房地產(chǎn)調(diào)控成疾

史可

過去十年，有70余項關(guān)于中國房地產(chǎn)的金融、財稅、土地、行政等方面的重大宏觀政策出臺，可謂世所罕見。媒體和大眾都在討論一個又一個緊鑼密鼓的宏觀政策之后，仍舊居高不下的房價，他們或憤怒、或質(zhì)疑、或慨嘆，房地產(chǎn)儼然成了敏感區(qū)。

十八屆三中全會閉幕之后，關(guān)于房地產(chǎn)的政策走向毫無例外的再次成為萬眾矚目的焦點。但是讓眾人不解的是，在全會的公報中，只字未見 “房地產(chǎn)”、“樓市”等敏感詞語。隨后，《決定》中對于“房價”、“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點話題也是未置一詞。

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“把進城落戶的農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系”以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”等措辭成為了中央對于房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計環(huán)節(jié)的主要政策信息。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在近期的發(fā)言中指出，三中全會對房地產(chǎn)業(yè)的影響集中在兩個方面：市場化和改革。

市場化思路

其實僅從當(dāng)前全國樓市的形勢來看，地區(qū)間的差異決定了中央政府確無必要此時部署出“一攬子”的調(diào)控政策。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然房價仍呈現(xiàn)全國普漲態(tài)勢，但北京、上海等一線城市的上漲速度和幅度明顯高于其他城市。截至三季度末，“北上廣深”的新建商品住宅價格同比都超過了20%，而大多數(shù)二、三線城市的新建商品住宅價格的同比漲幅大多為10%左右。另外，從銷售情況看，今年“北上廣深”的多個地產(chǎn)項目連番上演“日光盤”效應(yīng)，而不少三、四線城市的住宅則陷入了滯銷僵局。

洲聯(lián)集團總建筑師劉力糾正了記者的說法：現(xiàn)在言“調(diào)控”還是沿襲過去的非市場化的思路，把房價問題視為“硬骨頭”仍是緣木求魚的做法，包括土地財政、分稅制、民間投資渠道枯竭等在內(nèi)的核心問題都超出房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“減少行政化調(diào)控、回歸市場化方向”決策層對于房地產(chǎn)的頂層設(shè)計思路已經(jīng)非常明確。

決策層對房地產(chǎn)的頂層設(shè)計思路之變化早在今年7月30日召開的中共中央政治局會議上就可見端倪。會議指出，“各地區(qū)各部門要積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！痹谕饨缈磥?，這釋放了強烈的信號。

作為最高決策機構(gòu)，此次政治局會議對于房地產(chǎn)問題進行表態(tài)的措辭有了不同往常的微妙變化。多家研究機構(gòu)分析稱，過去十年來頻繁出現(xiàn)的諸如：“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”、“堅決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”等口徑多年來首次沒有被決策層提及。

會后，國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史表示，針對中國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前情況，中央的安排部署是“探索建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長”。

此前并未見諸于報章的“長效機制”這一關(guān)于房地產(chǎn)市場的全新提法由此正式登堂入室。

改革根源問題

或許很多人還記得，今年春季，一條“北京五道口華清嘉園某套二手房源擬將以10萬元/平方米的價格出售”的信息在微博上傳得沸沸揚揚，因感嘆其堪稱天價的售價，有網(wǎng)友因此戲稱五道口為“宇宙中心”。

記者在當(dāng)時赴現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“10萬元/平方米”實屬個例，華清嘉園小區(qū)的二手房源售價普遍集中在5萬元—6萬元/平方米。但是與2000年的均價5800元/平方米的開盤價相比仍然上漲了十倍左右。

值得一提的是，這一“宇宙中心”房源的推出恰逢房地產(chǎn)調(diào)控十年、以及最新一輪號稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，“10萬元/平方米的價格”因此被很多人認為是對長達十年的調(diào)控的莫大嘲諷，人們不禁反問：十年調(diào)控起到了什么作用？

在這之后，很多媒體、研究機構(gòu)用“調(diào)控全線失敗”、“調(diào)控基本無效”、“房價越調(diào)越漲”這樣的言論來形容始于2003年的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

該領(lǐng)域內(nèi)一位研究人士向記者表示，房價上漲的本質(zhì)原因是：宏觀層面長期的貨幣超發(fā)，微觀層面地方土地財政，還有投資渠道狹窄。

但是這三個本質(zhì)原因一直未能有效解決。眾所周知，土地與資金是與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合最緊密的環(huán)節(jié)。土地市場方面，量價齊升成為了今年上半年土地市場的直觀寫照。多地地方政府土地放閘，土地高熱之下，指望房價下降顯然是不切實際的。

資金方面，過去針對地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一刀切的限制以達到去杠桿的政策效果并不理想。在總量層面，限制地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的實際推行結(jié)果是企業(yè)不拿地、少開工、去庫存，進而造成市場的整體供應(yīng)缺口。

聶梅生認為，未來房地產(chǎn)長效機制的形成，需要在地根、銀根、稅收三個方面著力改革。首先，如果能夠逐步形成政府供地和市場供地的“雙軌制”，解決農(nóng)村建設(shè)用地和國有土地的同地、同權(quán)、同價問題，這對未來10年中國房地產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展將起到巨大的推動作用。其次，銀根方面最重要的是啟動多元化的融資渠道，使民間資金同等進入。第三，稅收包括房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅以及增稅和減稅并用的手段。

這其中，十八屆三中全會提出的土地制度改革被很多人認為是中央對于房地產(chǎn)市場的“釜底抽薪之舉”。分析人士認為《決定》中重點提及土地改革將會加大城市建設(shè)用地供給，這最終會打壓地價、從而房地產(chǎn)市場失去地價不斷上漲的支撐。但從目前來看，土地制度改革不是一蹴而就的事情，并不會很快形成足以改變中國房地產(chǎn)市場基本格局的變化。

此外，還要輔之以兩項微觀改革，“第一，財稅改革，使地方政府事權(quán)與稅收相符；第二，增加住房供給，通過增加保障房和保障性商品房建設(shè)以及加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)入市的手段來實現(xiàn)?！鄙鲜鲅芯咳耸咳缡钦f。

一位業(yè)內(nèi)人士對記者分析稱，新一屆政府強調(diào)不再以治標不治本的“短平快”調(diào)控形式來整頓房地產(chǎn)市場，而是著力從體制上解決涉及房地產(chǎn)的土地制度改革、房地產(chǎn)稅改革等根本性問題。而這正是目前中央對于樓市按兵不動的原因。

未來市場遐想

然而房地產(chǎn)長效機制的確立絕非一朝一夕的易事，在短期內(nèi)難有地產(chǎn)領(lǐng)域制度設(shè)計的重大突破的情況下，市場分析人士傾向認為，現(xiàn)行的限購、限貸等系列調(diào)控措施將在一段時間內(nèi)長期存在，對于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸和資本市場融資再融資管控仍將持續(xù)偏緊。

“從短期來看，將利率保持在上行通道，是避免房價全面上漲的最好辦法。目前各地8.5折利率優(yōu)惠貸款越來越罕見，二套房貸款政策絲毫不放松。同時，在溫州、鹽城和很多房價有下跌壓力的城市放開了前期限價、限購等需求管制手段?！币晃环治鋈耸咳绱吮硎?。

另外，日前國務(wù)院常務(wù)會議決定，在2014年6月底前，國土部、住建部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責(zé)出臺《不動產(chǎn)登記條例》并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這被普遍認為是中央開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)準備工作。

《決定》全文中也提到“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，作為“深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”長遠規(guī)劃的具體舉措之一。

瑞銀證券認為，透過《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述可以得出三點結(jié)論：首先，中央將其作為完善稅收制度的一項重要內(nèi)容，料會將征收房地產(chǎn)稅與現(xiàn)有土地使用稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收的存廢通盤考量；其次，財稅體制改革將是一個緩慢的過程，房地產(chǎn)稅作為其中的一個環(huán)節(jié)，其實施也將以穩(wěn)步推出的方式進行；第三，建立房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺，將為未來征收房地產(chǎn)稅奠定技術(shù)基礎(chǔ)。

事實上，自 2011 年以來，重慶和上海已率先開啟房產(chǎn)稅試點。從兩個城市新建商品房住宅的成交記錄來看，房產(chǎn)稅對于抑制房價上漲的作用并不明顯。但是房產(chǎn)稅的征收意義不在于短期調(diào)控房價，在于重塑地方政府稅收模式和長期稅制建設(shè)，同時在構(gòu)建多層次住房體系中，房產(chǎn)稅將被作為一種稅收的調(diào)控手段未來將發(fā)揮“高端有抑制”的作用。

劉力認為，房地產(chǎn)稅是必然趨勢，土地收入必然轉(zhuǎn)成稅費收入，由于統(tǒng)計與財產(chǎn)公開等障礙，短期內(nèi)不會見效。而一旦實施，將首先重創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，并嚴重影響經(jīng)濟和民間財富形態(tài)，也不再有房東和住房出租市場，居民財產(chǎn)性收入大幅縮水。