從租客到“包租婆”

“初入社會的年輕人，他們需要的只是一間像樣的蝸居?！彼禽氜D北京的租客，當時她的夢想是當一名“包租婆”，再也不受房東的氣。

“那個時候的北京，給人感覺很破舊。”張曉的回憶從1994年開始。

從南方一個衣著光鮮亮麗的繁華都市來到北京的她，對這里的第一感覺就是“灰暗”。當時北三環外都還是農田，房屋低矮，如今人潮涌動的現代化商業中心尚不存在。

1998年她從大學畢業，北京的外觀仍然沒有本質上的變化，但張曉面臨的第一個問題就是租房。當時大學還包分配，她拒絕服從分配的代價是交給學校一筆不菲的賠償金，以換取在北京的自由生活。

“我覺得很值得，看看我那些服從分配的同學們，他們還不知道在哪條仕途上掙扎呢。身處這個變革的時代，自由才是最重要的財富”。如今的“包租婆”張曉手握多套住房，自住出租兩不誤，對自己的選擇從未后悔過。

處處都是唐家嶺

第一個棲身之所是同事介紹的。“就在現在水立方那里”，這種時空變化著實讓人著迷，現在每次路過水立方，她都會有滋有味回想起那個時候。

當時的水立方還是一片村莊，房東是個勤勞的北京爺們兒，將自家的房子東擴一塊，西擴一間，一個不大的小院子住進了好些人。張曉用400塊租下一個小單間，也就是五六平米，一張床，一個小小桌子，幾乎沒有轉身的地方。廁所在外面，洗漱在大庭廣眾之下，蹲在院子外面小陰溝旁邊的水龍頭邊，沒有廚房，每天在外面隨便買點什么就把晚餐對付了。

后來看到唐家嶺的報道，張曉感同身受：“基本上就是那種狀態”。

還好這里的日子只持續了三個月，換工作的同時，也需要更換住所。這時，張曉遇到了北京的房屋中介。

十年前的房屋中介

如果你覺得十幾年前的北京也能遍地找到連鎖的、裝潢精美的房屋中介，那就錯了。

估計中介當時也算第一撥北漂族，他們縮在小破樓的角落里，靠貼在外面的廣告招攬生意。走進去，滿墻貼著房屋信息，一部傳真機，不時有新的信息傳進來。

如果你同意通過他們尋找信息，那么先交300元的信息費，他們包你找到為止（至于真的能否找到，全憑運氣）。

其實，中介那里的信息并不多，因為張曉希望離新單位近一些，可選范圍不大，僅有的幾個信息，張曉比較了一下，挑了一個報價700元的看房。中介把電話給你，他們的任務就算完成了。

比較而言，現在的中介人員不辭辛勞陪你看房，陪你簽合同，最后成交才收取中介費，已經規范多了。也是這個行業競爭越來越激烈的一個體現。

跟房東一接觸，房東說，我報的是800元啊！——這就算是第一次被騙了。

這是很舊的樓房，很明顯在76年地震之后重新用鋼筋加固過。一套兩居室，分配給兩家人，房東一家可以將其中屬于自己的一間出租，廚房廁所公用。

因為有“水立方”的比較，張曉并不挑剔，起碼不用在一堆人面前洗漱，起碼可以自己做飯，起碼有帶馬桶的廁所！雖然廚房里四面都掛滿了油垢，但她很快跟房東敲定。800元有點貴，張曉努力尋找一個同伴，與自己分享房租。

后來張曉發現，其實當時北京絕大多數的市民，住的就是這樣的房子。

輾轉北京

此后張曉又換了幾處住所，原因五花八門。與房東共用電話，或因一些維修費用與房東牽扯不清；合租的女孩兒搬走……都逼迫年輕的租客不斷換房。“北京東西南北都住遍了?！彼嘈?。

這個時候的張曉，租房成為生活中的一件大事，為租房的事情簡直是焦頭爛額。幾乎每年都要換一個地方。

租房市場一直沒什么變化，張曉看了不少房，越看心里越涼，用于出租的房屋質量都非常差?！坝谩肌忠稽c不過分?！睆垥哉f。曾經有一間又破又小的半地下出租，沒廚房衛生間，居然要1500元一個月（相當于張曉當時一個月的工資）。還有胡同里小平房簡易搭建的二樓小房間，四面漏風，冬天都不知道怎么過。有家庭出租一間屋子的，是要補貼家用，家中有生病的老人，要求租客不能晚回家或者洗漱聲音太大……

去朋友同事家她也發現，北京市的絕大多數市民居住的情況都差不多。樓房破舊，好點的單位，居住有點“社區”概念的，環境稍好點。就算是樓房，樓道的破舊與臟亂也都差不多。

租客能住在一間干凈整潔的房屋里，在北京曾經是一件奢侈的事情！租房的艱難成為了張曉心頭永難去除的陰影。她時不時想起來北京之前親朋好友的勸阻：“北京啊，三代人擠在20平米的房子里，就已經算不錯啦！”難道自己也要永遠在這種條件下生活嗎？

當時一個新的規定出臺并開始恐慌性地流傳：1998年以后單位不再為員工福利分房。這條消息在張曉看來，卻是一個新的信號，人總是需要住房的，自己輾轉北京的經歷就是現在所說的“剛需”。單位不分房，一定有其他的解決方案。張曉潛意識中感覺到，改變即將來到。

角色轉變

第一次聽說北京有房可賣，是位于西直門的今典花園開盤。這個消息極大振奮了張曉，改變的機遇之門已經開啟！她立刻開始盤算，借錢加貸款，就可以擁有自己的住房，還是新的！欣喜若狂之余，開始關注北京還有哪些在售樓盤。

那個時候網絡沒那么發達，不是每個樓盤信息都能在網上找到，應該說，樓盤信息在網上都找不到，只能靠自己打聽，靠跟朋友吃飯的時候搜集信息。還有就是自己四處瞎溜達，看到有新樓盤就進去看一眼。

由于手頭資金非常有限，張曉買房的原則就是總價低，自己能買得起。

一開始實際調查得來的信息很讓人沮喪，新開的樓盤全是大戶型，130平米以上，張曉手頭能籌集的錢根本不夠，她也很納悶，這么大的房子，這么高的總價，得多有錢的人才買得起?。?/p>

自己的租房經歷很說明問題，像自己這樣的年輕人，需要的不是大房子，只是需要一個安全、干凈、私密和環境良好的棲身之所，而這樣的需求肯定不在少數。就得照這個需求買。

功夫不負有心人，張曉堅持尋找小戶型，到2006年時她陸續購入了三套房子，面積分別是40、45和50平。這樣的房子不多，幾乎都是樓面設計時“多余”出來的一塊，普通家庭購房者一般都看不上。但是作為單身公寓，就非常實用，因為那個時候小戶型的概念還未普及。

她記得曾經看到一個樓盤打出“小戶型”的廣告，非常高興等著開盤，時不時去看一眼，幾個月后，樓盤廣告居然變成了“寫字樓”，讓她失望之余，也說明那個時候的小戶型真不是市場主力。

張曉的兩套房子，在拿到鑰匙的第二個月，就順利出租。租金不高，還貸款還需要自己再貼點錢，但是已經讓張曉非常滿意，因為更重要的是角色的轉變，終于自己可以從租客升級為房東。

一次購房交易

從租客升級為房東，最重要的一個環節當然是買房。如果不是第一次成功購房經歷，恐怕以后的“包租婆”生活也很難達成。張曉想起那個時候非常歡樂，第一次二手房交易，是在沒有中介的情況下完成的。

2005年以前，互聯網上的BBS非?；钴S。張曉看好一個新樓盤，知道那里有小戶型，她就泡在樓盤的業主BBS上，看到有人出售，馬上跟人聯系。

出售的業主也是一個女孩，兩人都感覺對方比較可靠，決定交易。

交易的風險她們都清楚，于是定下如下流程：簽合同，將合同公證，交第一筆費用，以便賣方還貸，過戶，賣方取房本，交全款，房本歸買房，交易完成。

現在張曉說起來覺得自己當時很了不起，兩個二十多歲的小姑娘，一本正經地走法律程序，特別是公證。而這次交易的流程放到任何時候都經得起推敲，公證保證了法律效力，流程上也將風險逐步分解，不完成交易成為雙方最大的風險。

這次交易順利完成，“壯了我的膽”，張曉認為這是促使她此后再次出手買房的重要里程碑。與此同時，北京的房屋中介公司跟隨樓市日益壯大和規范，張曉就沒有再自己交易過，直接通過我愛我家這樣有品牌的中介公司進行交易，畢竟商業社會分工細化，有中介擔保更符合商業規律?！叭f一碰上違約的情況，有擔保當然就不怕?！?/p>

“絕大部分的房屋交易都是平生第一次，”張曉說，“又是人生中可能最大一筆數額的交易。很多業主會因為中介沒有說清楚流程和風險而感到不踏實，中介的業務員也未必特別熟練。好幾次我都和中介業務員一起，把整個交易的流程、每個環節的時間節點和風險梳理一份清單，給出售房屋的業主看。我其中一套二手房就是這樣才打消了業主的顧慮。”

做個善良的“包租婆”

從租客順利轉型為房東，張曉深知租客的不易。她在出租過程中盡可能為租客考慮。

比如盡可能直接發布租房消息，而不是通過中介。只要方法得當，租房這件事與買房不同，沒有大筆資金交易，其實是不需要中介的。這樣能為租客省下中介費，也降低租客上當受騙的概率。

交流和承諾的方式也很重要，一開始要把話說清楚，哪些需要租客承擔的，哪些是房東承擔的，清單要寫到合同里，保證對方能清楚理解和實施?！斑@些都是自己吃虧得來的經驗。”

房屋的設施盡可能齊全，為租客提供基本的生活保障。張曉在出租前都會去社區BBS淘一些二手的家具家電，放在出租房里?！坝幸淮芜\氣好，350塊錢買到一個八成新的大洗衣機，直接從鄰居家里拉到我的出租房?！边€有一次搬家，她將家里用不上的衣柜和桌椅送給租戶，替換了他們當時使用的簡易塑料衣柜，租戶很高興。她覺得這些對自己是小錢，但是能為租房的年輕人解決大問題，很值得。

“我跟租戶的關系都處得不錯，有一對小夫妻還在我的房子里結的婚，他們搬走的時候都戀戀不舍。”張曉覺得當這樣的房東才有意義，才算是圓了自己在輾轉北京時的夢想。

是天時地利，更是人和

“我的幸運是趕上了這個變革的時代?！睆垥赃@樣說。

作為一個曾經的北漂，張曉對北京最深厚的感情來自于目睹北京的變化。親身參與其中并感受和爭取改變，是她成功轉型“包租婆”的原動力。

說起成功之道，張曉認為自身的經歷和感受最重要，因為有艱難的租房經歷，才想到要當房東，因為住過糟糕的房子，才知道好房子的價值，這是內在的動力；對外面的世界保持敏感，實際調研形成最為真實的感受，才有可能敏感地發現社會變革的先兆。

她常常這樣想，如果沒有曾經的痛苦搬家經歷，她也許不會發現北京租房市場的巨大潛力。

與同時代的同學朋友相比，張曉覺得自己更能理解艱難的人生?！坝袔讉€朋友，曾經跟我一起看房，比較，但他們對房屋的要求比較高，樓層、朝向、格局什么的，我覺得那都是成功的中年人才考慮的因素，但這些成為他們最后沒有出手買房的原因。”說起別人的故事，張曉覺得自己很幸運，“當時真沒想到后來房價飛漲那么快，只是覺得這就是剛需，像我一樣，初入社會的年輕人，他們需要的只是一間像樣的蝸居?！?/p>

目前張曉擁有的房屋自住一套，其他都用于出租，租金行情逐年上漲，早就超過了房貸。

現在的北京與十五年前大不一樣。繁華的商業中心與林立的新樓盤徹底將北京變成了世界級的都市。張曉對“房地產”一詞從不反感，她親眼目睹身邊的新老市民從破舊的老樓搬進新房，目睹年輕的租客們擺脫了無房可租的局面，很多像她一樣參與這場變革的人們擁有了可供出租的房子，相信這些經歷過艱難租房的房東們，一定會善待他們的新租客。（應被訪者要求，文中張曉為化名）

“包租婆”訪談

Q：=《小康·財智》

A：=張曉

Q：有沒有一個特別的事件，讓你決定當“包租婆”？

A：應該說是周星馳的那部影片吧，《功夫》，包租婆的形象很可愛，武功高強又為一些貧苦的百姓提供住所和幫助，看完片子之后我就決定自己要成為那樣的人。

畢竟社會上有很大的群體是需要靠租房生活的，比如初入社會的年輕人，或者在一個城市臨時生活的人。

Q：你對北京房價怎么看待？現在的年輕人已經買不起房了。

A：北京房價其實一直不低。從十年前我就開始考察樓盤，我始終只買得起50平米以下的房，還要貸款。地段稍微好點的房，對普通人而言都是天價，我的房也都在四環甚至五環以外?，F在很多年輕人動不動就要一百平，四環內，這樣的想法不現實。

我剛聽說一個朋友買了三環內近一百平米的房子，啃光了小夫妻雙方家長的全部積蓄，還負債累累，這種買房的方式我從來都不贊同。

我相信就算目前，五環外50平的房子，大多數的年輕人通過貸款，奮斗幾年，還是買得起的。而且現在小戶型的概念已經非常普及了。

Q：怎么看待現在北京的“限購”政策？

A：適當的限購是應該的。俗話說：“當菜籃族涌進來的時候，你就該離開了”。整個社會都已經為炒房瘋狂，我們必須保持冷靜。限購政策強制人們保持冷靜，是好的。五年繳稅也還算好，工作不滿5年，基本沒積蓄，也買不起。不提倡“啃老”也是對的。

當然這樣會有誤傷，比如很能干的年輕人可能三年就掙了很多錢，但是他不能買房，這就損害到他的權益了。

我認為政府限購和嚴厲的樓市政策是因為資源不夠，要平衡資源，讓更多的人能夠擁有房屋。但在實際操作中有可能讓房屋資源更加緊張，有可能造成進一步供不應求的局面，反而導致價格上漲。

可惜的是，我的“包租婆”理想不能進一步擴大了。（笑）

Q：你現在的財務狀況怎么樣？怎么投資理財？

A：每個月的租金相當于一份白領的工作，就是說我隨時可以過退休生活，但是我還是想要自己“武功高強”?。ㄐΓ耠娪袄锏陌馄乓粯?。第一次順利買房其實也得益于當時我從事的與合同管理有關的工作，所以工作很重要，修煉和開闊眼界，都要靠工作。

投資理財要跟隨社會的動態。原來打新股掙過錢，現在的投資主要集中在搶購銀行理財產品上，但是這個似乎能做的時間也不太長了，原因就是太熱了，一個事情一旦過熱，就會過頭。做一點基金定投，但是收益都有限。

說實話，中國現在很缺乏適合百姓的投資渠道。