案例分析

“以房養老”新的條例尚未出臺，不過根據以前試點時使用的條款，以《廣州日報》報道的林老師家為例，粗略地進行估算，可以對今后具體操作中將要面臨的問題，有個大致的了解。

林老師60歲，以前是廣州某中學的老師，退休之后每月將領到約3300元的退休金；老伴孔女士58歲，退休3年了，原來是某國有企業的普通職員，退休金為2500元。目前兩人住在廣州天河區一套價值300萬元的舊住宅中，無其他房產；家庭流動資產約有41萬元。女兒已經結婚生子，在某事業單位工作。

第一種方法，林老師和老伴可以采取穩健理財的方式，多元化投資養老。他們可以選擇銀行理財產品、貨幣基金和黃金等風險較小、可期待收益率中等的產品。貨幣基金充當家庭“應急準備金”，4～5萬元為宜，以應對“突然住院”等急事；平時退休金的結余部分，也可直接在銀行卡上購買成貨幣基金，增加收益率。41萬元的流動資產中，除了10萬元的黃金資產外，剩下的31萬元每年獲得4%以上的年收益并非難事，年利息至少為1.24萬元。這樣算下來，每月增加1000元的收入，生活更加游刃有余。不過，這種方法的弊端是難以對抗通脹，流動資產有貶值的風險。

第二種方法是“以房養老”，等到在70～75歲之間，將價值300萬元（假設如此，便于參考；具體操作時，要請專門機構對房價進行評估）的房產“倒按揭”給銀行，按照6成抵押、基準利率扣除還款利息粗略估算，每月可以領取1～1.2萬元左右的按揭養老金（不同金融公司的產品設計可能存在差異，因此每月能夠領到的養老金也會存在差異）。這筆錢可使林老師老兩口的生活得到質的飛躍。等10年的“反按揭”期限到期之后，如果兩人依然健在，80多歲的林老師和老伴可以有兩個選擇：一是用手中的流動資金償還“倒按揭”貸款剩下的余額，房產依然歸自己；二是根據房價波動的情況，讓房產歸銀行，自己再購買或租賃新住宅住宿。

第三種方法是和女兒女婿一起居住，照顧外孫，把自己在天河區的房子出租，每月能夠獲得3000～4000元的租金，再加上他們的養老金，這樣每個月的收入能夠達到9000～10000元。如果不和女兒女婿一起住，可以自己租小房子住，然后把自己的大房子出租，這樣每月的收入盡管要低一些，但賺的房租差額加上兩人的養老金，每月還是能夠有8000多的收入。

第四種方法是林老師直接把房子賣了，自己租房子或者和女兒女婿一起住，300萬元不進行其他投資，直接存到銀行，“整存整取”和“存本取息”都可以考慮。如果手上的流動資金能夠安排好，采用“整存整取”的話，按照現在3年期的存款利息，每年也能有12.5萬元左右的利息收入。平均算下來，每月的收入并不比“以房養老”的“倒按揭”低多少；而且300萬的本金，若今后用不完，可以留給女兒。但這需要征求女兒女婿的意見，以及考慮今后房價上漲的空間等因素。