中小企業房地產企業融資問題探討

摘 要：房地產業為資金密集型產業，運行每個房地產開發項目程序都應該用大量資金加以支持。因為房地產項目開發周期相對較長、資金周轉不夠快，所以房地產企業的資金需求是內源融資的資金量所無法滿足的。因此，房地產企業應該通過外源融資的途徑來得到資金，順利進行開發項目流程，這樣企業才可以健康的發展。

關鍵詞：房地產；中小企業；融資困境

中圖分類號：F27 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）13-0166-02

一、中小房地產企業發展概況

1.市場份額大。中國中小房地產企業現在的總數已經占據全行業企業的比例已經超過了98%，差不多已經占據了全部的市場份額，在銷售及銷售額這兩個方面，例如2011年的全國商品房銷售額及面積分別是59 119億元和10.99億平方米，國內市場商品房銷售額及面積只有37家企業超過了100億元，這里面只有萬科和恒大的銷售額超過了1 000億，只有綠地、保利、中海和碧桂園的銷售額在500億～1 000億之間。即使銷售額過百億企業要比2008年的多，可是這里面有大部分因素是因為2009年房地產市場井噴現象所導致的。

2.發展異常迅速。自2001年劃分房地產開發企業資質等級進行開始至2010年為止，中國房地產企業數量在這十年里增長了193.86%，中小房地產企業數量就增加了193.90%，只有2005年和2009年是負增長，剩下的年份都是高速增長的狀態，同時在整個房地產企業數量中，中小房地產企業一直占據著絕大的比例。

3.區域間發展極其不平衡。中國中小房地產企業因為歷史原因、區位經濟條件以及政策因素在不同區域間沒有平衡的發展。中國東南沿海現在即使沒有很多省份，可是中小企業數量已經是全國總數的1/2，華北京津塘地區排第二，雖然西部地區的省份最多地域最廣，可是占據的比例僅僅為17.99%。

4.實力普遍較弱，抗風險能力差，生命周期較短。雖然中國中小地產企業數量很多、市場份額比較高，可是企業的單獨實力還是相對較差的，在市場競爭中處在不利的地位。通常中小地產企業在地產企業拿地過程中都是被動的，并不容易獲得大規模的土地，就算是得到了，也是花費了超過大型企業的資金成本。中小房地產企業數量在2005年下降了很多。由于國家發布的政策，很多中小房地產企業都被從房地產市場清了出來，致使當年中小房地產企業數量驟減。

二、中國中小房地產企業融資困境

（一）融資環境約束

1.政策約束。大部分中小企業因為銀行信貸融資比較方便、快捷、直接和低成本，就選擇了銀行信貸融資的方式，那么就應該使各種準入條件、層層審批、程序復雜，成本高、周期長得到滿足。其實這些都是因為法律和政策方面的約束，現行法律制度過于限制房地產信托、債券等融資渠道，導致中小企業憑借該種方式融資難度變大。

2.金融市場體系約束。歷經多年發展，中國證券市場也在不斷進步，可是改革發展的速度依舊過慢，金融創新和監管力度不夠，欠缺信用保證，致使很難應用很多金融產品，對拓展中小地產企業的融資渠道產生了限制，導致企業只能憑借間接融資特別是銀行信貸來融資。所以，加強資本市場改革開放的力度，健全現代市場系統，將市場在資源配置中的作用充分地發揮出來，構建高效、透明、健全、完善、安全的資本市場。

（二）行業特征約束

1.行業歷史較短。中國房地產業發展是在住房制度改革深化而不斷發展之下隨之發展的。以原本的計劃經濟體制為基礎，把住房看成是福利產品，讓政府部門或企業自己進行構建及分配，自己只需要象征性地繳納少量租金，房地產投資無利可圖。與此同時，土地使用權不允許隨意出讓，這導致房地產投資的經營基本條件欠缺，這個時候的房地產經濟正處在嚴重的抑制狀態。

2.銀行信貸融資比例過大。國內銀行自1997年之后，當年發放的房地產貸款在全年發放的各項貸款中所占比例日漸升高。國內銀行1997年發放的房地產開發貸款共計911.19億元，2010年共計12 563.7億元，已經接近1997年的14倍。當年房地產開發貸款發放額在貸款發放總量的比重同時也由1997年的1.22%增長到2010年的2.62%。

3.外資進入渠道不暢。中國政府現在對外資投資房地產依舊限制很多，開始是暫時不允許外資獨立投資國內房地產業，只能以入股或者合作等間接方式進入，2006年7月和2007年5月政府相繼頒布了171及50號文件，要求境外投資者要設立外資企業來進行房地產投資活動，只有商務部及其相關部門核準之后，外資企業才能進行設立、股權變更、增資、合并或是項目出售等有關活動。準許外資進入中國房地產市場的條件日漸變松，可是外資的進入途徑還是不夠通暢。中國截至2010年末，得到商務部審批通過的外商投資房地產企業共計2 052家。

4.投融資矛盾突出。首先，存在資金需求量大與資金來源渠道單一的矛盾。通常來講，企業融資有直接和間接兩種，企業在進行像上市融資、海外融資、債券融資等直接融資的時候現行金融政策會對其產生約束。但是在房地產融資資金來源里，對外資利用的比例并不高。另外，間接融資的期限不匹配行業投資周期。很多銀行因為較差的經濟形勢會對很難收回發放的貸款擔心，所以都發放短期貸款或者少放貸款。可是銀行貸款貸款期限較短不利于房地產開發商，很多房地產行業的投資周期為五年左右，可是像商業地產等行業的投資周期卻很長，所以假如欠缺長期貸款，就會制約房地產業的發展。

三、中小房地產企業融資困境的破解對策

（一） 加快融資多元化進程

1.宏觀層面優勢。對有公共屬性的基礎設施來說，因為房地產業投資金額大、建設周期長、無法移動等特點，其并沒有很好的市場靈活性。在項目開發和享受收益時，開發商也承擔著一定市場風險，可是在現在的融資情況看來，該風險是由銀行承擔的。所以銀行系統在一元融資模式下承擔了房地產行業的主要風險，地產行業如果出現問題，整個銀行業就會受到重創，就會導致整個金融界動蕩，激起嚴重的社會問題。可是如果選擇多元化融資模式，風險就會被分散，風險同收益間就將出現對等態勢，出資者也能夠承受對應的風險。

2.中觀層面優勢。房地產融資多元化會將房地產開發企業的運營管理能力有效地提高。在保證房地產企業資金來源方面，房地產業本身特點決定其對資金的需求很大，所以房地產業的發展日益離不開金融的支持。銀行信貸在單一的融資模式下為房地產企業的主要資金來源。在融資成本和融資效率方面，因為房地產企業對資金有著大量需求，融資結構及方式對融資成本的高低有著直接影響。開發商在多元化融資途徑的背景之下有很多可選擇的融資方式，也有著比較強的議價能力，融資成本也會有效的降低，既有益于企業的健康發展，又有益于項目風險水平的減少。

3.微觀層面優勢。閑置資金在一元化的房地產融資背景下利用率不高，大都存在銀行，對國家的經濟發展不利，還可能遇到貶值的威脅。可是假如房地產融資以多元化的方式實現，那么就可以使各種風險偏好投資者的投資需求得到滿足，投資收益得以提升。除此之外，多元化的融資渠道可以分流存款，將直接融資比重提高，分散銀行信貸風險，提升資金配置效率。

（二）加快融資多元化的政策支持

1.健全房地產金融法律法規。中國房地產金融現在依舊沒有健全的匹配法規，對行業的規范運行產生了直接的影響。所以，將來應該使有關法規逐漸完善，不僅對房地產開發商和個人的金融行為進行約束規范，還要將支持中小地產企業的力度加強。另外，應該將專門的房地產金融法律法規構建起來，對市場各方的權利和義務加以明確，在此基礎上對監管體制加以健全。

2.完善政府支持體制。發達國家快速發展的房地產業同完善的政府支持系統有著很大的關系。例如政府的強力支持就是美國房地產信托快速發展的重要原因。政府擔保機構CNMA（政府全國抵押協會）、FHLMC（聯邦家庭貸款抵押有限公司）等對抵押市場活動一起支持；另外憑借優惠稅率政策將投資者的積極性激發出來。房地產證券市場發展的重要保障就是政府的政策支持，中國政府現在該方面依舊很欠缺，尤其是對中小房地產企業，迄今為止基本無任何政策支持。

3.提高企業自身實力。想要將融資多元化實現中小地產企業整體素質和信用建設水平提高，應該從下面三個方面進行：第一，加快企業改革的腳步，對公司的治理體系進行規范。規范后的公司治理結構伴隨著全社會信用水平的提高被稱為決定了企業融資能力大小的因素。對于部分國有中小地產企業，能夠積極落實國有股退出戰略，堅持改制和重組的道路；應該引導民營的中小地產企業走向資本社會化方向，將現代企業管理要素積極地引進來；可是對集體企業性質的中小地產企業，就應該推進產權改革，對產權關系進一步加以明確，方便企業今后憑借股權等方式融資建立良好的基礎和必要條件。第二，提高管理人員素質，落實科學化管理。在今后幾年，在房地產行業中中小地產企業依舊占有重要地位，對于眾多企業的同質化競爭，要想站穩，就應該建立起核心競爭力，想要將核心競爭力實現，重點在于經營者素質和企業管理水平的提升。尤其是地產企業的轉型期，必須將自身優勢強化、對政策源頭進行清理，才可以將企業競爭優勢充分地發揮出來。第三，誠實守信，建立良好銀企關系。市場經濟下市場主體發展壯大的必要條件為誠實信用。中小地產企業應該將企業信用建設加強，培養良好的信用意識，將信用信息平臺和信用社會監督系統構建起來，如此一來才能夠建立良好的銀企關系，促進融資渠道的多元化。

參考文獻：

[1] 童友.信用缺失：中小企業融資難不可忽視的原因[J].中國科技投資，2008，（11）.

[2] 李東艷.關于中小企業融資難問題的探討[J].北方經濟，2008，（18）.

[3] 吳巖.基于博弈論的中小企業融資問題的分析[J].江西金融職工大學學報，2005，（3）. [責任編輯 安世友]