房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問題和改進(jìn)措施

摘 要：2011年1月28日，我國(guó)開始在上海、重慶兩市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。兩年多來，試點(diǎn)政策在取得成效的同時(shí)，也逐步顯現(xiàn)了一些問題。通過對(duì)我國(guó)在上海、重慶市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅現(xiàn)狀的研究，提出了當(dāng)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收中存在的問題及如何有效促進(jìn)房產(chǎn)稅征收的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；立法程序；征收范圍；計(jì)稅依據(jù)；稅率

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）29-0151-02

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房產(chǎn)稅一再被提到經(jīng)濟(jì)體制改革的重要議事日程上。2011年1月28日，我國(guó)開始在上海、重慶兩市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，針對(duì)居民居住用房征收的房產(chǎn)稅開始在我國(guó)實(shí)施。近期，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息再次引發(fā)人們的關(guān)注，國(guó)家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為2013年財(cái)稅體制改革的重要任務(wù)，一時(shí)間，有關(guān)房產(chǎn)稅推出時(shí)間和征收模式的討論四起。

作為一項(xiàng)與普通百姓生活密切相關(guān)的稅收制度，房產(chǎn)稅改革的一舉一動(dòng)始終引發(fā)社會(huì)的高度關(guān)注。上海、重慶兩市的試點(diǎn)一定程度上起到了積極的作用，但也存在一些不可忽視的問題，須引起高度重視。

一、我國(guó)在上海、重慶市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及成效

按照目前上海市的試點(diǎn)方案，對(duì)本地居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非本地居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率按房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。重慶市則是針對(duì)獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房、無重慶市戶籍未在當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T所購(gòu)第二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，稅率在0.5%—1.2%。

這次改革試點(diǎn)兩年多來，取得了一定成效。一方面，個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的“補(bǔ)缺”，有利于進(jìn)一步健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)，另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收對(duì)房?jī)r(jià)的控制有一定的作用。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海市住宅的平均銷售價(jià)格自2006年起，在連續(xù)4年上漲后，到2011年，較2010年下降了764元/平方米，雖然降幅不大，但對(duì)于持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，已是難得的回落。

二、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問題

（一）立法程序不合理

稅收具有強(qiáng)制性和固定性，任何稅收征管及其變化，都要由國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定相應(yīng)的法律，以規(guī)范稅收行為，調(diào)整稅收關(guān)系，從而保障稅收的合法性。而從目前來看，上海、重慶市試點(diǎn)的辦法僅僅是當(dāng)?shù)卣臎Q定，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)也只是“國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神”。而事實(shí)上兩市對(duì)住宅保有環(huán)節(jié)征稅和現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，相互沖突，嚴(yán)格說不符合“稅收法定原則”，缺乏堅(jiān)實(shí)可靠的法律支撐，給征收帶來一定難度。

（二）征收范圍過窄

從上海、重慶兩市的試點(diǎn)方案來看，征收范圍僅涉及新購(gòu)商品房和少量存量房（重慶對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅），這有違“寬稅基”的稅收改革原則。只對(duì)增量房屋進(jìn)行征稅，只能對(duì)那些當(dāng)前買房和當(dāng)前進(jìn)行投資投機(jī)性購(gòu)房的行為起到一定的抑制作用，而真正像歐美國(guó)家那樣把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的手段，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。此外，從稅收公平性角度而言，同樣是購(gòu)買高檔別墅和第二套以上的房產(chǎn)，以前所購(gòu)的房產(chǎn)不征稅，而現(xiàn)在購(gòu)買的房產(chǎn)需要征稅，支付能力相同而征稅方式有別，這不符合稅收公平性中的支付能力原則。

（三）計(jì)稅依據(jù)不合理

計(jì)稅依據(jù)的確立對(duì)于稅收有非常重要的影響，因?yàn)樗苯記Q定著納稅的多少和居民的切身利益。

上海、重慶兩市均以房屋成交價(jià)格作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)不公平的問題。因?yàn)椋瑯拥姆课菰讷@得時(shí)間和方式上的不同，將導(dǎo)致很大的價(jià)格差異，尤其是對(duì)存量房，交易價(jià)格更難以衡量房屋的現(xiàn)有價(jià)值。房產(chǎn)作為一種資本性貨物，它的價(jià)值隨時(shí)間的變化而不斷變化，因此，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是其不斷變化的評(píng)估價(jià)格而不是靜止不變的交易價(jià)格。這勢(shì)必增加稅收的征管成本，而目前我國(guó)房地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)不健全、管理機(jī)制不完善，獨(dú)立的、具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)嚴(yán)重匱乏，評(píng)估人員素質(zhì)參差不齊，評(píng)估價(jià)值的合理性難以保證。

（四）稅率過低

上海市房產(chǎn)稅的稅率是0.4%—0.6%，重慶市房產(chǎn)稅的稅率是0.5%—1.2%。改革實(shí)施后，從對(duì)人們買房的調(diào)查情況看，房產(chǎn)稅并沒有對(duì)潛在的高檔商品房買主和投機(jī)炒房者產(chǎn)生很大的限制作用，原因是房產(chǎn)稅稅率太低，過于溫和。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，重慶市北部新區(qū)地稅局征收的首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅為6 154.83元，占該房屋交易價(jià)的2%左右。由此可見，房產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)很輕。2011年上海市房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入73.66億元，較2010年增長(zhǎng)11.36億元，僅占當(dāng)年稅收收入的0.77%，可見，其對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度不高。此外，低稅率給地方政府帶來的收效甚微，使其不會(huì)產(chǎn)生很高的積極性。

三、改進(jìn)措施

（一）加快房產(chǎn)稅立法工作

我國(guó)“稅收法定原則”表明，征稅主體和納稅主體雙方都必須依照法律的規(guī)定進(jìn)行征收和繳納。房產(chǎn)稅立法工作也應(yīng)遵循此原則。征收房產(chǎn)稅關(guān)系到千家萬戶的切身利益，因此，對(duì)納稅主體、征稅對(duì)象、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、納稅地點(diǎn)、減免稅等一系列稅收要素，必須由國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)作出明確規(guī)定，從而使納稅人的基本權(quán)利得到應(yīng)有的保護(hù)，提高納稅遵從度，逐步建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的公共財(cái)政體制。

（二）逐步擴(kuò)大征收范圍

作為財(cái)產(chǎn)稅類的一種，房產(chǎn)稅在性質(zhì)上更偏重于公平方面，因?yàn)樗哂姓{(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能，同時(shí)也是地方財(cái)政收入的重要來源。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅應(yīng)逐步適當(dāng)擴(kuò)大征收范圍。凡是個(gè)人擁有的住房（無論是增量住房還是存量住房）均應(yīng)納入征稅范圍，既對(duì)增量房屋征收房產(chǎn)稅，又對(duì)存量房屋征收房產(chǎn)稅，這不但體現(xiàn)了房產(chǎn)稅征收的公平性，而且對(duì)炒房者和多套房屋擁有者來說是一種相應(yīng)的處罰，一定程度上可促使他們將囤積的房產(chǎn)出售，從而增加房產(chǎn)的供給量，平衡供求關(guān)系，起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

（三）以市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)

從國(guó)際房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢(shì)來看，房產(chǎn)稅按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)已成為國(guó)際慣例。以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，既能建立起稅收收入隨房產(chǎn)價(jià)值上升而增加的機(jī)制，確保地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，又有利于解決不同地段級(jí)差收益問題，體現(xiàn)稅收的公平性原則。為了得到較為科學(xué)、合理的市場(chǎng)評(píng)估值，需做好以下幾方面的工作。

一是要建立完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。可以參考西方一些國(guó)家的做法，政府設(shè)立官方的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)涉稅房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，公正、合理、準(zhǔn)確地為稅務(wù)部門提供資料。二是要建設(shè)高素質(zhì)的評(píng)估人才隊(duì)伍。國(guó)家必須高度重視評(píng)估人才的培養(yǎng)，加大人力、物力、財(cái)力等各方面的投入；必須嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，不斷完善評(píng)估師的考試登記制度、后續(xù)教育制度等，確保評(píng)估從業(yè)人員具備較高素質(zhì)。三是要完善房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)。必須通過法律手段來保證評(píng)估師的權(quán)利和義務(wù)，如評(píng)估師在評(píng)估過程中需取得相關(guān)資料的，當(dāng)事人必須予以配合，不得拒絕。此外，納稅人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議時(shí)的上訴、復(fù)議和仲裁辦法，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作出現(xiàn)失誤時(shí)應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任等事項(xiàng)，也應(yīng)該以法律形式予以明確。

（四）適當(dāng)提高稅率

從上海、重慶市試點(diǎn)情況看，房產(chǎn)稅稅率還處于相對(duì)較低的水平，不能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅抑制房產(chǎn)投機(jī)、促進(jìn)資源公平分配、引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用。因此，要在調(diào)研論證基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高房產(chǎn)稅稅率。鑒于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、納稅人負(fù)擔(dān)能力有較大差距的客觀現(xiàn)實(shí)，可以由中央政府制定幅度比例稅率，地方政府在幅度范圍內(nèi)自行確定適用稅率，積極組織征收。

綜上所述，可以看出，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，為調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資性需求，健全地方稅體系，對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅勢(shì)在必行。從試點(diǎn)情況來看，下一步需要對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革和完善，進(jìn)而逐步在全國(guó)范圍推廣。由于房產(chǎn)稅涉及面廣、影響力大，因此，改革推廣過程不可能一蹴而就，必須把握時(shí)機(jī)、慎重對(duì)待，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，采取科學(xué)合理的措施穩(wěn)步推進(jìn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的有力鋪開，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 唐卓，韓曉琴.房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的效應(yīng)分析及實(shí)施建議[J].稅收經(jīng)濟(jì)研究，2013，（2）.

[2] 宋蔚蔚，劉云霞，李春花.房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中的問題與對(duì)策[J].財(cái)會(huì)月刊，2012，（9）.

[3] 陶新穎.我國(guó)房產(chǎn)稅改革政策研究[J].中國(guó)證券期貨，2012，（10）.

[4] 朱其鋒.淺談我國(guó)房產(chǎn)稅改革[J].廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，（7）.

[5] 邵虹霞.對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收問題的探討和研究——基于國(guó)際比較的基礎(chǔ)[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2012，（3）.

[責(zé)任編輯 柯 黎]