倒按揭：中國老齡化社會以房養老模式研究

摘要：我國屬于典型的“未富先老”型國家，亟需開拓養老新思路并構建養老新模式，以應對老齡化危機的嚴峻考驗。倒按揭是“以房養老”模式的專有名詞，作為社會養老保障體系的有益補充形式，國外部分國家已通過倒按揭來保障養老。文章在分析我國老齡化危機的基礎上，詳細闡述倒按揭對我國養老保障體制的積極作用，并提出倒按揭能對我國社會養老保障制度發揮作用的條件，以期能為我國推行倒按揭起到一定的促進作用。

關鍵詞：倒按揭；養老保障體制；作用

我國屬于典型的“未富先老”、“未備先老”型國家，并且是世界上唯一的老年人口過億的國家。根據國家統計局網站顯示，截至2012年末大陸情況如下：15歲～59歲（含不滿60周歲）勞動年齡人口93 727萬人，比上年末減少345萬人，占總人口的69.2%，比上年末下降0.60個百分點；60周歲及以上人口19 390萬人，占總人口的14.3%，比上年末提高0.59個百分點。①根據聯合國的統計標準，一個國家60歲以上老年人口達到總人口數的10%或者65歲以上老年人口占人口總數的7%以上，表明這個國家步入老齡化社會。倒按揭（Reverse Mortgage）在國外發展已經較為成熟，我國在步入老齡化社會大背景下，引入倒按揭，構建“以房養老”這樣一條養老新思路。目前，我國大部分老年居民擁有自己的住房，但手中的養老金卻并不充足，出現了所謂的“房子富人、現金窮人”（House Rich，Cash Poor）的情況，在上述背景下，倒按揭作為我國現行養老保障體制的有益補充，其引入和“以房養老”的本土化發展將有助于我國緩解快速老齡化帶來的社會問題，進而有效緩解我國的老齡化危機。

一、 我國人口老齡化的現狀和形勢

目前，我國已邁入老齡化社會，人口結構老化、社會養老保障制度滯后等問題，已經成為制約我國經濟社會未來發展的重大隱患。我國第一部老齡事業發展藍皮書——《中國老齡事業發展報告（2013）》指出，2012年我國老年人口數量達到1.94億，老齡化水平達到14.3%；并預計2013年我國老年人口數量將達到2.02億人，老齡化水平達到14.8%。全國老齡委辦公室的最新數據顯示，未來20年間我國老年人口將以平均每年1 000萬的數量快速增長，到2050年左右將達到全國人口的1/3。

如何開拓新的有效的養老保障模式，并妥善地應對人口老齡化挑戰，正在成為解決我國龐大數量的老年人口的養老問題探討的焦點，具有相當的迫切性和必要性。如果我國能夠通過開拓養老新思路、構建養老新模式，健全養老保障體制來挖掘老齡化危機下的第二次人口紅利，將可能獲得新的發展動力。

二、 倒按揭在我國發展的可行性

倒按揭是指借款人把自有完整產權的房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計借款人去世時的房產價值等因素后，用被抵押房屋的評估價值減去預期的折損和預支的利息，按平均壽命計算支付給借款人的資金，并分攤到借款人的預期壽命年限，按期支付借款人資金用于養老生活。倒按揭類似于銀行等金融機構用分期付款的方式從借款人的手中買房，操作過程類似于住房按揭貸款業務反向操作，因此稱為倒按揭。

倒按揭是社會養老保障體系的有益補充，目前國外一部分國家如美國、新加坡等通過倒按揭養老。倒按揭在我國同樣具有發展的可行性，我國已經有相應的理論依據和類似的研究試點。

1. 倒按揭的理論依據。倒按揭的理論依據主要來自下述兩個理論：一是貨幣時間價值原理，指資金在生產和流通過程中隨著時間推移而產生的增值，它也可被看成是資金的使用成本。金融機構作為資金的供給方，需在按期支付給借款人資金過程完成后保證一定的利潤水平。貨幣時間價值原理為此提供了計算依據，金融機構通過評估公司等機構，根據現行利率、預期利率波動及房屋的增值、折舊因素，算出房屋的現值；然后根據資金供給時間，預期利率，通貨膨脹率，房屋預期增值、房地產市場周期波動、房屋折舊等相關數據，貼現計算并確定每期的支付金額。

2. 生命周期假說②，理性的消費者會根據自身收入合理安排消費，使一生的收入與消費相等，實現整個生命周期內效用最大化的目標。為實現一生中各個時期的平滑消費，消費者在跨入老年后如果沒有收入或收入較少，就會產生以工作期的養老金儲蓄來保障養老的需求。在現行的社會養老保險制度下，社會養老保險作為基本養老保障，并不能滿足其生命余年的平滑消費需求，再加上通貨膨脹和利率變動等因素，老年消費者會要求社會提供某種適當的制度安排來保障余生平滑消費的實現。通常情況下，房屋的剩余壽命長于老年消費者的預期余命，倒按揭可以將房屋價值在一定時間內以現金流的形式變現，滿足老年消費者生命余年的平滑消費需求，也實現了資產的優化配置。

2. 倒按揭在我國的實施環境。

（1）我國部分退休老人具有倒按揭需求。社會養老保險不能滿足退休老人需求。目前我國老齡化嚴重，加之我國正處于養老模式的轉型階段，長期以來較低的社會保障水平和嚴峻的社會養老資金缺口導致我國的老齡化問題越發嚴峻，雖然目前有商業養老保險和企業年金等作為補充養老方式，但缺乏廣泛性，現有的養老保障模式和體系遠不能應對持續增大的人口老齡化挑戰，退休老人的養老金難以維持退休前生活水平，導致資金需求加大。我國大部分退休老人擁有自己的住房，但手中的養老金卻并不充足，出現了所謂的“房子富人、現金窮人”（House Rich，Cash Poor）的情況，結合上述退休老人的情況和需求，可通過倒按揭方式獲取一定時間內的現金流，達到補充養老的作用。

（2）我國房屋供給充分。2012年，浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室等聯合發布了《中國居住小康指數》報告，此次調查共收集到10 308份有效問卷，涉及40個城市，其中一線城市為北上廣深4個，2個直轄市，26個省會城市及8個重點城市。調查結果顯示，長沙住房擁有率為90.1%，排名第一，上海住房擁有率為67.9%，位居末位，其余城市居民擁有住房率在70%到80%間；其中21.4%的受訪者沒有買房，65.4%的受訪者有一套住房，10.9%的受訪者有兩套住房，2.0%的受訪者有三套住房，0.3%的受訪者有四套住房。同年，西南財經大學和中國人民銀行共同發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，中國自有住房擁有率為89.68%，遠超世界60%左右的水平，而美國為65%。

近些年來，我國房地產市場發展迅速，房屋在買賣和租賃市場均具有投資性且投資回報率較高，這保障了房屋交易市場的供給量，具備發展倒按揭的房屋供給基礎。

（3）政府輿論導向日漸明朗。2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明曾建議對針對以房養老成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2007年，上海公積金管理中心試推“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。在2010年11月召開的全國社會養老服務體系建設推進會上，民政部副部長竇玉沛指出，“以房養老”將納入下一階段工作的引導方向，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場③。2011年，“北京市‘十二五’時期老齡事業發展規劃”中也提出“鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展‘以房養老’（倒按揭貸款）試點業務”④。這可以看作是國家在以房養老政策推動方面的積極表態。明朗化的政府輿論導向將會加快國內金融機構推出倒按揭業務的進程。

三、 倒按揭在我國面臨的風險和困境

1. 倒按揭在我國面臨的風險。

（1）高房價環境下隱藏的房地產資產泡沫風險。中國作為發展中國家，房地產市場發展迅猛，房地產價格不斷上升。目前中國房地產價格和發達國家如美國、英國等相似，房地產泡沫問題不容忽視。房地產價格是一把“雙刃劍”：根據行業具有周期性這一特點，在倒按揭這一過程中，房地產市場總體趨勢繁榮向上時，房產保值增值作用顯著，倒按揭借款人的利益受到損失；房地產市場總體趨勢處于下行階段甚至泡沫破裂時，如美國近幾年的房地產市場，倒按揭金融機構面臨嚴峻的風險。

（2）長壽風險。倒按揭通過確定老人的預期余命計算養老金的給付金額。長壽風險是指老人的實際壽命高于預期余命所帶來的風險。壽命數據來源是多樣化的，雖然壽險公司的生命表具有較高的參考價值，但是隨著生活水平的提高和醫療技術水平的上升，人類的壽命延長是必然趨勢，這將對倒按揭抵押的房產變現帶來困難，增加銀行的貸款回收成本。

（3）房產價值評估風險。房產價值評估對于倒按揭起著至關重要的作用，在確定反按揭的費用、房屋資產凈值、金融機構每期支付現金流額度等方面起著決定性作用，直接影響金融機構的盈利能力。倒按揭具有期限長的特點，加之近年來我國房地產市場持續升溫，房產價格持續升高等情況，倒按揭房產的合理估價是一個現實存在的難題和不容忽視的風險。

2. 目前倒按揭在中國的困境。

（1）傳統觀念根深蒂固。根據中國幾千年流傳下來的傳統的家庭觀念，老人通常將房子作為遺產傳給子女，在我們的觀念里這是順利成章的事情，這種觀念不會輕易的發生變革；“養兒防老”這一傳統養老觀念不但深刻的影響著老人，同時還影響著現在的中青年人，如果父母通過倒按揭作為養老補充方式，子女可能會有不孝之嫌，甚至背負輿論壓力。

（2）房屋土地使用權問題不明確。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，我國居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年，開發商拿到土地使用權證為時間的起始點，那么住宅使用年限不足70年。雖然我國《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但如何續期，有償還是無償，《物權法》并未明確規定。金融機構經營在辦理倒按揭業務方面存在困擾：如果抵押房產的剩余土地使用年限不能覆蓋倒按揭期限，土地續期，抵押物是否需要變更問題不能明確，將會增加金融機構倒按揭業務的運營成本。

（3）適用范圍小。從上述中信銀行對倒按揭借款申請人的條件可以看出，雖然金融機構開始發展倒按揭業務，但對倒按揭借款人的條件過于苛刻，限制了倒按揭業務的辦理范圍。符合申請條件的倒按揭借款人范圍過小，按照中國的傳統觀念，最有可能符合反按揭條件的是只能那些沒有財產繼承問題的獨居或孤寡老人。

四、 我國倒按揭的政策建議

1. 加大宣傳力度，消除思想束縛。倒按揭屬于新型金融產品，要讓民眾有個接受過程。美國在正式推出倒按揭產品之前曾組織非營利機構向民眾進行宣傳鋪墊，使人們更好地接受這一業務。我國可以通過擴大國家或地區之間的文化交流，利用電視、報紙、網絡等媒體平臺將不同國家或地區的具有借鑒意義和積極作用的養老模式進行有針對性的比較宣傳，使大眾獲取對不同養老模式的初步認知；簡化、通俗化退休計劃、投資規劃等專業金融理財知識，幫助大眾消化獲取的養老觀念，正確理解倒按揭，轉換房產繼承等固有觀念，消除由此可能引發的“不孝”之嫌，為倒按揭的發展積極地創造實施條件和環境。

2. 建立倒按揭保障機制。建立保險機構，分散從事反按揭金融機構潛在的損失風險。如美國國會于1987年設立房屋轉換按揭貸款（HECM）保險示范項目，由美國聯邦住房管理局（FHA）承擔反按揭貸款的公共保險。建立借款人保障機制：由于借款人長壽原因，可以確保倒按揭借款人能繼續擁有房屋居住權直至去世；房屋出售價值超出貸款部分歸借款人的遺產繼承人所有或依照借款人的遺囑處置。

3. 加強政府相關部門的聯動機制。提高相關部門的溝通效率，為倒按揭創造良好實施環境。倒按揭業務涉及到很多問題，如房屋土地使用權問題，業務初期的房產估值、價值預測、咨詢，貸款末期的房產回收和房產變賣等等，上述問題的解決需要稅務局、房管局、土地局、社保局等相關政府部門的積極配合。我國政府通過加強這些部門之間的聯動機制，保障溝通順暢，提高工作效率，確保經營倒按揭業務的金融機構和申請人能夠順暢辦理。

4. 明確和調整有關政策。我國《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但如何續期，是否交納續期費用，《物權法》并未明確規定。我國要明確70年產權自動續期的配套細則，這樣才可以免除銀行等金融機構經營倒按揭的后顧之憂，推進金融機構經營倒按揭的積極性。

倒按揭下，金融機構要待借款人去世后將其房產出售，收回貸款本息。這就涉及遺產問題。我國2012年《中華人民共和國遺產稅草案》中規定“應征收遺產稅的遺產包括被繼承人死亡時遺留的全部財產和死亡前五年內發生的贈與財產”。其中“被繼承人擁有所有權，并與其配偶、子女或父母共同居住、不可分割、價值不超過五十萬元的住房”可以“在應征稅總額中扣除”但“價值超過五十萬的，只允許扣除五十萬元”。《草案》中并沒有涉及倒按揭稅收減免的內容，具有相關行的第五條中“國務院規定不計入應征稅遺產總額的其他遺產”，第六條“允許在應征稅總額中扣除”包括“被繼承人死亡之前，未償還的具有確鑿證據的各項債務”。建議我國對《遺產稅草案》中涉及倒按揭的規定進行調整和明確，為倒按揭提供明確的政策環境。

注釋：

①數據來源：中華人民共和國2012年國民經濟和社會發展統計公報中華人民共和國國家統計局2013年2月22日

②生命周期假說又稱消費與儲蓄的生命周期假說，是由美國經濟學家F·莫迪利安尼和R·布倫貝格（R. Brumberg）、A·安東共同提出來的。

③政策風向漸趨明朗民政部欲推出“以房養老”，黑龍江新聞網-老年日報，2010-11-09。

④林建榮，中國式“倒按揭”開閘，大眾理財，2012年第01期。

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基金項目：北京社科基金重點項目“中國社會以房養老研究”（項目號：12AML003）。

作者簡介：崔興巖，對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院博士生；李蕓，對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院博士生；于濤，對外經濟貿易大學法學院博士后。

收稿日期：2013-09-11。