哈爾濱市房地產市場走勢分析及應對措施

摘 要：自2011年初，國務院辦公廳下發了《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（簡稱“新國八條”，下同）。為認真貫徹落實“新國八條”，全國各地特別是一線城市，都相繼出臺了地方性規定，哈爾濱市人民政府辦公廳也于2011年2月18日下發了《關于進一步做好我市房地產市場調控工作有關問題的通知》。國家房地產市場宏觀調控政策實施以來，哈爾濱市（以下簡稱我市）房地產市場呈現投資繼續增長、商品房銷售面積“發展—低迷—回暖”、商品房銷售價格從漲幅回落至下降的走勢，需要關注。

關鍵詞：哈爾濱市房地產；市場走勢；宏觀調控

中圖分類號：F291 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）29-0068-02

一、哈爾濱市房地產市場走勢分析

近兩年來，哈爾濱市房地產市場呈現投資繼續增長、商品房銷售面積“發展—低迷—回暖”、商品房銷售價格從漲幅回落至下降的走勢。

（一）“新國八條”實施前一年的情況

2010年，哈爾濱市房地產市場呈現投資繼續增長，商品房銷售規模及銷售價格同步增長的“發展”態勢。2010年，哈爾濱市房地產開發完成投資360.7億元，比上年增長29.4%。

2010年，哈爾濱市房地產開發房屋施工面積2 939.0萬平方米，比上年增長52.8%。全市商品房竣工面積為749.9萬平方米。全市商品房銷售面積881.7萬平方米，比上年增長25.2%。

（二）“新國八條”實施以來的情況

受前兩年房地產快速發展的慣性影響，2011年哈爾濱市房地產市場呈現投資繼續增長，商品房銷售規模和房價增幅均呈回落的態勢。2011年市房地產開發完成投資562.0億元，比上年增長55.8%。

2011年，哈爾濱市房地產開發房屋施工面積4 552.7萬平方米，比上年增長54.9%，增幅比上年提高2.1個百分點。該市商品房竣工面積718.8萬平方米。

受國家房地產宏觀調控政策影響，2011年哈爾濱市商品房銷售規模和房價增幅均呈現回落的“低迷”態勢。2011年哈爾濱市銷售商品房面積953.1萬平方米，比上年增長8.1%，增幅比上年回落17.1個百分點。該市商品房平均銷售價格每平方米為5 554元，上漲4.1%，漲幅比上年回落22.1個百分點。

（三）2012年的情況

經過一年多的回調，今年以來，哈爾濱市房地產市場呈現投資增長，商品房銷售“回暖”，房價下降的態勢。2012年的市房地產開發投資完成772.0億元，比上年同期增長37.4%。房地產開發施工面積5 482.3萬平方米，增長20.5%。

2012年，由于受降價、降息等利好因素影響，哈爾濱市商品房銷售出現“回暖”態勢。一方面，市場仍處于“以價換量”、銷售價格穩中有降，一度被抑制的剛性需求大量釋放，成為推動市場“回暖”的主要因素；另一方面，央行自6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率都相應調整，首套房貸8.5折優惠重回市場，推動了前期積壓的剛性需求和賣舊買新的改善型需求入市。2012年，哈爾濱市實現商品房銷售面積1 168.3萬平方米，比上年同期增長22.6%，增幅比上年同期提高14.5個百分點。受國家和地方限購令的影響，哈爾濱市商品房銷售價格呈現出下降的走勢。2012年的市商品房平均銷售價格為5 493元/平方米，比上年同期下降1.1%。

（四）市區為哈爾濱市房地產市場的主戰場，縣域的份額逐年縮小

1.市區房地產開發投資達9成以上，其中中心城區的道里和南崗區起到領軍作用。2010年，市區房地產開發投資完成341.9億元，比上年增長62.9%，占全市投資的比重為94.8%；縣域房地產開發投資完成18.9億元，比上年增長80.2%，占全市投資的比重為5.2%。2011年，市區房地產開發投資完成537.6億元，比上年增長57.3%，占全市投資的比重為95.7%，縣域房地產開發投資完成24.3億元，比上年增長29.1%，占全市投資的比重為4.3%。2012年，市區房地產開發投資完成741.6億元，比上年同期增長39.7%，占全哈爾濱市投資的比重為96.1%；縣域房地產開發投資完成30.4億元，比上年同期增長24.8%，占全市投資的比重為3.9%，縣域房地產開發投資所占份額逐年縮小。

2.市區商品房銷售價格高于全市平均水平，其中6個主城區率先領跑。2010年，全市商品房平均銷售價格為5 333元/平方米，比上年同期上漲26.2%。在全市中市區商品房平均銷售價格為5 669元/平方米，上漲24.6%，每平方米比全市高336元；縣域商品房平均銷售價格為2 430元/平方米，上漲9.8%，每平方米低于全市2 903元。

2011年，全哈爾濱市商品房平均銷售價格為5 554元/平方米，上漲4.1%，其中商品住宅為5 348元/平方米，上漲3.5%。在全市中市區商品房平均銷售價格為5 997元/平方米，上漲5.8%，每平方米比全市平均水平高443元；縣域商品房平均銷售價格為2 568元/平方米，上漲5.9%，每平方米低于全市平均水平2 986元，每平方米低于全市3 005元。

2012年，全市商品房平均銷售價格為5 493元/平方米，比上年同期下降1.1%。在全市中市區商品房平均銷售價格為6 009元/平方米，增長0.2%，每平方米比全市高12元。縣域商品房平均銷售價格為2 602元/平方米，增長1.3%，每平方米低于全市2 891元。

二、當前哈爾濱市房地產市場存在的問題

1房地產區域分布不均衡，縣域房地產開發投資比重較低。哈爾濱市市區房地產開發企業一直是房地產開發投資的主要力量，2011年市區共有開發企業790個，項目532個，完成投資341.9億元，所占比重為94.8%，市區的房地產開發項目主要集中在道里區和南崗區，分別占到全市房地產開發投資的比重為26.4%和16.1%。

2011年10縣（市）房地產開發投資完成24.3億元，雖比上年同期增長29.1%，但低于全市房地產開發投資增速26.7個百分點，占全市房地產開發投資的4.3%。2012年10縣（市）房地產開發投資完成30.4億元，占全市房地產開發投資的3.9%。

2.商品房銷售價格雖然出現回落，但仍處于較高的區間內。2012年市區商品房平均銷售價格為6 009元/平方米，比2011年底價格上漲12元/平方米。2012年，市區人均住房使用面積24.5平方米，3口之家一套普通商品房最低的建筑面積在100平方米以上，房屋總價在60萬元以上。2012年，哈爾濱市居民家庭年人均可支配收入為2.2萬元，3口之家為6.6萬元，據此推算，哈爾濱市的房價收入比為9.1，即3口之家最低需要9年以上才能購買一套普通商品住宅。由此看出，目前哈爾濱市房價收入比仍在不合理的范圍區間。

3.待售面積規模較大，影響企業的資金回籠和生產運行。“十一五”時期，哈爾濱市的商品房待售面積基本保持在400萬平方米左右，由2006年的431.8萬平方米增長到2010年的447.6萬平方米，其中4個老城區（道里、道外、南崗和香坊，下同）的待售面積為210.3萬平方米。2011年“新國八條”出臺后，對居民購房的心理預期產生了一定影響，一段時間內，居民處在持幣觀望狀態。

4.房地產開發融資渠道狹窄的局面沒有得到改變，投資資金仍以自籌資金為主。企業自有資金是房地產開發企業投資的主要資金構成，目前，哈爾濱市房地產開發項目的資金主要以自籌資金為主，融資渠道狹窄的局面沒有改變。2010年，哈爾濱市房地產開發到位資金446.8億元，其中，國內貸款35.6億元，定金及預付款為130.9億元；而企業自有資金236.4億元，占全部到位資金比重為50.7%。2012年，哈爾濱市房地產開發到位資金1 093.9億元，其中，國內貸款75.3億元，定金及預付款為234.0億元；而企業自有資金190.5億元，占全部到位資金比重為17.4%，比上年下降5.3個百分點。由此可見，房地產開發企業資金主要是靠貸款和自籌資金為主，資金渠道的狹窄，必將影響到開發企業正常的開發進度。

5.房地產開發投資規模在15個副省級城市中仍然靠后。2010年，哈爾濱市房地產投資為360.7億元，占全市投資的比重為13.6%，總量及增幅在全國15個副省級城市中均位居末位。2011年，哈爾濱市房地產開發投資為562.0億元，占全市投資的比重為18.7%，總量及增幅在全國15個副省級城市中分別列第13和15位。2012年，哈爾濱市房地產投資為772.0億元，占全市投資的比重為19.5%，總量及增幅在全國15個副省級城市中分別列第13和11位。

三、促進哈爾濱市房地產市場健康有序發展的對策建議

1.編制哈爾濱市城鄉住房發展規劃，促進擴大縣域房地產開發投資的規模。編制住房發展規劃要從哈爾濱市實際出發，特別是要將市區周邊縣域發展納入規劃之中，合理布局，科學設計規劃，充分利用縣域土地、資源、環境優勢，打造哈爾濱適宜人居的“后花園”；要通過哈爾濱市周邊的工業園區、產業園區建設，促進市縣域基礎設施建設提檔升級，為帶動縣域房地產市場的快發展、大發展奠定基礎。

2.加強對房地產宏觀調控不動搖，確保房地產市場有序發展。自2011年初，哈爾濱市商品房銷售價格呈現下降走勢，房地產市場總體運行平穩。但是，投機投資性需求仍潛在存在，加劇了供需矛盾；雖然房價開始出現下行，但還保持在較高價位。因此，要堅定不移的抑制投機投資性需求的政策措施，落實好哈爾濱市調控房價的責任，嚴格執行住房限購措施，遏制投機購房，最大限度地滿足低收入群體住房所居和廣大人民群眾改善居住環境的愿望，繼續穩定、嚴格執行房地產市場調控政策。

3.繼續改善和優化住房供應結構，滿足剛性需求。從當前市場情況看，剛性需求主要集中在中小套型、價格適中的普通住房，它既能滿足居住需求，又與多數家庭經濟能力相適應。因此，要進一步提高普通商品住房在市場供應中的比例，控制高檔商品房建設。并嚴格按照《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）規定的新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上執行。

4.妥善解決融資機制，弱化哈爾濱市對土地收入的依賴。建議市政府不斷完善并適時推廣房地產地方債試點相關管理體系，積極探索信托融資、產業投資基金、股權基金、政府投資項目資產證券化等多元化融資方式，既解決地方政府融資問題，又解決了哈爾濱市房地產市場資金籌措渠道單一、貸款難的現實問題。

5.合理規劃保障性住房建設進度，確保工程保質保量。目前，哈爾濱市保障性住房建設盡管全面開工，但存在著規模過大、進度過快、資金不足、質量不高等諸多問題，需要引起高度重視。因此，要合理規劃哈爾濱市保障性住房的進度，逐步探索保障性住房健康與可持續發展的機制。

[責任編輯 杜 娟]