長可能性微乎其微。同時，隨著宏觀經濟增速的回落，居民收入增長相應放緩。2013年一季度，全國城鎮居民收入實際增長6.7%，低于上年同期3.1個百分點。在這種情況下，多數城市高位運行的房價事實上已經失去了實體經濟的強有力支撐。特別是在后國際金融危機經濟治理時期，我國需要采取有效措施消化刺激性經濟政策帶來的負面影響，加快去泡沫、去杠桿和去產能的進程。其中，消除房地產泡沫將首當其沖。新國五條實施，應該說也是基于這樣考慮。

因此，要對房地產未來走勢保持一個相對理性的認識。3月份全國69個大中城市新建商品住宅價格環比上漲，一定程度上可以說是國五條實施后的市場過激反應。隨著國五條地方細則實施以及中央政府對地方問責規定的落實，房地產調控政策效應將會逐步顯現。

曾經黃金價格漲勢如潮，上證股指破6000點大關，如今金價跌破1300美元關口，股指在2000點徘徊多年。可見沒有不會下跌的商品，關鍵是難以判斷下跌時機。溫州樓市背離全國樓市下跌，表明房價向實體經濟回歸機制開始發揮作用。若是由此大膽假設，那么未來全國樓市轉向并非沒有可能。