住房數(shù)量的悖論

租房市場的價(jià)格一路上揚(yáng)，按理應(yīng)該反映整個(gè)社會(huì)住房市場的緊張。但是，不會(huì)說謊的數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)悖論。

根據(jù)北大中國社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心完成的《中國民生發(fā)展報(bào)告2012》中的數(shù)據(jù)，全國人均住房面積為36平方米。

據(jù)中國房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)在2012年披露的數(shù)據(jù)，我國每年新增建筑面積約占世界的一半，為20億平方米左右，其中超過70%為住宅面積，達(dá)14億平方米，其中超過40%的新增面積在一、二級(jí)城市。

另據(jù)某經(jīng)濟(jì)學(xué)家根據(jù)全國鋼材消耗數(shù)據(jù)分析，得出了“若全部城鎮(zhèn)房屋住宅是高層住宅（現(xiàn)澆）結(jié)構(gòu)，那么2006年至2009年累計(jì)城鎮(zhèn)住宅建筑面積是31—40億平米，若全部城鎮(zhèn)房屋住宅是多層住宅（磚混）結(jié)構(gòu)，那么2006年至2009年累計(jì)城鎮(zhèn)住宅建筑面積是62—80億平米”的結(jié)論。

若按照中國房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，以人均住房面積為36平方米計(jì)算，每年我國新增住宅面積可滿足超過3800萬人的住房需求——而若按照那位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析，則可滿足超過8600萬甚至2億人的住房需求。

這些數(shù)據(jù)如果是可信的，那么自2003年至目前，其它年份不算，僅2006至2009年這四年，我國新增住宅面積就可滿足3至8億人口的住房需求。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局于2012年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人口于2011年底達(dá)到51.27%，近7億人——也就是說僅這四年新增住宅就夠幾乎全國一半甚至是全部的城鎮(zhèn)人口換一次房子。

按照這個(gè)邏輯，我們應(yīng)該面對(duì)的是這樣一個(gè)局面：不但有很多人買下新房子住了進(jìn)去，也有很多舊房子被騰空，進(jìn)入了租賃市場——供租賃之用的房源數(shù)量也大大增加。

那么按照“有效市場”理論（也是促使我國最終放開房地產(chǎn)的市場，由個(gè)人自由買賣的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論之一），既然住宅供給面積不斷增加，那么可供租賃的房源也將不斷增加，且其增加量至少是能滿足千萬甚至過億人口居住需求的幅度——每年新增的幾百萬大學(xué)畢業(yè)生的需求在其中只會(huì)占較小的一個(gè)比例，那么顯然因此那只“看不見的手”將會(huì)促使房屋租賃市場的價(jià)格趨于下降——也就是說“畢業(yè)租房季”應(yīng)該根本沒有那么大的威力，也不可能推動(dòng)房屋租賃價(jià)格大幅度上揚(yáng)。

但，結(jié)果卻似乎是，我們面對(duì)的事實(shí)卻與以上邏輯推導(dǎo)出的結(jié)論截然相反——據(jù)某名門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道的報(bào)道，目前我國的一線城市房租年增長率超過25%，呈“瘋漲”現(xiàn)象，而每年的“畢業(yè)租房季”是房租增長最快的時(shí)間段。

這就引出一個(gè)問題，若房租真是由這些學(xué)生的需求所推動(dòng)的，那么要不是數(shù)據(jù)不可靠，要不就是數(shù)據(jù)分析的理論邏輯有誤——當(dāng)然，還有一個(gè)可能，那就是這些學(xué)生被“誣陷”了，以他們的需求總量規(guī)模根本無力推動(dòng)房租上漲。

租房市場的火爆恐怕另有原因。