以房養(yǎng)老，你準備好了嗎？

前幾年流行著這么一個笑話：

“一位中國老太太和一位美國老太太在天堂里相遇，中國老太太感慨地說：‘我終于在臨終的前一天，攢夠了買房子的錢！’而美國老太太則說：‘我在臨終前一天，終于還清了貸款買房子的錢，但我在房子里已經(jīng)住了50年。”

如今，中國老太太終于覺得自己可以和美國老太太交流同樣的心得了，但是沒想到，人家美國老太太又有新招：

“臨終前，我還去法國吃了頓大餐、到日本洗了個溫泉……都是銀行給‘報銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”

美國老太太“玩”的，其實就是近期備受熱議的“倒按揭”。而這個故事，很可能在不久的將來也發(fā)生在中國的養(yǎng)老一族中。

“以房養(yǎng)老”時間表日漸清晰

一位退休老人，除擁有一套住房外，缺乏或沒有其他養(yǎng)老條件。那么，他可以選擇將房子抵押給金融機構(gòu)或者其他專門機構(gòu)，每月從該機構(gòu)領取一定數(shù)額的生活費，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，這套房子就由該機構(gòu)所有或處置。這就是以房養(yǎng)老的“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”模式。這樣的養(yǎng)老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。

而中國目前的現(xiàn)狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國人傳統(tǒng)的觀念。

“以房養(yǎng)老”將打破我們的傳統(tǒng)模式。據(jù)了解，這種“倒按揭”的養(yǎng)老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國家，已經(jīng)是一種比較成熟的養(yǎng)老模式。

保險理財師告訴記者，根據(jù)這種模式進行的初步推算，在國內(nèi)大中城市，如果一位擁有一套200萬元房產(chǎn)的65歲老人，采取“倒按揭”的方式，每個月可以拿到1萬元左右的養(yǎng)老金。

其實，我國提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進行過試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。不過，眼下日益嚴重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。

近期，幸福人壽保險股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇就在多場合公開表示，相關部門已讓保險公司12月份拿出試點方案，1月份推出相應的保險產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”障礙依然頗多

“時間表雖然已經(jīng)擬定，但試點方案推出需要一個過程，不會那么順利。”國家行政學院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時表示，“以房養(yǎng)老”的展開依然會面臨障礙，導致銀行和保險公司等金融機構(gòu)的參與積極性不太高。

據(jù)記者了解，11月下旬，保監(jiān)會曾就此事召開了內(nèi)部會議，參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。

那么是什么原因?qū)е卤姸啾ｋU機構(gòu)興趣缺乏呢？記者通過采訪了解到：

障礙一：把房子留給子女仍是主流觀念

有房族的北京市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。“但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’的。” 孟曉蘇說。

而“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門就曾做過調(diào)查，結(jié)果顯示高達90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。

障礙二：受70年產(chǎn)權限制

雖然2007年出臺的《物權法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風險。這種不可能在短期內(nèi)掃清的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險公司出于風險控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣。

房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控也讓各方顧慮重重。對于保險公司而言，宏觀調(diào)控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。“推出這種產(chǎn)品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。”一位保險公司內(nèi)部人士向記者坦言。

障礙三：評估不規(guī)范，公正難保證

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當前是個極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結(jié)果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

新模式只屬于小群體

記者了解到，目前成型的“倒按揭”并不會面向全體老人，而是分步驟分先后的推廣開來，并且也沒有涉及最有需求的農(nóng)村養(yǎng)老一族。

“我國房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權房以及農(nóng)村宅基地等等，不同性質(zhì)的房產(chǎn)面臨的問題都不一樣，政府應對市場情況進行細化調(diào)研之后再出臺具體細則。”幸福人壽住房反向抵押養(yǎng)老保險課題組副組長曲和磊向記者表示，小產(chǎn)權房首先是要清理的，農(nóng)村宅基地房屋是無法確權的，以上兩種房產(chǎn)性質(zhì)都不會納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時，二三線城市的房屋評估值相對較低，房屋價值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機構(gòu)參與的積極性也不會太大。

據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農(nóng)村住房暫時不在試點之內(nèi)。同時，首要涉及人群多為失獨和無子女家庭，且最好具備一定條件。如：

條件一：自有住房并擁有完全產(chǎn)權。養(yǎng)老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

條件二：獨立住房。在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。

條件三：經(jīng)濟狀況適中。當老年人的經(jīng)濟物質(zhì)基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。

“以房養(yǎng)老”能否養(yǎng)得起兩老人？

“以房養(yǎng)老可以從一些條件好的老人開始做起來。”曲和磊建議，比如老人擁有兩套物業(yè)，可以用一套市價較高的來抵押獲取收入。“如果兩個老人只有一套房子，房屋價值又比較低的話，就不太現(xiàn)實了。”

那么，究竟要價值多少的房子才夠兩位老人在北京這樣的大城市以房養(yǎng)老呢？

記者算了一筆賬：以昌平區(qū)為例，在天通苑一套90多平方米的兩房一廳目前的市場評估價為200萬元，根據(jù)以房養(yǎng)老倡導者孟曉蘇的估算，如果根據(jù)國外標準的“抵押式以房養(yǎng)老”計算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養(yǎng)老金。

根據(jù)北京目前的消費水平，每月1萬元的生活費供兩位老人生活問題應該不大。

因此“以房養(yǎng)老”在一線城市推廣可能會好一些，比如在北京、上海、廣州等，因為房價比較高，且還在不斷往上漲，抵完以后對老年人的生活會有比較大的改善。