香港“籠屋”：繁榮的裂紋

繁榮與價(jià)格

2013年福布斯全球華人富豪榜的前三甲：

狀元李嘉誠(chéng)，名下個(gè)人凈資產(chǎn)310億美元，全球富豪排名第8；

榜眼李兆基，名下個(gè)人凈資產(chǎn)204億美元，全球排名第24；

探花郭炳江、郭炳聯(lián)兄弟，名下個(gè)人資產(chǎn)200億美元，全球排名第26。

這三位全球華人圈的頂級(jí)富豪都是香港企業(yè)家，他們的核心事業(yè)總部都在香港，而且同質(zhì)化——房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為香港最為重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，換言之，香港房地產(chǎn)業(yè)的受益者并非僅限于李嘉誠(chéng)、李兆基、郭氏兄弟等頂級(jí)富豪。整個(gè)香港都頗有“房地產(chǎn)立市”的風(fēng)范，無(wú)房地產(chǎn)則無(wú)香港經(jīng)濟(jì)，從港府到普羅市民，無(wú)一不在香港房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和產(chǎn)業(yè)鏈的涵蓋之中。

早在1996年，香港的第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重已經(jīng)高達(dá)84%，從業(yè)人員多達(dá)230萬(wàn)，占當(dāng)時(shí)總就業(yè)人口的79%，有50%的就業(yè)人口集中于金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)無(wú)疑是其中的重頭。

香港智庫(kù)之一的施惠研究所（Civic Exchange）曾估計(jì)，香港政府有45%的財(cái)政收入源自與房地產(chǎn)概念有關(guān)的領(lǐng)域，包括土地出讓金（港府曾經(jīng)針對(duì)相關(guān)質(zhì)疑澄清土地出讓金占財(cái)政收入的18%）、對(duì)房產(chǎn)商征收的利潤(rùn)所得稅、房產(chǎn)稅等。

從政府到房產(chǎn)商再到普羅市民都從房地產(chǎn)中獲益，利益的疊加必定反映到終端產(chǎn)品價(jià)格——房?jī)r(jià)。由此，香港成為世界上房?jī)r(jià)最為昂貴的城市（地區(qū)）之一。

1997年香港回歸之后，樓市的愁云慘霧，直接打擊了香港的經(jīng)濟(jì)景氣，到2002年香港已經(jīng)連續(xù)44個(gè)月（4年）通縮。時(shí)任港府住房與規(guī)劃地政局局長(zhǎng)的孫明楊宣布振興香港樓市的“孫九條”：核心內(nèi)容是減少市場(chǎng)的房屋供應(yīng)量，比如政府停止賣(mài)地、停建公屋、停建居屋等。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，香港的房?jī)r(jià)再次站上世界房?jī)r(jià)的最高端，有媒體和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前香港房?jī)r(jià)的價(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)1997年的房?jī)r(jià)高峰漲幅，今年首個(gè)季度香港房?jī)r(jià)上漲9%，而1997年首季為3%。

瑞士的Julius Baer財(cái)富管理公司編制了一份關(guān)于香港、上海、新加坡、孟買(mǎi)的高端商品價(jià)目對(duì)照表，在黃金地段，香港的4000平方英尺（約合370平方米）商品房售價(jià)為4040萬(wàn)美元（約合2.5億元人民幣），大約合68萬(wàn)元人民幣/平方米。

一位北京的投資者本月剛買(mǎi)入香港一個(gè)所謂“白居二”（白表居屋二手房，相當(dāng)于香港的“經(jīng)濟(jì)適用房”）單位，總價(jià)270萬(wàn)元港幣（約合216萬(wàn)元人民幣），建筑面積單價(jià)4753元港幣/平方英尺（約合4萬(wàn)元人民幣/平方米），這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于北京五環(huán)內(nèi)普通商品房的價(jià)格水平，難怪香港媒體感嘆作為北京客“不嫌貴”。

這樁買(mǎi)賣(mài)反映了一個(gè)現(xiàn)實(shí)：香港的經(jīng)濟(jì)適用房面積仄逼，兩居室的建筑面積僅有50平方米左右（使用面積40平方米），有可能入住老少三代，以香港中產(chǎn)階級(jí)月入3～4萬(wàn)港幣的水平，在6倍左右的“合理房?jī)r(jià)收入比”前提下，也只能負(fù)擔(dān)得起這樣的小戶(hù)型。

按香港2012年居民收入中位數(shù)的1萬(wàn)4千元計(jì)，收入剛夠中位數(shù)線(xiàn)的白領(lǐng)是買(mǎi)不起二手白表居屋的，遑論價(jià)格更高的普通商品房和豪宅。

有人算賬，月入8千到1萬(wàn)港幣的單身人士、月入1萬(wàn)4千到1萬(wàn)6千的夫妻或者3口之家，基本無(wú)力籌措普通商品房至少三分之一的首付，也拿不出月供，甚至連白表居屋也買(mǎi)不起，但這些人的收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出港府規(guī)定的入住公屋（公租房）的收入線(xiàn)，無(wú)望成為公租房的受益者，俗稱(chēng)“夾心階級(jí)”。

買(mǎi)不起可以租，實(shí)際情況表明租金“水漲船高”，2013年初，香港私人樓宇的平均建筑面積租金為23.77元/平方英尺（約合255元人民幣/平方米）租住一間30平方米建筑面積（實(shí)用24平方米）的單間，租金約為6千元人民幣（約合7000元港幣），幾乎占到月入8千到1萬(wàn)工薪族收入的九成。

新任特首梁振英履任一年來(lái)，香港樓市價(jià)格水平又上漲了15%，房?jī)r(jià)火了，把剛需市民的火也煽起來(lái)了，房?jī)r(jià)再次成為香港市民焦慮的熱點(diǎn)和媒體每日必議的話(huà)題。特首梁振英深知樓市對(duì)香港經(jīng)濟(jì)和香港民生的重要性，既要顧及民生需求，又要呵護(hù)經(jīng)濟(jì)支柱。在堅(jiān)持不以大量提高新建居屋供應(yīng)量干預(yù)市場(chǎng)的前提下，港府宣布了所謂“辣招”遏制炒樓之風(fēng)。

“辣招”的核心是大幅度提高二手樓房交易印花稅水平，的確對(duì)打擊炒樓行為有明顯成效，交投清淡了許多。以至于香港八大商會(huì)組成的“地產(chǎn)代理業(yè)界聯(lián)席會(huì)議”要發(fā)起抗議行動(dòng)，因?yàn)樵谡鞫悺袄闭小钡亩糁葡拢愀垡皇帧⒍肿≌灰琢看蠓认禄綐鞘凶畹退剑鲁山粌H有3000余宗。交投清淡，影響了房地產(chǎn)周邊關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的生計(jì)是實(shí)情。打擊炒樓也有弊端，港府左右為難。

居者有其屋

香港的繁榮與房地產(chǎn)息息相關(guān)，具體到香港市民個(gè)體的財(cái)富也與房地產(chǎn)脫不開(kāi)關(guān)聯(lián)，現(xiàn)任香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，香港人正在被分為兩類(lèi)，一類(lèi)是有房產(chǎn)的，另外一類(lèi)是沒(méi)有房產(chǎn)的。

香港人均GDP接近3萬(wàn)美元，在700萬(wàn)香港常住居民中，有一個(gè)不能回避的數(shù)據(jù)，123萬(wàn)香港居民生活在當(dāng)?shù)氐呢毨Ь€(xiàn)以下。有人認(rèn)為，世界上香港的基尼系數(shù)（表現(xiàn)社會(huì)群體收入不平衡度的數(shù)值）高于中國(guó)內(nèi)地甚至印度。顯而易見(jiàn)，房產(chǎn)繁榮與否跟生活在貧困線(xiàn)以下的群體關(guān)聯(lián)度不大。

香港政府為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的基本社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定，在房屋政策和實(shí)際操作層面都進(jìn)行了長(zhǎng)期的努力，就是所謂“公共租住房屋”（俗稱(chēng)公屋），港府有一個(gè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)香港房屋委員會(huì)管理和經(jīng)營(yíng)公屋。

公屋的保障原則是：為無(wú)力承擔(dān)私人房屋租金的低收入市民提供公共租住房屋。公屋的資格認(rèn)定以申請(qǐng)人的個(gè)人收入和資產(chǎn)狀況為標(biāo)準(zhǔn)。

2013年的公屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)：?jiǎn)紊砣耸吭氯?，880港幣（合7，100元人民幣）以下，資產(chǎn)212，000港幣（合16.9萬(wàn)元人民幣）以下；兩口之家月入13，750港幣（1萬(wàn)元人民幣）以下，資產(chǎn)286，000港幣（合177萬(wàn)人民幣）以下；三口之家月入13，810港幣（合1.1萬(wàn)元人民幣）以下，資產(chǎn)374，000港幣（合29.9萬(wàn)元人民幣）以下。

以?xún)?nèi)地居民的感受，以上收入的絕對(duì)數(shù)字是“相當(dāng)高”的，需要把這個(gè)收入資產(chǎn)準(zhǔn)入線(xiàn)換成一個(gè)具象的現(xiàn)實(shí)參照。

按照香港社會(huì)福利署公布的“社會(huì)保障福利計(jì)劃”（綜援）的入息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)三口之家，單親母親失業(yè)，兩個(gè)孩子就讀全日制中學(xué)，福利署認(rèn)可的每月的日常開(kāi)支需求是：5065元港幣，其中公屋租金為3200元港幣，房屋租金占這個(gè)家庭必需支出的63%。

在該計(jì)劃中認(rèn)可的半日制清潔工的月收入是1300元港幣，全日制搬運(yùn)工的月收入是5000元港幣，從事這兩種低收入工作的人并不足以保證福利署認(rèn)可的家庭生活必需開(kāi)支水平，需要領(lǐng)取政府的綜合援助。

毫無(wú)疑問(wèn)，香港政府規(guī)定的公屋輪候入息及資產(chǎn)門(mén)檻，相對(duì)于香港的必需生活開(kāi)支而言涵蓋的是低收入階層。

資格線(xiàn)審查入圍不等于就實(shí)際拿到公屋，僅相當(dāng)于在商品房市場(chǎng)買(mǎi)期房，需要排隊(duì)輪候（俗稱(chēng)上樓），港府提出的口號(hào)是：致力于把平均輪候時(shí)間維持在三年。換言之，取得公屋上樓資格后，排三年的隊(duì)就可能入住。根據(jù)港府房委會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2013年3月，輪候公屋的符合資格個(gè)人和家庭個(gè)案達(dá)22萬(wàn)，如果要實(shí)現(xiàn)三年平均輪候期，有港府官員認(rèn)為原定的每年落成1萬(wàn)5千個(gè)公屋單位目標(biāo)難以滿(mǎn)足需求。

應(yīng)該說(shuō)，香港的公屋（包括被中止又恢復(fù)的居屋）政策在保障香港低收入群體的居住需求方面至關(guān)重要。有媒體認(rèn)為50%的香港市民的住房依靠公屋保證，也有人認(rèn)為在40%左右。這個(gè)比例具有相當(dāng)?shù)牧Χ龋彩窍愀鄯康禺a(chǎn)繁榮的基本社會(huì)保障條件之一，這個(gè)保障體系的成就也可圈可點(diǎn)。

繁榮的裂紋

繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府補(bǔ)貼的公屋（興建公屋的土地由政府無(wú)償劃撥，在寸土寸金的香港土地尤為值錢(qián)），這個(gè)由市場(chǎng)和社會(huì)保障體制架構(gòu)的香港住房體系大廈軀體上有一道深深的裂紋，有一群人在這個(gè)裂紋中備受煎熬，就是“籠屋”即籠屋租客。

前面說(shuō)過(guò)“夾心”群體既買(mǎi)不起居屋，也租不起私房，而有資格輪候公屋的群體的收入水平比“夾心”群體還要低三分之一到二分之一，“籠屋”一族則更是望前述二者而不能。

所謂“籠屋”有個(gè)官方的說(shuō)法叫做“床位寓所”，分為持牌（合法）的和非持牌（私下）的。簡(jiǎn)言之就是提供一張多層鋪床位，晚上有個(gè)睡覺(jué)的地方。

籠屋為維護(hù)租客最低水平的“私密性”和安全感，把上下鋪床位用鐵絲網(wǎng)圍起來(lái)，鐵絲網(wǎng)里面除睡覺(jué)之外兼有放置“細(xì)軟”財(cái)物的功能，外出時(shí)可以“鎖門(mén)”。這種床位頗像一個(gè)鐵籠子，望文生義，“籠屋”由此得名。

“籠屋”在當(dāng)下已經(jīng)有更為寬泛的代表性，包括了在房間內(nèi)用膠合板隔出來(lái)諸多小空間的劏屋、“太空艙”、在樓頂搭建和隔出的“天臺(tái)屋”等等。

在籠屋比較集中的西九龍區(qū)，有大約100個(gè)細(xì)分的單位，居住著5000人，此地籠屋的歷史可以追溯到1950年代，在香港西九龍碼頭打工的工人多居住在籠屋內(nèi)，最多時(shí)達(dá)600余座，距此兩公里就是香港著名的118層高的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)，步行5分鐘左右可以到達(dá)繁華商業(yè)區(qū)，兩相對(duì)照，繁榮和貧困昭然若揭。

香港社區(qū)組織協(xié)會(huì)調(diào)查認(rèn)為，多數(shù)籠屋居民是50多歲左右的單身漢，他們要拿出三分之一的收入交房租（實(shí)際是床租），還有觀點(diǎn)認(rèn)為，籠屋的租住群體正在年輕化，80后新移民和低收入者還有輪候公屋者正在源源不斷加入該族群。

籠屋一族的生活無(wú)疑是窘迫不堪的，甚至可以用慘烈二字形容之，香港媒體和西方媒體不時(shí)會(huì)以此為題發(fā)表報(bào)道。

2011年10月，香港深水埗鴨寮街205號(hào)舊式唐摟（無(wú)電梯的樓房）一間籠屋內(nèi)，租客中午發(fā)現(xiàn)一位41歲林姓男子自前一日中午回來(lái)睡下就未起床，身上已經(jīng)發(fā)出異味，同屋租客發(fā)現(xiàn)并報(bào)警后經(jīng)觀察已經(jīng)死亡。同日下午2時(shí)，另外一位林姓男子的上鋪?zhàn)饪拖麓矔r(shí)發(fā)現(xiàn)其臉色發(fā)黑，用手一摸該租客渾身冰涼，大驚而報(bào)警求助，證實(shí)該林姓租客也死亡多時(shí)。籠屋的租客之間相距近在咫尺，卻在人故去多時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，租客們驚訝于自己竟然與二位逝者同宿二日。

以上二位逝者被證實(shí)一位長(zhǎng)期吸毒，一位長(zhǎng)期患病，而居住環(huán)境惡劣恐怕也是誘發(fā)猝死的因素。這間300平方英尺（約27平方米）的籠屋，居住著10到12名男子，擺放了數(shù)張雙層床，還有膠合板隔出來(lái)的數(shù)間“太空艙”（私密性較床位高一些）。令人稱(chēng)奇的是，此籠屋的租住人數(shù)遠(yuǎn)多于床位和艙位數(shù)，上夜班或者隔日下班的人再把床位租給白天或者當(dāng)日需要床位的人，一手租客又當(dāng)了“二房東”、“三房東”。

有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，籠屋租客的人均使用面積通常僅有15平方英尺（1.4平方米），也即不到10平方米的房間通常會(huì)住著8個(gè)人，如此仄逼的空間，肯定缺乏對(duì)應(yīng)的生活配套，擠臟亂差是為必然。

香港社區(qū)組織協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前香港有10萬(wàn)人居住在籠屋、“太空艙”板房、天臺(tái)屋等類(lèi)似的環(huán)境中，每日的必修課是爭(zhēng)奪衛(wèi)生間使用權(quán)，長(zhǎng)期與老鼠、臭蟲(chóng)為伴。

M先生，香港職業(yè)教育學(xué)院畢業(yè)的80后，工作需要租住在深水埗天臺(tái)板屋，面積50平方英尺（4.645平方米），每月租金1，100港元，該樓為舊式唐摟，沒(méi)有電梯，需要爬10層樓回家，樓道上經(jīng)常會(huì)踩到大小便。上網(wǎng)、吹空調(diào)、看電視等條件均無(wú)。老板要為M加薪到8，000多元港幣，卻被M拒絕了，因?yàn)楦鶕?jù)房委會(huì)輪候公屋的條件，月入增加超過(guò)8，800元港幣，則失去輪候公屋的機(jī)會(huì)。

深水埗籠屋租客W先生，說(shuō)自己住在一個(gè)有大海的“海”和天壇的“壇”冠名的街道，居住環(huán)境卻與“海”的寬闊、“壇”的華貴形成極端負(fù)面的對(duì)照。W先生租住的籠屋單位約幾百平方英尺（約幾十平方米），租客有“十幾伙（戶(hù)）”，W先生描述租客為爭(zhēng)奪兩個(gè)洗手間，每日都發(fā)生“戰(zhàn)爭(zhēng)”。沒(méi)有廚房，大家都用電飯煲煮飯，一到煮飯高峰期電閘承受不了負(fù)荷頻頻跳閘，“大家都沒(méi)飯吃”，W先生臨了還苦中作樂(lè)“哈哈”一笑。W先生認(rèn)為，夏夜露宿街頭都比在氣溫比外面高七至八度的籠屋舒服。

60余歲的F先生，收入不足以維持生活，還須領(lǐng)取政府綜援補(bǔ)貼開(kāi)支，每月可得綜援1300元港幣，而F先生租住的籠屋床位租金恰好為1300港幣。香港房委會(huì)專(zhuān)門(mén)為年老長(zhǎng)者安排了床位居住計(jì)劃，但無(wú)奈粥少僧多，輪侯期遙遙，F(xiàn)先生沒(méi)有信心申請(qǐng)。

退休工人T先生，住在比籠屋床位稍好的劏屋內(nèi)， T先生、太太和12歲的兒子一家三口僅有35平方英尺（約3.25平方米）空間，雙層床固定在墻上，黑白電視也掛在墻上，連站立的空間都沒(méi)有。T先生說(shuō)，他內(nèi)地家鄉(xiāng)的人們的廚房都比自己的住所大得多。

有媒體造訪過(guò)籠屋，描述其所見(jiàn)：破爛、污糟、混亂。200平方英尺（18平方米）的房間里擺放著用鐵絲網(wǎng)圍住的三層床，居住著六七位老人，平均每人的生活空間僅為15平方英尺（1.4平方米），年久失修的籠屋床上的鐵絲網(wǎng)積滿(mǎn)了污垢。問(wèn)題是這些老人選擇租住在籠屋而并不愿意搬到政府安排的公屋，原因是公屋的租金比籠屋貴。

荒唐的是，人們計(jì)算籠屋的租金，發(fā)現(xiàn)其單位價(jià)格并不比豪華公寓便宜，而且貴得離譜，比如上述F老先生的床位每平方英尺租價(jià)為87港幣，而香港最負(fù)盛名的山頂?shù)囟紊莩藓廊A公寓的租價(jià)是每平方英尺40港幣，籠屋的單位面積租金比豪華公寓的貴了一倍。

香港的經(jīng)濟(jì)繁榮離不開(kāi)房地產(chǎn)的繁榮，房地產(chǎn)造就了香港聲名顯赫的諸多富豪和中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富夢(mèng)想，香港的百萬(wàn)富翁數(shù)量超過(guò)新加坡，在這個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背面，有一個(gè)生活在陰影中的籠屋群體。

盡管港府和各方面團(tuán)體為此不斷討論和想辦法設(shè)計(jì)解決途徑，但這個(gè)處在保障制度邊緣的地帶目前尚未有見(jiàn)到久違的陽(yáng)光的可能。按照香港社工組織的悲觀論點(diǎn)，籠屋居民在當(dāng)下見(jiàn)不到政府的任何解決措施，得不到任何幫助，成為“N無(wú)人士”。