房屋托管 隱患重重

當前，房產中介掌握了絕大部分二手房屋市場，北京很多想要出租房屋的人都會選擇委托中介公司，即大家熟知的 “房屋托管”。

表面上“托管”對房主來說省時省力，但頻頻上演的法律糾紛揭示了“房屋托管”背后存在的種種問題！

特邀專家 羅 敏

北京岳成律師事務所房產專業律師

▲ 隱患1： 租金代收代付

我國《民法通則》規定：10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人。未成年人的父母是未成年人的監護人，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任。

在司法實踐中，因家長疏于看護而使未成年人遭受人身損害的案例很多——他們既要承受因子女受到傷害的痛苦，又須承擔疏于監護的相應的法律責任……

房子委托中介 卻拿不到租金

“通過‘房屋托管’把房子租出去，本是想省點心，誰能想到中介公司每月都拖延房租，我們一催促，人家各種理由說得頭頭是道，現在的中介市場真是太亂了……”

去年5月，老方將自己的一套房子租給中介公司，再通過中介進行轉租。在委托合同中，上面寫明了房屋租期為1年，月租金3500元，支付方式為代收代付，即由中介公司收取租戶房租，再向老方支付房租。

合同簽訂當日，中介公司先給付了老方3個月租金和1個月押金。一個月后，中介公司將房屋以每月3700元的價格租給了北漂小宋。

時間飛逝，一個季度很快過去，又到了中介支付房租的時候，然而中介公司卻遲遲沒有出現，直至租期已滿，中介公司始終沒有給付租金。無奈之下，老方只能一次接一次地催繳，打電話打到自己都煩了，卻仍未見成效。

最后走投無路的老方干脆直接找到了租客小宋，要求給付租金。

此時的小宋有點摸不著頭腦，自己已經把所有的房租交給了中介公司，現在又冒出個房東來收房租。氣急之下，他直接告訴老方說：“你說你是房東，但我是跟中介簽的租賃協議，并沒有跟你簽，況且，房子的租金我早就交給中介了，你拿租金得跟他們要而不是跟我，請你以后不要再打擾我的生活了……”

一頓搶白讓老方碰了一鼻子灰，最后，又氣又窘的老方干脆直接將這家中介公司及租客小宋訴至法院，要求中介公司給付剩余租金，小宋承擔連帶給付責任。

最后，法院判決中介向老方支付拖欠的房租，駁回老方要小宋連帶給付租金的訴訟請求。

▲ 隱患2： 擅自拆改房屋

5居變10居 陽臺都住著人

“我們家5居室的房子出租以后，被房客非法隔斷，改加搭建成了10間。房間內，電線亂拉，煙頭隨處可見，房子存在著極大的安全隱患。”在嚴女士看來，所謂的房屋托管就是房地產中介公司用來做群租的掙錢模式……

2011年12月，嚴女士將一套5居室委托給中介公司代理出租，租期1年，月租金3300元，并明確約定中介公司應合法、合理、安全出租并管理房屋，維持現有房屋現狀，未經同意，不得擅自拆改房屋結構，不得打隔斷。

很快，房子就順利地租出去了，可嚴女士樂得還沒消停幾天，就有噩耗傳了過來—— 一位租客沈某所居住房間內的電暖氣長時間通電導致電氣線路故障引發火災，致使房屋受損嚴重。

聽到噩耗，嚴女士急忙趕到自己家的房子，她吃驚地發現房屋是由10家人共同合居，原來的5居室已被搭建成10間，150多平米的面積能供人行走部分不足20平米，房屋遭到了嚴重的破壞—— 電線亂拉，煙頭隨處可見，屋內臟亂至極……

憤怒之余，嚴女士找到中介質問說：“你現在的這種做法已經嚴重違反了我們簽訂的合同，你們必須立即恢復房屋的原貌。”

面對嚴女士的質問，中介連稱抱歉，滿嘴答應了嚴女士的要求，私下里卻沒有任何行動。

無奈，嚴女士將中介公司訴至法院要求解除合同，中介公司交還房屋，并賠償房屋修復、家具家電等損失。

最后，法院判決解除合同，中介公司交還房屋，并賠償嚴女士各項損失共計5萬余元。

▲ 隱患3： 中介人去樓空

中介失蹤 房東房客“內戰”

“去年底，我想將自己的一套小戶型房子出租，當時為了圖省事便交給了一家名叫××的房屋中介公司，當時雙方簽訂一年的租房合同，租金每月3000元……”

然而，因幾個月都沒有收到中介租金的李女士找到該中介時，卻發現該店已經人去樓空。

去年底，李女士將自家一套小戶型房子委托給中介公司代為出租，第一個季度平安無事，可是第二個季度卻出現了麻煩。

由于房租遲遲沒有到賬，李女士便打電話到中介公司，房產經紀馮某卻以生意較忙拖延，最后表示，公司資金周轉緊張，他正在籌錢，一周后到賬。

然而，耐心等待了一周的李女士發現，租金還是沒有到賬，她立即趕到中介公司，一看頓時傻眼了，該公司已經人去樓空了。再給房產經紀打電話，傳來的卻是“您撥打的電話已停機”的聲音……

為了補救損失，李女士決定趕緊收回自家的房子另尋租戶。可是被騙的李女士想要收回自己的住房時，卻又遇到了意外的麻煩，“沒想到房子里的租戶，最短的租期也都在半年以上。”

李女士想要他們搬走，房客們自然不會答應，他們一致的說法是：“我們已經交了半年的房租，至于房東被騙，那是房東跟中介公司的事情，跟我們沒關系，我們不會搬走的。”

不過，對于房客的這種說法，李女士顯然無法接受：“按照我跟中介公司簽的房屋托管合同，如果中介公司不能按月給付租金，托管合同就會自動終止。現在中介公司無故拖欠了我幾個月的租金，因此托管合同早就成了無效合同，房客必須馬上從我們的房子里搬出去。”

協議不成，無奈的李女士選擇了報案，但并沒有被受理，警方給出的說法是，這是一起合同糾紛案，你得去起訴。于是，李女士又去提起訴訟，但同樣沒有被受理，給出的說法是，這是一起詐騙案……

兩頭碰壁的李女士恨恨地說道：“這輩子都再不跟黑中介打交道了，太坑人了……”

專家提醒

房主最在意租金與房屋狀況

作為房屋出租委托方的房主，最關心的問題有兩個：一是能否按時足額收到租金；二是在租期屆滿時能否按交付時的原狀收回房屋。

回看以上3個案例，主要有以下兩個特點：一是中介公司都有違約現象，為多賺取租金差價，中介公司擅自改變房屋結構轉租他人，另外，中介公司還拒付或延付租金，甚至失蹤逃避責任，致使出租方不能按時足額收到租金；二是出租方在房屋的出租、管理中存在問題，例如未慎重選擇中介公司，將房屋出租后坐等收租金，忽略對房屋的管理等等。

“托管房屋”房主要保持警惕

針對這些問題，出租委托方為維護自身合法權益，應注意以下幾個問題：

首先，選擇具有租賃代理資質且市場信譽好（至少從業3年以上）的房產經紀機構，這些機構在合同履行過程中能較好地遵守合約，即便產生糾紛也能快速合理解決。

其次，出租期間，應時常去查看出租房屋，確認中介公司是否存在擅自拆改房屋結構、違反合同約定轉租行為，承租人是否有不正當使用房屋、損毀房屋附屬設備等違約行為，一旦發現問題，及時尋求救濟途徑。

最后，簽約時，盡量選擇租賃雙方自行劃轉租金的支付方式，因為代收代付不僅給予中介公司加價出租的機會，還可能會拆改房屋再出租等，更重要的是給中介公司拒付、延付租金留下可乘之機，使出租方的權益受到損害。

中介代收房租或被叫停

房主當甩手掌柜將房屋托管給中介，看似省心，卻因為種種原因給房主帶來很多的麻煩。

今年5月13日，北京市住建委發布《北京市房地產經紀管理辦法（征求意見稿）》，這種被稱作“中介托管”的方式或將被叫停。之所以準備叫停這種行為，是因為房主出租的租金和租戶承租的租金往往不一致，中介“吃差價”的行為應該被認定為不屬于經紀行為。

根據征求意見稿，目前市場常見的中介泄露個人信息、在戶外發放傳單、改變房屋結構分割出租等現象都被禁止，違規的中介機構將被處以最高3萬元的罰款，或面臨停業整頓。

專家觀點

“托管”的實質是兩邊賺錢

正視北京的租房現狀，中介壟斷了大部分房源。然而，目前的中介行業極不規范，幾乎所有的小中介都存在欺詐行為——小則亂收費，大則不退還押金，甚至對租戶進行人身威脅獲取利益。

就我國目前的房屋托管來說，基本的操作模式是，房產中介與業主簽訂委托代理合同，一年設置45天左右的空置期，空置期不支付房租。其余時間由房產中介尋找租戶，并負責收取租金、維護房屋。這其中，業主雖然不用與租戶見面就拿到了租金，但他們并不知道房子最終是以什么樣的價格租出去的。對于租客而言，成功租房后還得向中介公司交納半個月到一個月的房租作為中介費。第二年續租時，還需再交納相同數目的中介費。

目前這種房屋托管方式其實就是雙邊代理，目的是“吃差價”，其實質根本不能稱之為托管業務，中介公司已然不是提供居間服務，而是兩邊賺錢。

此外，在北京，糾紛頻繁出現的另一原因是房產中介公司為賺取更多的租金將代理的房屋改造后用于群租，從而與業主產生矛盾。

此類現象，亟需相關政策來約束，而房主在進行“房屋托管”時也要有足夠的警惕，當心陷入一些不法中介的陷阱。

本刊記者 陳業雷