蕪湖市廉租住房政策實施現狀、問題及對策

摘 要：廉租房制度是政府解決城鎮低收入者住房問題的主要途徑，是實現社會公平，保持社會穩定的助力器。蕪湖市廉租住房政策取得了一些成效，形成了獨具特色的蕪湖模式，但仍不完善，因此，研究如何提高該政策的實施效果，具有十分重要的現實意義。

關鍵詞：蕪湖市；廉租住房；實施效果

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0213-02

一、蕪湖市廉租住房政策的實施現狀

1.形成了獨具特色的蕪湖模式。目前，蕪湖市已基本形成了“以產業新城為項目主載體，以公租房為主形式，以宜居集團為融資主渠道，以質量安全為根本，以公平分配為生命線”具有地方特色的住房保障運營模式，被安徽省命名為全省保障性安居工程試點市，廉租房建設與管理走在全國前列[1]。

2.建立了住房保障部門考核機制。蕪湖市政府部門加大了對住房保障部門的考核力度，建立了定期考核制度，從目標任務落實、項目管理、任務完成情況、制度建設和管理四個方面展開，并按照任務的重要程度和困難程度賦以不同的權重，其中，任務完成情況權重最高為50%。考核方式以查閱相關資料（憑證）和抽查為主。

3.發行債券，創新融資方式。2012年開始，蕪湖市建投公司以發行企業債券的方式募集保障性住房建設資金，所籌資金將全部用于正在建設的4個保障房項目，包括廉租房。此外，國有宜居投資公司爭取到的共9.6億元貸款也將全部用于保障性住房項目。

4.廉租房、公租房并軌使用。蕪湖市保障性住房，不管是廉租房還是公租房都由宜居公司統一管理，以公平分配為生命線，租補結合。例如，截至2012年底，僅鏡湖區就發放保障性住房租金補貼3 305戶，實際發放租金補貼550余萬元[2]，實物配租達8 391戶。

5.以產業新城為安居工程新平臺。2012年，蕪湖規劃建設12個產業新城，每一個產業新城中都將按一定比例配建保障房，并相應規劃商業、教育、醫療、娛樂等配套和服務設施的建設，最終實現商品房與保障房同建共享、互通互融的目標。

二、蕪湖市廉租住房政策實施中存在的問題及原因

1.起步較遲，宣傳仍不到位。蕪湖市2003年才出臺了第一份《蕪湖市市區廉租住房管理辦法》，直到2009年才進入了全面建設階段，起步遠晚于東部沿海經濟發達地區。其次，廉租房建設發展速度雖然還是比較快的，但是政府宣傳力度仍然不夠，仍有許多有需要的居民不知道申請條件或申請方式。從國外公租房建設的成功經驗來看，廉租住房建設的關鍵還在于地方政府。但目前，地方政府的積極性和重視程度還有待于提高。因此，必須將廉租住房建設納入政府考核范圍，而不僅僅是對保障房建管部門進行考核。此外，過去廉租房建設有專門的住房保障部門管理，而現今住房保障部門已經撤銷，廉租房建管由各級住建委成立專門的辦公室負責，政府管理主體不明確，也是導致廉租房建設滯后的原因之一。

2.退出和管理機制不完善。科學合理地確定最低收入標準和有效的收入審核管理辦法，是對最低收入家庭采取住房保障的前提。目前，蕪湖市的準入機制，實行“三級審核、兩次公示”制度，但是由于中國尚缺乏有效的統計與審核機制，所以仍不完善。另外，雖然蕪湖市規定了各縣區廉租房保障部門要定期巡查回訪，但是定期走訪、抽查都需要大量人力、物力，在具體實施中因此很難做到，由此也很難掌握最低收入住房困難家庭的變化情況。從退出機制來看，對于不再符合條件的廉租戶，主要采取收回廉租房資格、罰款、一定期限內喪失申請廉租房資格等懲罰措施，力度有限，違約成本較低，因而缺乏約束力。

3.保障標準仍顯單一。蕪湖市的廉租房保障在進行租金補貼時實行了分層次補貼保障，在進行實物配租時也根據困難情況先后順序享受，基本能綜合考慮不同困難家庭的不同需求。在廉租房功能方面，廚衛齊全、燃氣、自來水全通，部分還安裝了櫥柜和水槽，基本能夠滿足廉租戶居住需要。但是在小區品質、建筑設計、環境配套等方面仍然需要加強。

造成以上問題的原因，筆者認為主要有兩點：一是上文提到的政府重視程度不足；二是缺乏廉租房建設所需的資金：根據蕪湖市2012年政府財政報告，當年蕪湖市財政總支出為302.21億元，其中住房保障支出為37.86億元，占總支出的12.5%，這一比例比2011年增長了74.1%。但由于蕪湖市保障性住房建設資金主要還是依賴于政府財政投入（約占80%），因此，這一投入遠遠不足。再加上，這筆投入并不是完全用于廉租住房建設，更是凸顯了廉租房建設資金短缺的問題。

此外，政府提供廉租房雖然能夠改善低收入群體的居住環境，但真正實現生活質量的提高，還需要通過他們自己的努力，因此，幫助他們重塑信心，適應社會發展，獲得就業技能則更為關鍵。

4.補貼方式仍需改善。目前蕪湖市補貼方式是以貨幣補貼為主，實物配租形式為輔。原因在于，貨幣形式補貼的形式比較靈活，不僅能夠緩解廉租房需求龐大與建設滯后的矛盾，還能有效避免集中興建廉租房小區帶來的社會問題。但是，采用以貨幣為主要的補貼方式，有幾個必要的前提條件：符合廉租房標準的房源充沛；有較為成熟的租賃市場；租賃價格合理；能夠保障補貼者將補貼用以改善住房。而蕪湖市目前不完全具備以上條件，例如，筆者在租房搜索網站搜索到的租賃房源，大多集中在70～90平方米，整租租金在700元以上，并不符合廉租房房源要求；而如果反過來以符合廉租房承租的條件來搜索房源，要么是將要被改造的棚戶區，要么位置偏遠，交通不便。因此，從這個角度來看，采用貨幣為主要的補貼方式并不能實現改善城市低收入群體居住環境的政策目標。

三、提高蕪湖市廉租房政策實施效果的對策

1.強化政府責任，健全法律法規。住房作為一項基本的人權，滿足了居民的基本生存需要，對維持社會穩定有著積極的作用，因此，政府在強調市場配置機制的同時，有承擔住房保障責任的義務，通過適當的干預彌補市場運行的缺陷。為了提高政府的重視程度，以及投入的積極性，應當建立起自上而下的責任體系和嚴格有效的考核機制，落實廉租房建設保障目標。此外，可從法律的層面給予廉租房建設更加強而有力的保障。在健全法律的過程中，首先要通過法律明確廉租住房制度的保障范圍及其權利義務；其次，要加大廉租住房的監督力度，例如蕪湖市的“建、管、養”三方要互相監督，還要接受司法監督和社會輿論、新聞媒體監督；第三，設立廉租房爭議解決法治機制。

2.加大宣傳力度，擴大惠及范圍。政府應該加大宣傳力度，通過多樣性的方式積極宣傳，比如，可以通過廣播電視或者網絡在線進行政策解讀；定期在街道或社區設立咨詢、服務站；通過有獎問答或者游戲的方式，向市民傳遞信息。其次，蕪湖市流動人口較多，很多外來務工人員生存條件較差，所以也應當將他們納入廉租住房保障對象。在這方面，重慶市、長沙、杭州市等地已經進行了探索，建造了民工公寓，解決了他們的住房問題。具體來說，各城市也應該根據自己的實際情況，合理、適度、逐步擴大廉租房惠及面。

3.運用信息系統，完善管理機制。為了進一步完善廉租住房的準入、運行機制，首先，應要求租戶定期申報個人資產、收入、住房用途、家庭人口數量等變化情況；其次，改進審核手續，建立保障家庭綜合信息比對制度，形成多部門信息共享和比對機制；第三，全過程“陽光”操作，真正做到建設計劃公開、資格審核公開、房源分配公開、違規查處公開、辦事程序公開，方便民眾、媒體檢舉、監督；第四，建立“激勵—約束”退出機制，一方面以懲罰、法律等機制約束保障對象，另一方面，對條件轉好主動退出的家庭給予一定政策性優惠，以調動其主動性。

4.拓寬融資渠道，增加房源供給。既然貨幣補貼的方式并不能有效提高低收入群體的居住環境，有違于政策設立的目標，那么必然需要轉換思路，大力發展實物配租。而從目前蕪湖市的現狀來看，實物配租的房源數量并不足于滿足低收入群體對廉租房的需求，更不要說擴大政策覆蓋面，將更多人納入住房保障的范圍。

為此，一方面要拓寬融資渠道，加大廉租房建設的資金供給力度。根據國內外研究成果，廉租房融資可考慮吸收社會資本，建立PPP、BOT等公私合營型融資模式；或者通過上市、發行債券、福利彩票等方式廣泛吸引民間資本加入；還可以開放資本市場運用金融工具對廉租房進行融資。另一方面可由政府出資分期收購現有存量空置房，并按照廉租房標準進行必要改造。該方法具有成本低、資源利用率高、方便快捷等優勢，還可避免“貧民窟”的產生。

5.豐富社區服務，注重人文關懷。政府應有針對性開展內容豐富、形式多樣的社區服務，以提高住戶生活質量，倡導社區成員自助互助，為貧困人口解決就業，營造良好社區氛圍，建設和諧積極的社區文化。例如在社區中建設社區醫院或社區醫療服務中心為社區居民提供日常檢查及緊急醫療救助；設立心理咨詢室對廉租住房住戶進行心理疏導；設立職業再教育和就業中介機構，加強對貧困人口再就業的培訓和指導；增加社區法律援助，引導社區居民從“安居”走向“樂業”。同時也可以嘗試讓社區居民直接參與社區管理與服務，使廉租住房住戶得到多方位的政策支持和扶助。

參考文獻：

[1] 蕪湖市市區廉租住房保障辦法[Z].2008.

[2] 民革安徽省委會.專題調研廉租房建設 催生地方特色新模式[EB/OL].中國國民黨革命委員會中央委員會，2012-08-31.

[3] 馬正超.蕪湖住房困難戶實現安居夢想[N].大江晚報，2010-01-10（2）.

[4] 曾慧敏.中國城鎮廉租房制度的問題和對策分析[J].重慶科技學院學報：社會科學版，2009，（3）.

[5] 張艷.廉租住房保障之實物配租研究[J].理論導刊，2010，（8）.

[6] 蕪湖市住房保障網，http：//www.whzjw.gov.cn/zb/news.php？id=105.

[責任編輯 王曉燕]