十年風雨 備受冷落

9月中旬，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》）正式對外發布，這是迄今為止我國層級最高、涉及部門最多、優惠政策最多的養老文件。但因為《意見》明確提出“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，而引起激烈的爭議，以至于在中秋節前后，民政部官員出面進行解釋與澄清，對民間的不滿與焦慮情緒進行撫慰和疏導。

養老雙軌制改革的舉步維艱、養老金巨大的缺口、退休年齡延遲的傳言，無一不刺激著人們的神經。所以，當“以房養老”正式提出后，有人感覺這是政府在推卸責任；而且，對“以房養老”這款原本就不太熟悉的金融產品，也有人擔心這是不是在算計百姓的房子。

帶著這些疑問，我們將從10年前“以房養老”在國內的問世開始，來揭開這款金融產品的面紗，呈現其真實面目。

據有關報道，“以房養老”的具體操作辦法和實施計劃，有望在2014年一季度出臺。其實，目前社會上依靠房子養老的也大有人在，但一般是通過出租獲得租金等形式。而國務院《意見》里提及的“以房養老”，指的是“反向抵押”。

所謂“反向抵押”，即房屋的產權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估房主的年齡、生命期望值、房產現在的價值，以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的養老金。房主可以繼續在房子里住，一直延續到去世。當房主去世后，其房產將會被出售，所得收入用來償還貸款本息，其升值部分歸銀行、保險公司等金融機構所有。該貸款方式因為與傳統買房時的按揭貸款相反，所以被稱為“倒按揭”，又被稱為“反向抵押”。

說起這種“倒按揭”形式在國內的出現，就不得不提到一個人——孟曉蘇，現任中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席。孟曉蘇曾是1998年房改課題組組長，保障房建設最早提議人之一，也是國內“以房養老”的首倡者。

2003年3月，孟曉蘇給剛當選總理不久的溫家寶呈遞了一份關于《建立“反向抵押貸款”的壽險服務》的建議稿，并得到批示。在推動產品入市受阻后，2006年，孟曉蘇牽頭創辦幸福人壽保險，致力于開發“住房反向抵押養老保險”，但直到今天幸福人壽的主要保險業務中，仍然看不到“以房養老”的身影。與此同時，南京、上海等地零星啟動試點，卻也成績慘淡：南京試水擱淺，上海6年6例……

“以房養老”從提出到局部試點，如今恰好走過了十個年頭。總結這十年中受冷落的原因，大致有以下幾點：

（1）銀行、保險等金融機構為規避市場風險，設置門檻過高。如房主須年滿55歲，所能得到的累計貸款總額，最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付的養老金額不超過2萬元等。

（2）設計過于簡單，10年左右的貸款期限，難以滿足老年人的需求。記者在北京采訪當地居民時，就有人表示：“貸款期限只有10年，可老人一般不止再活10年，那10年以后我們怎么辦？”

（3）產權限制的問題。2007年出臺的《物權法》已經規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期?！蹦敲?，70年產權到期后，抵押房屋續期需要多少費用，也是一個巨大的未知風險。

（4）傳統觀念的影響。記者在采訪中，有市民這樣說道：“我有兒有女，他們呢，說實在話，還眼巴巴看著我這房子呢?！苑筐B老’我把房子抵押給銀行以后，接下來的生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息。但等我百年不在了，房子讓銀行給收走，兒女不得罵我??！”

（5）最近幾年，在房價久經調控仍然兀自飛升的時候，誰愿意把房子讓出來而錯失財產升值的機會？有的子女反對“以房養老”，除了面子問題外，還存在這種風險與利益不確定的考慮。

于是，當“以房養老”再次擺上臺面后，有人就質疑：為什么先前一些省市的試點效果如此之差，如今卻還要在全國層面進行試點推廣？這背后所反映出的即是當今社會養老的困境。據民政部今年上半年公布的數據，截至2012年底，我國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%，預計2013年突破2億，2020年將達到2.43億，2025年突破3億，2034年突破4億。隨著中國逐漸步入老齡化社會，“如何養老”的問題將變得日益突出，而目前養老金不足的問題已經顯現。

那些贊成在全國層面推行“以房養老”的學者專家們，試圖再次“與國際接軌”，多次提及在國外“以房養老”是一種常見的現象，我們可以選擇、借鑒，將這些經驗本土化，形成符合自己國情的“以房養老”模式。那么，國外的情況到底如何呢？