住房公積金貸款對住宅價格的影響分析和政策建議

摘要：當前住房公積金貸款對我國住宅價格的影響明顯加強，調整住房公積金貸款政策已成為調控房地產市場的一種較為有效的手段。文章對影響住宅價格進行了理論的分析，提給出了影響住宅價格的計量模型，計量實證分析了住房公積金貸款對住宅價格影響機制，為提高居民住房消費能力，提出了調整現行住房公積金相關政策的政策建議。

關鍵詞：公積金貸款；住宅價格；地區差異性

住房公積金制度是我國20世紀90年代的一項制度創新，實現了住房從實物分配快速向貨幣化分配轉變、完善我國住房供應體系、提高中低收入家庭居住條件等方面發揮了關鍵作用。目前，住房公積金制度覆蓋面、社會關注度和影響面越來越高。截至2011年底全國實繳人數達9 650.8萬人，繳存總額40 577.15億元，繳存余額21 891.69億元，個人提取總額達18 685.45億元，個人累計發放貸款總額22 403.3億元。國內對公積金制度的研究主要以定性研究為主，定量分析較少。對影響房地產價格機制的研究，很少將住房公積金貸款作為研究影響房地產價格的變量因素。因此，研究住房公積金貸款如何對住宅價格產生影響機制，可以豐富和完善影響房地產價格因素的內容。對于住房公積金貸款能否促進住房需求因而影響住宅價格？這種影響程度是否顯著？以及住房公積金貸款政策能否向市場發送有效信號影響房價預期？在公積金制度發展水平不同的地區作用大小和方式是否都相同？研究上述問題，對探索公積金制度影響房地產住宅價格的理論和現實具有重要意義。

一、 相關文獻述評

從現有的文獻看，學術界認為顯著影響住宅價格的主要因素是住房融資體制運轉的效率以及相關的信貸政策。一些學者認為房地產價格與住房貸款呈現顯著的正相關特征，提高住房貸款利率能有效抑制住房價格上漲（張濤，2006），消費者收入提高、政府通過金融支持提高貸款規模能夠持續推動住房價格上漲（余壯雄，2010）。部分學者指出，信貸政策影響住房消費者的貸款決策十分顯著，不同貸款期限之間的利差幅度明顯影響貸款者決定貸款期限的長短，并且利差越大，選擇短期商業性貸款就越多，而上述情況在住房公積金貸款利率差的影響程度卻較小（葉光亮，2011）。同時，利率對房價具有顯著的負相關性，而且不同住宅類型的影響程度也不同，其對普通住宅價格的敏感度要高于經濟適用房和高檔住宅（沈悅等，2011）。另外，還有一些學者研究了住房公積金制度與住宅消費之間的關系，周京奎（2012）指出住房公積金繳存額度對職工家庭住房支付能力呈現正向影響特征，住房公積金政策已逐漸顯示向中高收入群體傾斜，呈現出收入二次分配的社會不公平性，其對改善型住宅需求的影響程度要高于剛需型住宅需求。上述研究主要從房地產信貸政策對住房價格著影響出發，研究對象主要集中于商業銀行，以住房公積金貸款為研究對象不僅較少，而且研究注重定性分析。本文基于實證的方法來分析研究公積金貸款如何影響住宅價格，給出調整住房公積金貸款政策、提高居民住房消費能力的政策建議。

二、 公積金貸款對住宅價格影響的理論分析

通過為購房者提供公積金貸款這種低成本金融產品，刺激居民的住房消費需求，推動市場改變住宅供需關系，影響住宅價格；另外通過調整貸款政策向市場發出信號，改變購房者對住宅價格的預期，影響市場房價。居民住宅主要包括經濟適用房、商品房和高檔住房。下文分析公積金貸款對不同類型住宅價格的影響機制。

1. 對經濟適用房價格的影響。經濟適用房（以下簡稱“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申購和買賣具有嚴格的限制。由于中低收入者可支配收入較低，購房能力低，它的需求曲線價格彈性很大，價格的微小變動將引起需求的較大波動。圖1中，D1為未使用公積金貸款的中低收入者的需求曲線。

政府提供土地、稅收享受優惠政策組織開發，其銷售價格嚴格管制，開發商不能根據市場決定供給量和自主定價，政府“微利保本”政策管控。因此，供給對價格的彈性較小。S1為保障房的初始供給曲線，當中低收入者不使用住房公積金貸款時，保障房的市場均衡點為E1點；當他們使用住房公積金貸款時，購房能力相對提高，購房成本相對降低，他們可承受更高的住宅價格。由于住房公積金繳存額是其月工資收入的一定比例額，該群體公積金繳存額很低，他們的購房消費需求增長十分有限。因此，需求曲線D1移至D2位置。D2表示用住房公積金貸款購買保障房時的需求曲線。此時，住宅均衡價格和消費量上升，市場均衡點為E2。

假設保障房開發商能自主供給，當其市場價格上漲，將會刺激開發商增量供給，則供給曲線由S1移至S2，保障房的市場均衡點位E3。此時，中低收入者使用住房公積金貸款，提升保障房的有效需求，刺激市場增加供給量，改善市場均衡價格。由于中低收入者的購房支付能力較弱，保障房主要是自住性住房而非投資性住房。因此，公積金貸款政策的調整對保障房者市場價格的預期影響小。

2. 對普通商品房價格的影響。普通住宅的主要消費者是中高收入階層，他們對商品房主要有自住性和投資性兩種需求，對住房價格的敏感度相對較低，與保障房的供求曲線相比，它的價格彈性要小。D1是中高收入者在沒有使用住房公積金貸款時的供求曲線（圖2）。

影響普通住宅供給的因素除了開發資金、土地供應以及房屋戶型等外，最主要的是價格因素。價格上漲，供給量增加。普通商品房的市場機制相對較為完善，因此其供求價格彈性相對較高。S表示普通商品房供給曲線，D1與S的交點E1表是中高收入者未使用公積金貸款時的保障房市場均衡點。

普通住宅市場總價較高，住房貸款有效緩解購房者的資金壓力。公積金相對于商業性貸款成本低，中高收入者會優先使用公積金貸款或組合性貸款。由于中高收入者繳存較高的住房公積金以及本身的購房消費能力較強，公積金貸款在中高收入階層體現了顯著的住房保障作用。供需曲線D1右移至D2且移動幅度更大，如圖2中，E2為普通住宅市場均衡點。中高收入者使用公積金貸款時，刺激了普通住宅的有效需求，從而推動市場均衡價格上漲。

普通住宅投資性比保障房大，調整住房公積金貸款政策對購房者的市場價格預期影響大。影響途徑表現為，一是通過對住房消費者的信貸成本來影響住宅需求；對自住性需求為主、住宅價格水平較低的房地產市場，住房公積金相對降低購房成本從而推動住房消費；二是通過調整貸款政策向市場發送信號，促使住房消費者對房地產市場形成價格預期，從而影響住房價格；對房價較高水平城市，房屋投資需求旺，調整公積金貸款政策所向市場發送的預期信號對房價的影響作用較強。

3. 對高檔住宅住宅價格的影響。高等收入者的住房消費能力很強，他們是高檔住宅的主要消費者。住房公積金制度主要為解決中低收入者的住房消費金融保障設計，目前絕大部分城市對使用住房公積金貸款購買高檔住房有嚴格的限制，高檔住房價格較高，即使使用住房公積金貸款來消費該類住房，住房公積金貸款所占房屋總價比相對較低，住房公積金貸款對高檔住房市場的直接影響程度較小。但是普通住房市場價格波動能直接傳導給高檔住房市場，所以公積金貸款的金融支持直接影響了普通住宅市場的價格，通過市場傳到影響高檔住宅的價格波動；同時，住房公積金貸款政策的變動也將影響高等收入者對住房價格預期，從而影響高檔住宅價格。

因此，住房公積金貸款對住宅價格具有兩方面的影響，一是住房公積金貸款提供了低成本的融資渠道，居民的相對購買力水平提升，從而促進了保障房和普通商品房市場需求，進而推動住宅價格的上漲。但這也受城市住房價格水平、住房公積金貸款額度等政策因素影響。二是對房地產市場較熱的城市，住房公積金貸款政策的調整能夠向市場發出有效信號，調整住房消費者對房地產市場的價格預期而影響房價。

三、 住房公積金貸款對住宅價格影響的實證分析

1. 數據選取與來源。根據相關理論，影響住宅價格的可測量變量為：人口、可支配收入、房地產開發企業個數、銀行和公積金貸款利率、銀行和公積金貸款額、住宅平均成本。公積金貸款對普通商品房價格產生影響，從而波及整體住宅市場的價格變動。普通住宅是房地產市場的最主要組成部分。考慮到變量之間的動態聯系和數據可獲得性，本文把銀行貸款利率和公積金貸款額分別作為銀行與公積金貸款影響住宅價格的代表變量。

本文使用的數據來自我國26個大中城市自2003年～2011年的年度數據，其中13個東部地區城市，13個中西部地區城市。數據表示如下：P：表示住宅平均銷售價格；L：表示住房公積金貸款額，r：表示長期貸款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市區總人口，M：表示房地產開發企業個數，C：表示住宅的平均成本。其中，長期貸款利率是經按月加權處理所得到的加權平均數，以住宅平均竣工價值作為住宅的平均成本。房地產企業數、住宅的平均竣工價值和平均銷售價格等數據，通過歷年《中國房地產統計年鑒》、國民經濟和社會發展統計公報、《中國統計年鑒》整理獲得，2004年的部分相關數據從各個相關城市2005年統計年鑒整理獲得；2003年～2010年人均可支配收入數據從中經網獲得，各市區人口總數從中國經濟信息網整理，CPI數據來自《中國價格及城鎮居民家庭收支調查統計年鑒》；住房公積金貸款額主要從各市住房公積金管理中心網站收集整理。

2. 統計性描述。由圖3和4可知，26個大中城市的住宅實際銷售價格一直保持增長態勢，從2003年為2 493元/平方米，至2011年上漲為7 371元/平方米，增長了196%，其中2004年～2007年的漲幅分別為11%、22%、15%和20%，2009年的漲幅達到最高值為24%，2010年為18%，2008年和2011年的漲幅較小，保持在4%左右。與之同步，公積金貸款額規模也保持同步提高，26個大中城市的總貸款規模從2003年的299億元至2011年增長為1 418億元，其中2005年～2008年，貸款增速較為平穩，平均增速為15%，2009年呈現爆炸性增長，增速超過70%，隨后2010年出現-9%的負增長，2011年開始回升至13%漲幅。由此，我們可以得出，26個大中城市的住宅價格和公積金貸款規模都處于上升態勢，住房公積金貸款規模的波動性大于住宅價格，波動趨勢步調保持一致。2005年～2008年，住宅價格與住房公積金貸款的增速較為接近。2008年受金融危機影響，住宅價格增速顯著下降，而公積金的下降幅度很小。在2009年住宅價格增速回升的同時，公積金貸款呈現爆炸性增長，說明在2009年，住宅價格上漲與公積金貸款高度相關。此后，住宅價格快速回落，公積金貸款的增速也波動性下降，但規模仍處于較高的水平。

對東部、中西部地區的公積金貸款、住宅價格進行統計分析，我們發現：2003年～2011年間，東部與中西部的住宅價格比較為穩定，保持在1.6～2.0之間，而公積金貸款額之比在不斷下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由圖5和圖6可知，除2008年和2011年外，東部地區住宅價格的上漲幅度超過中西部地區，漲跌的波動性更大，中西部地區住宅價格增長幅度較為平穩；住房公積金貸款增長情況則完全相反，除2008年、2011年外，中西部地區住房公積金貸款的上漲幅度要超過東部地區，波動性也更大，2005年～2007年間，中西部地區公積金貸款額增速分別為18%、51%和44%，東部地區則僅為12%、9%和6%，增速差距非常大。這表明，雖然中西部地區公積金貸款規模小于東部地區，但其對住宅價格的影響遠遠高于東部地區。

3. 計量分析。我們采用如下計量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

對26個城市計量回歸分析，結果如表1。

計量結果表明，不考慮預期情況下，公積金貸款對住宅價格的影響系數均顯著。住房公積金貸款系數全國和中西部地區在1%水平上顯著，東部地區在5%水平上顯著，且為正向影響。這表明住房公積金貸款有效刺激購房需求，推動住宅價格上漲。同時，住房公積金貸款對住宅價格的影響度還具有地區差異性。全國范圍住房公積金貸款每增加1%推動住宅價格上漲0.08%，東部地區每增加1%推動住宅價格上漲0.072%；中西部地區公積金貸款每增加1%推動住宅價格上漲0.10%，說明住房公積金貸款影響中西部地區略強于東部地區和全國水平。

四、 政策建議

1. 完善住房公積金貸款利率政策，實行差別化的分類利率政策，鼓勵剛性需求，提高住房消費者購房能力。根據職工的繳存額、住房條件等因素實行差別化貸款利率政策，重點傾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公積金貸款額度，引導改善性和剛需性的住房消費。各地區根據自身房地產市場情況，確定符合本地區發展的公積金貸款額度。對公積金貸款額度所占房屋總價比例較小的城市，適當提高公積金貸款額度，降低購房成本，保障住房消費的購買能力。

3. 調整住房公積金繳存政策，將住房公積金單位補貼部分與個人收入脫鉤，改為定額制補貼，不論戶籍、不論收入高低，每個人均補貼相同的固定金額。而個人繳交部分，保持不變，依然按個人工資收入的一定比例繳交。

4. 調整住宅市場結構，一是加大經濟適用房和廉租房的供給量；二是制定差別化的自住性和投資性住宅貸款政策，抑制投資性需求住宅；三是增加中小戶型和中低價商品房的供給，限制大戶型高端商品房供給。

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作者簡介：徐曉明，南京大學應用經濟學博士后，江蘇省省級機關住房資金管理中心研究員級高級工程師。