人口結構變化對住宅細分市場的影響

摘要：文章從人口自然結構和社會結構兩方面考慮，以我國人口的年齡結構與教育結構變化為切入點，研究人口結構變化對住宅細分市場房價的影響。實證結果表明：（1）人口撫養(yǎng)比與房價具有顯著的負相關關系，且對普通商品房市場房價的影響最大，對別墅市場的房價影響最小。驗證了我國老年人通常會幫助子女買房的現象，并且這種現象集中體現在普通商品房市場。（2）高等教育的普及推動了房價的上漲，高等教育對普通商品房房價的影響系數是別墅價格的2倍左右，且受教育程度確實影響了居民在住房需求方面的消費偏好。（3）人口增長率對我國的普通商品房市場房價存在顯著的積極影響，只有在經濟適用房市場和別墅市場才表現出不明確的影響。

關鍵詞：住宅細分市場；房價；撫養(yǎng)比例；受教育程度

一、 引言

近年來，我國房價出現了全國性上漲，幅度大、范圍廣，在我國房地產歷史上是少有的。房屋是百姓生活的必需品，“高房價”已經成為非常嚴峻的社會經濟問題，“買房難”成為人們生活面對最主要的困難之一。對此，政府推出“新國五條”——抑制投機性需求，滿足合理住房需求，卻未有顯著的效果。

本文將受教育程度結構作為考察人口社會結構的因素，同時結合人口年齡結構，以我國人口的年齡結構與教育結構變化為切入點，研究我國人口結構變化對住宅細分市場房價的影響。

二、 數據描述與房市細分市場變化情況

房地產價格可以細分為很多種類，例如：住宅價格、商業(yè)用房價格、工業(yè)用房價格等等。本文的研究對象為我國的住宅市場，細分為別墅、經濟適用房以及普通商品房市場，所以研究變量為三個細分市場的房屋價格。本文所指的人口結構包括人口年齡結構（也即人口撫養(yǎng)比例）與受教育程度的比例結構，人口撫養(yǎng)比例是指15歲以下和64歲以上人群占15歲～64歲人群的比重，具體又分為少年人口撫養(yǎng)比例（15歲以下人口占工作人口的比重）和老年撫養(yǎng)比例（64歲以上人口占工作人口比重）；受教育程度比例是指學歷為大專及其以上的人口和高中人口占6歲及6歲以上人口的比例（選擇高中級大專以上學歷比例作為受教育程度比例是因為，我國從1986年開始推行九年義務教育，到2000年，我國總體上實現了九年義務教育的普及）。

圖1 分別為經濟適用房房價、普通商品房房價、別墅房價與撫養(yǎng)比例的描述統(tǒng)計圖。可以明顯觀察出撫養(yǎng)比例對經濟適用房與別墅的影響效果差異不是很大，而圖中的普通商品房卻表現得較為突出，隨著撫養(yǎng)比例的降低，普通商品房房價上升的速度越來越快。所以，在分析住宅價格的時候不應該一概而論，不同的市場有著不同的特征表現。

圖2分別為細分市場價格與高等教育比例的描述圖。通過擬合曲線可以粗略看出受高等教育的群體對每個細分市場呈現出明顯的影響差別較大，高等教育比例的提高對別墅價格影響近似一條直線，且影響系數較大，對普通商品房價格的影響系數呈現出緩慢增加的趨勢，而對經濟適用房的價格的影響系數卻緩慢降低。

本文利用我國1999年～2011年31個省、自治區(qū)、直轄市的數據研究人口撫養(yǎng)比例、受教育程度比例與住宅各細分市場房價的關系。之所以選擇的數據從1999年開始，是因為我國的房改制度從1998年開始，在之前的福利分房制度不是本文考慮的范圍。

三、 人口結構與房市細分市場：實證方法與結果

1. 實證模型與結果。簡單的描述統(tǒng)計分析尚不足以識別人口年齡結構和教育結構與房屋細分市場價格之間的因果關系。除了受到人口因素和教育因素以外，房屋價格上漲還與城市化率、經濟等因素有關，必須在控制這些因素以后進行研究分析。本文采用計量經濟分析方法，具體的模型設定如下：

logHp=α+β*Ags+γX+υ （1）

logHp=α+β*Edu+γX+υ （2）

其中，Hp是房屋價格，Ags是人口撫養(yǎng)比例，Edu為受教育結構比例，X是一系列控制變量，包括（1）城市化率（%），用城市人口占總人口的比例衡量；（2）人均GDP（元）；（3）人口自然增長率（%）；式（1）是研究年齡結構與房價的關系模型，式（2）是研究教育結構與房價關系的模型。

別墅的計量回歸結果如表1所示，模型（1）、（2）用人口撫養(yǎng)比例作為解釋變量，結論表明，如果我國的人口撫養(yǎng)比例下降1%，別墅價格會上升1.8%左右。模型（2）是添加控制變量以后的回歸結果，結論沒有太大的變化。模型（3）、（4）是進一步采用少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比例作為解釋變量，結果表明少年撫養(yǎng)比例上升會顯著降低別墅價格，老年撫養(yǎng)比例的上升卻會使別墅價格上升，而且，少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比對別墅價格影響的程度大致一樣。模型（5）、（6）是以受教育程度的比例（高中比例與大專以上比例）作為解釋變量，結論表明，大專以上比例增加會顯著的提高別墅價格3.7%左右，而高中比例的上升會使別墅價格下降，但不顯著。模型（6）是添加控制變量以后的回歸結果，結論沒有太大變化，然而，高中學歷比例的回歸系數變得顯著。以模型（3）、（5）為例，其他條件不變的情況下，少年撫養(yǎng)比例降低1%，老年撫養(yǎng)比例降低1%，則別墅價格不變，但從1999年到2011年，老年撫養(yǎng)比例上升2.1%，少年撫養(yǎng)比例則下降15.4%，那么兩因素共同推高了別墅價格；由于高中比例對別墅的影響較小，且不顯著，不予考慮，如果大專以上比例增加1%，則別墅價格增加4%左右，從1999到2011年我國的大專以上的比例從3%增加到10%，別墅價格在其作用下被推高，也即普及高等教育將促進別墅房價上揚。

經濟適用房的回歸結果如表3所示，模型（1）表明，如果我國人口撫養(yǎng)比例每下降1%，經濟適用房的價格會顯著降低2.7%左右。模型（2）添加控制變量后，結論沒有太大變化，但回歸系數不再顯著。模型（3）的解釋變量為少年撫養(yǎng)比例和老年撫養(yǎng)比例，回歸結論表明，少年撫養(yǎng)比例降低將顯著提高經濟適用房的價格，而老年撫養(yǎng)比例上升會增加經濟適用房的價格，且兩種撫養(yǎng)比例的影響程度相同。模型（4）添加控制變量后，結論不變，但老年撫養(yǎng)比例對房價的影響大于少年撫養(yǎng)比例對經濟適用房房價的影響。模型（5）的結論是大專以上的比例及高中比例的增加對經濟適用房房價有促進作用，但高中比例的影響不顯著。模型（6）添加控制變量以后的結論發(fā)生了變化，大專以上比例的提高將使得經濟適用房房價上升，但不顯著；而高中比例降低顯著地提高了經濟適用房房價。若以模型（3）、（5）為例，將得到與別墅價格大致相同的結論。

普通商品房的回歸結果如表4所示。模型（1）結果表明，撫養(yǎng)比例每降低1%，則普通商品房房價提高3.3%左右。模型（2）添加控制變量后，回歸結果發(fā)生了變化，撫養(yǎng)比例的上升將顯著地提高房價。模型（3）的解釋變量為少年撫養(yǎng)比與老年撫養(yǎng)比，結果顯示少年撫養(yǎng)比的降低及老年撫養(yǎng)比的上升都會提高普通商品房的房價。模型（4）添加控制變量后結論不變，但少年撫養(yǎng)比的系數不再顯著；且老年撫養(yǎng)比對普通商品房的影響程度更大。模型（5）的解釋變量為受教育程度比，結果表明大專以上學歷的比例上升會顯著地提高普通商品房的房價，而高中比例則相反且不顯著。模型（6）添加控制變量后，結論沒有太大變化，但高中比例對房價的影響顯著，且影響程度超過了大專以上比例。若以模型（3）、（5）為例，則得到的結論與別墅價格一致。

2. 模型結果的縱向比較分析。

（1）撫養(yǎng)比例對細分市場房價的影響程度從大到小依次為：普通商品房、經濟適用房、別墅，且撫養(yǎng)比例對它們的影響方向是一致的，數據支持撫養(yǎng)比例與我國房價之間的負相關關系。少年不是住房的主要消費群體，所以比較容易理解少年撫養(yǎng)比例越高，房屋價格越低。然而，老年撫養(yǎng)比例增加會顯著提高房價，可以解釋為我國老年人通常會幫助子女買房，為什么會出現這樣的現象呢？個人在20歲以后住房需求快速上升，50歲以后開始逐步下降 ，而我國最近一次“嬰兒潮”出現在1980年～1990年，也即現在的80后，從1998年我國取消福利分房制度后，年輕人開始面臨買房壓力，特別是目前正處于20歲～30歲準備“成家立業(yè)”的80后，增加了住房需求，推動了房價上漲，而其父母曾享有福利分房制度，不存在住房問題，因此會選擇為孩子減輕壓力，幫助買房，所以 “老年人推高房價”在我國是成立的。另外，老年撫養(yǎng)比例與少年撫養(yǎng)比例分別在別墅和經濟適用房市場對房價的影響程度相同，方向相反；在普通商品房市場，老年撫養(yǎng)比例的影響力強于少年撫養(yǎng)比例，說明老年人的“助購行為”主要針對普通的商品房市場。

（2）大專以上學歷比例的上升會顯著提高房價，而高中學歷比例的下降會推動別墅和普通商品房房價上升，表明受教育程度的提高促使人們對住房更偏重于“質”的需求，也是人們在消費和生活觀念上發(fā)生轉變的體現。同時，高中學歷比例上升卻對經濟適用房房價有積極影響，可以理解為教育程度相對較低的群體對住房的要求也較低，會更多地選擇經濟實用的房屋，或許是相應的收入水平決定的，也可能是消費習慣決定的，反應出不同的教育程度有著不同的住房需求層次。整體的回歸結果也說明接受高等教育后的年輕人開始進入勞動力市場、婚姻市場和房地產市場，必然帶來住房的大量需求，從而推動房價上漲。且從回歸系數上來看，高等教育比例單位變動對房價的影響程度大于撫養(yǎng)比例單位變動對房價的影響程度，因此，高等教育程度也是影響房價的重要因素之一。

（3）從別墅與經濟適用房的回歸結果可以得到人口自然增長率對房價沒有明確的影響，然而人口增長率的提高對普通商品房房價存在顯著的積極影響。城市化率與人均GDP對我國房價上漲存在顯著的積極作用。

（4）從三個市場回歸結果的R2顯示，我國約30%的房屋價格差異可以由撫養(yǎng)比例的差異來解釋。而受教育程度的比例變化可以解釋45%～50%左右的房屋價格變化。

四、 結論

本文最大的貢獻：從人口自然結構和社會結構兩方面考查人口結構對我國住宅細分市場房價的影響，也即：人口年齡結構、受教育程度結構變化對我國別墅、普通商品房、經濟適用房三個細分市場房價的影響。

人口撫養(yǎng)比與每個細分市場房價均有顯著的負相關關系，且對普通商品房市場房價的影響最大，對別墅市場的房價影響最小。進一步研究發(fā)現，少年撫養(yǎng)比例的下降會導致房屋價格的上升，因為少年不是房屋的消費主體，所以這不難理解；而老年撫養(yǎng)比例的上升會引起房屋價格的上漲，實證結果驗證了我國“老年人通常會幫助子女買房”的現象，并且這種現象集中體現在普通商品房市場。

另外，研究顯示，接受高等教育后的年輕人開始進入勞動力市場、婚姻市場和房地產市場，高等教育的普及推動了房價的上漲，且高等教育對普通商品房房價的影響系數是別墅價格的2倍左右。同時，教育程度相對較低的群體對住房的要求也較低，會更多地選擇經濟實用的房屋，表明受教育程度影響了居民在住房需求方面的消費偏好。

與已有的研究結論有所不同的是：人口增長率對我國的普通商品房市場房價存在顯著的積極影響，只有在經濟適用房市場和別墅市場才表現出不明確的影響。

參考文獻：

1. 況偉大，李濤.土地出讓方式、地價與房價.金融研究，2012，386（8）：57-68.

2. 周其仁.貨幣似蜜，最后還是水.新經濟導刊， 2009，（9）：20.

3. 況偉大.利率對房價的影響.世界經濟，2010，（4）：134-144.

4. 況偉大.預期、投機與中國城市房價波動.經濟研究，2010，（9）：67-75.

5. 任木榮，劉波.房價與城市化的關系——基于省際面板數據的實證分析.南方經濟，2009，（2）：41-49.

6. 鄒至莊，牛霖琳.中國城鎮(zhèn)居民住房的需求與供給.金融研究，2010，355（1）：1-11

7. 徐建煒，徐奇淵，何帆.房價上漲背后的人口結構因素：國際經驗與中國數據.世界經濟，2012，（1）：24-41.

8. E Takáts.Aging and house prices.Jou- rnal of Housing Economics，2012，（21）：131-141.

9. Mankiw N.G.and Weil D.N.The Baby Boom， the Baby Bust， and the Housing Market.Regional Science and Urban Economics，1989，19（2）：235-258.

10. 陳斌開，徐帆，譚力.人口結構轉變與中國住房需求：1999-2025——基于人口普查數據的微觀實證研究.金融研究，2012，（1）：129-140.

11. Andrew J.Plantinga， Cécile Détang-Des- sendre and Gary L.Hunt.Housing prices and inter- urban migration.Regional Science and Urban Economics， 2013，（43）：296-306.

12. Green， R and P.H.Hendershott.Age， Hou- sing Demand， and Real House Price.Regional Science and Urban Economics，1996，（26）：465-480.

13. 馮皓，陸銘.通過買房而擇校：教育影響房價的經驗證據與政策含義.世界經濟，2010，（12）：89-104.

14. 李翔，朱玉春.受教育程度對農村居民消費結構影響研究.統(tǒng)計與決策，2013，（12）：112-114.

作者簡介：肖智，重慶大學經濟與工商管理學院教授、博士生導師；胥芹，重慶大學經濟與工商管理學院碩士生。