房地產泡沫與銀行信貸風險研究

摘 要：從資金供應角度來看，房地產泡沫產生的重要原因是銀行信貸對房地產業的過度支持。通過對中國房地產泡沫的存在性進行度量，分析了中國銀行信貸對中國房地產泡沫生成的影響力以及房地產泡沫與銀行信貸風險的傳導機制。

關鍵詞：房地產泡沫；銀行信貸風險；房地產投資增長率；房價收入比

中圖分類號：F832.4 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）29-0163-04

近年來，中國房地產業的持續高速發展，給中國經濟帶來增長的同時也帶來了隱憂，中國房地產價格進入了持續上行的通道，許多城市的房價都出現了大幅度的上漲，存在著房地產泡沫化的風險。從資金供應角度來看，房地產泡沫產生的重要原因是銀行信貸對房地產業的過度支持。由于銀行信貸參與了房地產業的投資、開發以及銷售，當房地產泡沫逐漸深化或破滅時，將會給與之密切相關的銀行業帶來不可估量的風險，進而對國民經濟的正常運行產生威脅。為了促進房地產業的健康持續發展，防范房地產泡沫帶來的金融風險，中國政府頻頻出臺各項調控政策，從2010年4月的“國十條”到2011年1月的“新國八條”，再到2013年2月的“新國五條”，無一不強調縮緊“銀根”、“地根”，抑制房價的過快上漲以及泡沫深化。

在此背景下，本文研究了房地產泡沫與銀行信貸之間的相互關系。首先，對中國房地產泡沫的存在性進行測度；接著，分析了中國銀行信貸對房地產泡沫生成的影響力；然后，研究了中國房地產泡沫與銀行信貸風險的傳導機制；最后，對中國房地產業和銀行業的健康發展提出相應的對策建議。

一、中國房地產泡沫的測度

（一）房地產投資增長率/GDP增長率

房地產投資增長率/GDP增長率主要是從房地產泡沫的投資層面進行泡沫的測度，房地產的開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。該指標值越大，說明房地產業相對實體經濟發展的偏離越大，一般認為該指標值不應超過2。從圖1來看，2000—2012年中國房地產投資增長率/GDP增長率，最低點為2005年的2.00，整體上均已超過了“2”的安全警戒線。這說明，中國房地產明顯存在投資過熱現象。中國房地產行業相對實體經濟的增長增速過快，存在投機傾向，有較為明顯的泡沫化傾向。

（二）房價收入比

房價收入比指的是商品住宅平均單套銷售價格與居民平均家庭年收入的比值，主要從房地產價格層面進行房地產泡沫的測度。房價收入比反映了居民對房產的相對購買能力，比值越高，支付能力就越低，產生泡沫的可能性就越大。當市場中的房價收入比一直處在上升通道之中，且并沒有市場萎縮的跡象時，則說明房地產市場中投機需求較高，存在房地產泡沫的可能性較大。根據世界銀行的標準，認為房價收入比在4—6倍之間較為適當；一般認為，發展中國家合理的房價收入比應在3—6倍之間。觀察中國2000—2009年商品住宅房價收入比情況（圖2），參照國際標準，中國近10年的房地產市場確實存在泡沫現象，體現在房價收入比上，居民的家庭收入難以承受高昂的房價。

（三）房地產開發貸款額/金融機構貸款總額

房地產開發貸款額/金融機構貸款總額能從房地產資金信貸層面測度房地產市場的泡沫情況。該指標能反映房地產的金融支持度，代表了房地產泡沫發展程度，該指標值越大，說明金融信貸對房地產投資的支持程度越大。國際上一般認為房地產開發貸款額/金融機構貸款總額指標值不應該超過2%，否則就說明金融機構對房地產市場的支持力度過大，金融支持將加劇地產泡沫。表1是中國2000--2012年房地產貸款額與金融機構貸款總額情況。從整體上看來，中國房地產開發貸款年增長率超過20%，2003年和2009年分別達到41.35%和48.5%，這樣的增長速度肯定是超常的，這其中當然有貨幣政策的作用。但不論原因，如何其結果充分證明房地產投資規模和投資速度在加快。2006—2012年房地產年貸款額連續7年超出房地產貸款額/金融機構貸款總額2%的警戒線，不能不引起我們的注意。中國目前的金融支持已經足以產生破壞力巨大的房地產泡沫。

二、中國銀行信貸對房地產泡沫生成的影響力分析

（一）擴張的銀行信貸加快房地產投資泡沫化

大量資金的支持是房地產泡沫生成的必要條件。房地產是不動產，其容易查封、保管和變賣的特點使銀行部門把房地產信貸視為優良的貸款品種，并且不遺余力地擴大房地產信貸業務。銀行信貸部門在給房地產開發商提供貸款時，主要是依據抵押的房地產價值，同時，銀行主要是參考當前市場的交易價格來評估房地產價格。在房地產處于繁榮時期，房地產投資者過于樂觀，房地產價格必然被高估。這就意味著銀行可能高估銀行資本的經濟價值，更樂于出售這種房地產抵押貸款產品，導致銀行增加下一期的房地產信貸供給，進一步推動本已高估的房地產價格，使得房地產價格日益泡沫化。大量銀行信貸資金的介入，加快了房地產價格的膨脹和泡沫的產生。

（二）擴張的銀行信貸助長了房地產投機，促進了房地產泡沫的形成

大量投機資本的存在是房地產經濟泡沫生成的重要條件。由于房地產價值量大、獲得信貸支持容易，這使得房地產行業作為投機活動的溫床。房地產的投機行為主要是針對企業和個人投機炒房者而言的。當經濟發展處于上升期時，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這就使得土地資源的供給十分有限，房地產變得有利可圖，致使許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以獲取房地產價格上漲的好處。而銀行也對此推波助瀾。銀行為房地產貸款營造的寬松環境，讓不少缺少資金的投機者有機可乘，紛紛投資于房地產業。他們利用銀行信貸資金，炒地圈地，待價而沽，人為增加土地的需求量，從而促使土地價格上漲，形成房地產泡沫。

（三）銀行信貸對房地產業的支持提升了消費者預期，助長了房地產泡沫的形成

在房地產市場繁榮時期，房地產價格不斷上升，銀行從中獲得了大量的利潤，使得銀行對房地產業看好，逐漸放松銀行的信貸管制，各家銀行為了搶占個人住房貸款市場，從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向了支持居民消費，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點。這無疑是對公眾傳遞了一個信號，會使更多消費者認為這個上漲趨勢在很長一段時間都將延續下去。這種心理預期在消費者群體中達成共識，并形成一致行動，就會掀起購房熱潮。在如此旺盛的需求下，房價必然急劇上漲，而房價的上漲不僅帶動開發商新一輪的投資熱潮，也使得更多的消費者傾向于借助銀行信貸來提前購房。個人住房貸款的增加，進一步提高了銀行信貸在房地產業的資金比例，推動了房地產業的過度繁榮和價格泡沫的產生。

（四）房地產信貸的低利率政策促成房地產泡沫的形成

房地產行業的金融支持主要來自于銀行信貸，而銀行信貸又是與利率密切相關的，如果央行降低利率，則會擴大市場的貨幣供應量，市場上就會有多余的資金進行投資，從而推動房地產市場投資，由此產生投機推動房價上漲。而長期的低利率會刺激人們的對房地產的消費需求，導致房價大幅上漲形成泡沫。利率對房地產業的影響主要體現在對房地產開發商以及對房地產消費者的影響。

對開發商而言，利率的下調意味著從銀行獲得資金更加容易，同時，利率的降低使企業的財務費用和融資成本降低，但是房價在短期內并不會隨之下降，這樣企業的利潤在一定程度上是增加的，這也刺激了更多的開發商去從銀行貸款進行開發。市場上開發商和投資者的增加，使進入市場的資金更加龐大、房地產交易更加頻繁，促使市場繁榮，也推動著房價的上漲。此外，在低利率的市場環境下，小企業更加容易生存，加劇了房地產市場的競爭。

三、中國房地產泡沫與銀行信貸風險的傳導機制分析

（一）房地產泡沫破裂前，房價對信貸風險的影響

房地產機構泡沫破裂前，表現為房價的非理性繁榮。一方面，房價的不斷上漲，使得房地產作為一種貸款抵押品價格不斷被高估，房地產抵押貸款變得有利可圖，銀行將這部分房地產抵押貸款視為一種優質產品，不斷放寬對房地產貸款審批的監管，并且加大房地產抵押貸款的發放力度。這勢必會影響到其他貸款項目，從而使銀行部門的貸款結構不合理，加大銀行的信貸風險。另一方面，房地產價格的不斷上升使公眾對房地產業的發展有很好的預期，因此會出現大量的炒房行為，從而進一步推動房地產價格的上漲。而這部分炒房者也會對銀行形成潛在的影響，這些炒房者利用杠桿效用，使用較少的資產來換取較高的回報。與此同時，銀行也放松了對房地產抵押貸款的審查力度，使得大量炒房者將自身擁有的大量風險轉嫁給銀行，從而進一步加大了銀行的信貸風險。

（二）房地產泡沫破裂后，房價對信貸風險的影響

當房價高到難以承受的程度，或房價漲幅達不到人們的預期，房價會迅速下降，進而房地產泡沫就會破裂。伴隨著房地產價格的急劇下降，很多投資者還不起銀行貸款，銀行只能將其抵押的房地產收回。而此時的房地產價格往往抵不上剩余貸款的總額，必將導致金融機構壞賬增加，面臨破產危險，進而整個國民經濟的正常運行都會受到影響。

第一，房地產泡沫破裂會給銀行信貸帶來流動性風險。房地產泡沫破裂后，房價急劇下降，整體經濟趨于收縮，債務人為了償還債務，需要出售資產，這有兩個后果：一方面，資產出售增加了市場上該資產的供給，降低了該資產價值，增加了債務人的實際負債，從而需要進一步出售資產，形成惡性循環；另一方面，在資產出售中，債務人不斷遭受損失，減少了總支出，從而惡化了經濟。所以，在房地產泡沫破滅時，一方面抵押物價值銳減，銀行內部出現大量壞賬，另一方面又要償還大量短期債務，一旦資金周轉不暢，將會增加銀行流動性風險的程度，進而引發償付危機，出現嚴重的擠兌現象。

第二，房地產泡沫破裂會給銀行信貸帶來信用風險。由于銀行和貸款者之間存在著信息不對稱，使得貸款者可以將投資的風險轉嫁給銀行。當資產回報較高時，貸款者可以獲得剩余，而銀行僅獲得合同約定的回報； 而當貸款者獲得較低的收益，他們不必承擔損失，而可將損失轉嫁給銀行。因此，當房地產泡沫破裂后，房價急劇下降，已有購房者尤其是投機性購房者的投資回報逐漸減少，一旦投資回報到了購房者所能承受的最大程度時，那些原有的購房者也會選擇放棄已有的房地產抵押貸款，并將損失轉嫁給銀行。因此，銀行將不得不承擔大量的違約風險。

第三，房地產泡沫破裂會給銀行信貸帶來抵押物的法律風險。一旦泡沫破滅，房地產價格急轉直下，將會形成不同程度上的社會恐慌。在這期間，隨著房地產價格不斷下降，房地產抵押貸款變得無利可圖甚至會成為“燙手山芋”，銀行和公眾對房地產抵押貸款開始失去熱情，紛紛變賣已有房地產資產。而對于法律中沒有規定的可以拍賣的住房，即使拍賣或訴訟成功，銀行也要承擔由此帶來的訴訟費、執行費、房屋評估費、拍賣費、過戶費，以及房產交易稅、增值稅和印花稅等稅費支出。

四、對策建議

（一）加強對銀行房地產信貸的監管

目前，中國房地產市場的法律法規建設還比較滯后，缺少一個專門針對房地產金融業務的監管框架；此外，房地產金融業務的相關規范也不健全，只能由中國人民銀行、銀監會等機構依靠政策規定和文件等行政手段來彌補；而且，在目前金融分業監管的體制下，監管部門由于各種因素的限制也無法進行有效的監管。因此，在完善監管機制的前提下，監管部門要及時督促商業銀行實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施，加強對銀行的資本充足率、資產流動性、風險控制能力等方面的監管，做好風險提示和檢查工作。密切關注各銀行的信貸集中度，嚴查違規貸款，遏制房貸腐敗案件的發生，加強對重點地區房貸的壓力測試，提高風險監控的前瞻性和有效性。

（二）擴寬房地產企業融資渠道，分散金融風險

中國房地產業融資渠道多集中在銀行信貸和信托兩種方式上，而融資渠道的單一使得銀行承擔了較高的房地產市場風險。因此，要防范房地產市場風險，最重要的一條就是拓寬房地產企業融資渠道，分散金融風險，讓更多的機構或民眾參與到房地產投資市場中。這樣，民眾的投資渠道增加了，同時也能獲得收益。鼓勵發展房地產業建立基金，鼓勵房地產企業上市融資，擴大資金融資渠道的同時，也分散了房地產金融風險。

（三）防止房地產市場過度投機行為

房地產投機炒作是房地產價格上漲的重要的原因。因此，政府主要應制定相關的政策，提高投機者的炒作成本；各銀行需要根據國家政策的指導，制定一套完整的信貸標準，根據購房套數、購房面積、家庭人口實行差別化的信貸政策，既要使居民的基本住房需求得到滿足，又要限制投機性購房，以防范金融風險。同時，對于房地產貸款的資金集中度及資金流向，中央銀行與各商業銀行要密切關注，并根據各地現狀對政策適時做出調整，嚴禁炒賣期房，防范利用銀行貸款進行房地產投機的行為。

（四）完善銀行內部控制機制，防范房地產信貸風險

房地產作為高風險高收益行業，銀行在房地產信貸業務中要把握好尺度，從規范自身做起，加強內部控制機制建設，強化貸款管理制度。一方面，要嚴格房地產開發企業的資信評審。在辦理房地產開發貸款時，商業銀行要對開發企業進行嚴格的資信評審，對貸款項目進行盡職調查，包括開發企業的資質、以往的信用記錄、經營管理和財務狀況等；同時，要密切關注借款人與關聯企業的關聯交易，防止控股公司轉移、挪用項目預售款。對于缺乏開發經驗、資金實力較弱的企業，要審慎發放貸款；對于管理存在問題或有不良信用記錄的企業，要嚴格限制發放貸款。另一方面，構建完善的個人信用制度。要盡快建立和完善個人信用體系，改善個人信用風險識別和評估環境。這主要包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用監控和預警制度、個人風險管理制度等。通過這些制度的建設，使個人的信用狀況能夠得到真實的反映，便于銀行查閱個人信用檔案，從而對貸款人的資信狀況進行準確的判斷，有效化解貸款風險。

（五）加強政府宏觀調控，建立房地產泡沫預警機制

為了避免房地產泡沫的產生，政府必須建立一套完整的泡沫預警指標體系。通過對宏觀經濟形勢以及經濟波動規律的研究，選擇出能夠反映房地產市場發展趨勢的一些基本指標，并對這些指標進行實時的追蹤監控，以此來及時反映房地產市場的發展動態。根據國內外學者的研究，具體的指標選擇主要包括房屋價格指標、需求指標和供給指標三大類，每類中又包括具體的指標，通過對這些指標的測算，來測量房地產市場的泡沫程度。這也為政府的宏觀調控提供了依據。當數據顯示房地產市場發展過熱時，政府能夠及時公告市場相關信息，發出警告，并制定有效的政策加強對投資者的市場風險教育，改變公眾的預期，穩定市場情緒，化解房地產的泡沫風險。

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[責任編輯 仲 琪]