臺灣地區房地產調控政策回顧與啟示

摘 要：2010年4月以來，臺灣地區開始新一輪房地產調控，圍繞《健全房屋市場方案》，從增加住房供給（推出新住宅政策、增加保障房供給、修改《土地征收條例》利于土地征收等）和調控住房需求（通過信貸、稅收等市場手段抑制房地產投機）兩方面入手，以穩定房地產市場、滿足中低收入者和工薪階層居住需求。臺灣地區房地產調控雖然尚未達到預期目標，但其以市場調控方式為主、保障合理居住需求、法律法規介入及時等經驗仍值得借鑒。

關鍵詞：臺灣地區；房地產調控；經驗借鑒

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）09-0043-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.09.10

2004年以來，臺灣地區房價持續上漲，成為十大民怨之首。為應對房價問題，2010年4月，臺灣地區推出《健全房屋市場方案》，開始新一輪房地產調控。臺灣地區房地產調控主要圍繞《健全房屋市場方案》，從信貸管制、稅收調控、保障性住房、土地調控、房地產信息披露等方面入手，以穩定房地產市場、滿足中低收入者及工薪階層的居住需求，調控取得一定成效。大陸和臺灣地區有著相同的文化背景以及現階段相近的經濟環境，總結臺灣地區房地產調控政策，能夠為大陸房地產調控政策的完善提供有益借鑒。

一、臺灣地區房地產調控目標

2010年4月，臺灣地區《健全房屋市場方案》的房地產調控目標是安定社會民心及穩定房地產市場、優先照顧弱勢及相對弱勢者、滿足中低收入者及工薪階層的居住需求，并從改善都會區住宅供需、增加工薪階層購房能力、房屋信息透明、管控貸款風險、追求社會公平及其它配套措施六個方面，提出21項處理原則及44項具體措施，以幫助中低收入者與工薪階層安居樂業。

二、臺灣地區房地產信貸調控政策

2009年底以來，臺灣地區采取選擇性信用管制、增訂土地抵押貸款條件限制等信貸政策，以抑制房地產投機。

（一）多舉措調控房貸風險

針對臺灣地區房價高漲、銀行授信過度集中現象，2009年10月起，臺灣地區“中央銀行”采取道義說服、加強統計資料收集與分析、辦理房貸專案檢查、要求金融機構制定強化不動產貸款風險管理規范等措施，防范金融機構房貸風險。

（二）推出選擇性信用管制政策

2010年6月，臺灣地區“中央銀行”制定《中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定》，推出選擇性信用管制政策，針對臺北市及新北市10個行政區二套房貸款比例由80%降為70%。2010年12月，臺灣地區“中央銀行”擴大上述規定適用地區，將二套房貸款比例再降為60%，并將公司法人也納入規定適用范圍。

（三）增訂土地抵押貸款條件限制

臺灣地區“中央銀行”為鼓勵住宅有效開工營建，規定住宅區或商業區土地抵押貸款最高額度不超過土地取得成本的65%，且其中10%需等動工興建后才能撥付；為防止開發商囤地、炒地，還規定開發商拿到貸款一年內不開工即收回貸款。

（四）上調存貸款基準利率以增加購房成本

2010年，臺灣地區“中央銀行”3次上調存貸款基準利率，累計上調0.375個百分點；2011年，臺灣地區“中央銀行”2次上調存貸款基準利率，累計上調0.25個百分點。貸款利率上調后，貸款購房成本增加，在一定程度上抑制了房地產投機需求。

三、臺灣地區房地產稅收調控政策

2010年以來，臺灣地區通過房產稅收（房屋稅、奢侈稅、豪宅稅等）和地產稅收（土地稅、空地稅等）增加房地產交易環節和持有環節的稅負，以調控房地產需求。

（一）房產稅收調控政策

1.增加豪宅持有稅負。（1）提高豪宅自住房屋稅。臺灣地區《房屋稅條例》規定，房屋稅稅率為住家用房屋最低不得少于其房屋現值的1.2%，最高不得超過2%，但自住房屋為其房屋現值的1.2%。2010年3月，臺灣地區《房屋稅條例修正案》規定，自住房屋將從單一稅率1.2%，改為分級課稅，稅率自1.1%至1.8%分五級課稅，房屋評定現值超過100萬元新臺幣就會加稅。（2）開征豪宅稅。臺灣地區臺北市于2011年7月起，正式征收高級住宅合理加價課征房屋稅（即一般通稱的豪宅稅），只要符合如下八項標準的豪宅：獨棟建筑、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少（采光好）、戶戶車位、保全嚴密、管理周全，每坪最多可增加2.8倍房屋稅，以達到縮小貧富差距，調控房價的目的。

2.開征奢侈稅。為促進產業發展、抑制房價瘋長，2011年4月，臺灣地區“立法院”通過《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱“奢侈稅”，實為房地產投機交易特別稅），并于2011年7月1日起開征。“奢侈稅”對涉稅房產和土地的銷售單獨規定了級差稅率，持有未滿一年出售的非自用房產和土地（含住宅、商辦、房地、店面、建筑空地等）適用15%的稅率，持有滿一年但未滿兩年出售的非自用房產和土地適用10%的稅率，稅基計算依據是銷售價格。級差稅率的設計充分體現了遏制房地產短期投機性交易的立法目的。

3.嚴格征收個人所得稅。（1）嚴格征收個人所得稅。臺灣地區《所得稅法》規定，納稅義務人買賣預售屋賺取的差價，屬于財產交易所得，應并入個人綜合所得進行申報納稅。從2010年下半年開始，為遏制房地產投機，臺灣地區當局決定對炒樓花（即買賣預售屋）所得嚴格征收資本所得稅，由于這項資本所得是并入個人綜合所得合并征收，而炒樓花者的收入大多高于一般工資所得，因此其稅率大多直接適用臺灣地區個人綜合所得稅的40%最高稅率。（2）連續上調大都市區房屋銷售所得額比率。臺灣地區《所得稅法》規定，納稅義務人當年銷售房屋，次年5月前必須申報房屋財產交易所得額，房屋財產交易所得額并入個人綜合所得合并征稅。同時臺灣地區“財政部”于每年5月申報個人綜合所得稅前，依據房地產市場變化，制定上一年度各縣市適用的房屋銷售所得額比率。2013年3月，為打擊炒房，臺灣地區“財政部”再次上調房屋銷售熱區2012年度房屋銷售所得額比率，其中，臺北市首次采用“分區課稅”，豪宅林立的大安區、信義區、中正區、松山區等四個區的房屋銷售所得額比率由2011年度的42%上調至2012年度的48%，連續4年上調，為歷史最高房屋銷售所得額比率。

（二）地產稅收調控政策

1.提高地價稅稅率。臺灣地區《土地稅法》和《土地稅法實施細則》規定，凡除征收田賦土地以外的已規定地價的土地，均應課征地價稅，地價稅以臺灣地區當局的公告地價為基準，采用基本稅率（6級超額累進稅率）和優惠稅率（比例稅率），最高課征5.5%的地價稅。2010年3月，臺灣地區“行政院”提出《土地稅法修正案》，提高地價稅各級累進稅率，最高累計稅率由5.5%提高至6.5%，以加重大地主的地價稅負擔、減少屯地。

2.從嚴規范私有土地免稅優惠。2011年起，臺灣地區“財政部”針對財團養地賺取增值暴利現象，除作為道路或公共通行巷道使用外，對閑置未開發私有土地，不再提供免稅優惠，須全額課征地價稅，以增加閑置土地的稅負持有成本。

3.恢復征收空地稅。臺灣地區《平均地權條例》規定，對逾期未建或增建的，按該宗土地應納地價稅的基本稅額加征2-5倍的空地稅，加征滿三年仍不建則照價收買。由于國際經濟景氣滑落及臺灣樓市低迷數年，臺灣地區“行政院”頒布《“暫時停征空地稅或照價收買”解釋令》，“暫時停征”空地稅；2011年1月，臺灣地區“行政院”核定廢止《“暫時停征空地稅或照價收買”解釋令》，授權地方政府課征空地稅或實行“照價收買”，空地稅課征的時間點及開征標準為地方政府權限。依據法令，若課征空地稅成效不彰，地方政府還可以采取照價收買的方式防止炒作。

四、臺灣地區新住宅政策

2010年，臺灣地區在原有的保障性住房政策——“國民住宅政策”之外，推出新住宅政策，并通過《住宅法》加以規范，以解決社會弱勢群體居住需求。

（一）推出新住宅政策

為了彌補M型社會中住宅市場供需機能失調、解決社會弱勢群體的住宅問題，2010年10月，臺灣地區當局推出“社會住宅設施方案”、“合宜住宅”和“現代住宅”等新住宅政策。

1.社會住宅設施方案政策。該政策計劃以房屋租金補貼、貸款購置住宅利息補貼為主，興建只租不賣的社會住宅為輔，通過制定相關辦法，授權地方政府執行，這一政策鼓勵民間參與興建。“社會住宅方案”的要點在于“只租不賣”，其目的是為了照顧經濟條件不足的年輕人和其他弱勢群體。這一方案要求臺灣地區軍事部門讓出位于臺北市及新北市的部分公有土地，并由政府部門出資興建，預計2至3年完工。

2.合宜住宅政策。該政策是以出售為主，低于市場價格出售給一定收入以下的無自有住宅家庭。

3.現代住宅政策。該政策參考新加坡組屋模式，由政府出地，民間出錢，住宅推出后可以自由轉售。現代住宅采取公開招標的方式，建筑商除要保障房屋售價低之外，還需要符合其他七項評選條件：每戶住宅面積須介于53至66平方米（兩房一廳）、開放式空間設計、具備寬頻無線上網、靠近地鐵站、能引進便利商店或咖啡座、建筑符合綠色環保設計和融入新能源如太陽能等。

（二）制定《住宅法》規范社會住宅建設與出租

2011年12月，經過12年立法過程，臺灣地區“立法院”通過規劃臺灣地區住宅總體政策的《住宅法》。《住宅法》共有七章五十四條，包括提供住宅補貼、鼓勵民間或政府主動興辦社會住宅、制定基本居住標準、健全整體住宅市場、確保民眾居住權利等。其中有一章專門闡述“社會住宅”，規定專供出租用的社會住宅應至少提供10%以上給弱勢群體租住，并引進民間BOT概念興建社會住宅，提供優惠或補貼部分建設運營管理費用等，鼓勵民間業者參與解決民眾居住問題。《住宅法》及其配套措施將在一定程度上遏制投機炒房問題，在一定程度上實現“居住正義”的目標。

（三）增加保障性住宅供給

臺灣地區臺北市規劃在2011—2014年興建4808戶公營住宅，第一處新建的大龍峒公營住宅已于2011年10月開放申請出租，還有幾個公營住宅也在規劃設計中。

五、臺灣地區土地調控政策

臺灣地區主要通過修改《土地征收條例》以利于土地征收、增加住宅土地供給等方式進行土地調控。

（一）暫停精華區公有土地標售

為避免公有土地標售帶動房價飆漲，2010年3月，臺灣地區暫停臺北市精華區公有非公用土地標售，并擬推出大規模的平價住宅方案等。另外，臺灣地區相關機構已擬定標售公有土地不開發將由臺灣地區當局買回的方案。

（二）修改《土地征收條例》

臺灣地區土地實行私有制，政府征收土地時需要給予補償。臺灣地區《土地征收條例》規定，對被征收的土地，應按照征收當期的公告土地現值給予一定加成，補償其地價，土地現值由臺灣地區縣市政府每年公告，但公告土地現值經常偏離實際市場價值，造成土地征收困難。2011年8月，臺灣地區針對征地與高房價等社會弊病，提出《土地征收條例修正案》，在征收補償制度方面，將目前依公告土地現值加成征收補償的方式，改為按照“土地市價”征收補償。未來地方政府必須要每6個月評定一次被征收地區的正常交易價格，形成并公布“土地市價”，以“土地市價”作為征地機關發放征收補償的依據。這樣，被征收土地的民眾在協助政府推動重大建設時，可以獲得更合理、更符合實情的補償，以落實土地正義原則，也可以增加土地供給。2011年12月，臺灣地區“立法院”通過《土地征收條例修正案》，土地征收價格正式改為市價征收。

（三）增加住房土地供給

2011年，臺灣地區新北市提出“閃耀五星”和中長期的“繁星計劃”等13宗土地開發案，“五星”開發案將釋出建筑土地286公頃，興建1.55萬戶住宅，通過增加供給抑制房價炒作。

（四）通過稅收減少土地閑置

臺灣地區通過提高土地稅累進稅率、復征空地稅等方式，增加閑置土地稅負，減少土地閑置。

六、臺灣地區房地產市場信息披露制度

2011年8月，臺灣地區提出不動產交易實價申報制度，即在完成不動產交易后，將實際成交價格登錄房地產交易數據庫，以避免哄抬房地產價格。主管機關將建置房地產交易資料庫，先從小區段公告做起，逐步擴展全面公開。

2011年12月，臺灣地區“立法院”通過不動產交易實價申報制度的相關立法，“行政院”決定于2012年8月1日起正式實施該制度，民眾不論是自行購買或委托中介業者、地政士買賣不動產，都需要在完成產權轉移登記30日內，向主管機關申報土地和建筑物實際成交價格。

2012年10月，臺灣地區“內政部”的“不動產交易實價查詢服務網”正式運行，民眾只要登陸該服務網，就可以查到房屋買賣的交易標的、標的資訊和價格。不動產交易實價申報可以確保不動產交易價格的真實性，使其更具有參考價值，有助于房地產調控政策的制定和執行。

臺灣地區不動產交易課稅（房屋稅、土地稅等）多以政府公告現值為稅基，但政府公告現值往往偏離實際市場價值，造成實際稅負偏低。因此，配合不動產交易實價申報制度，2011年10月，臺灣地區當局提出將根據實價登記的交易資料，縮小公告現值與實際市場價值的差距，促使土地增值稅、地價稅、房屋稅和所得稅都能夠接近市價課稅，并將不動產實價課稅納入黃金十年和國家愿景之一，以此實現居住及租稅正義。

七、臺灣地區房地產調控其他政策

臺灣地區惡意炒房者除一般投機客外，還包括為實現資金增值的壽險公司等。壽險公司往往挾巨額資金買地、屯地，以實現資產保值增值。截至2011年2月末，臺灣地區壽險行業投入不動產的金額已突破4200億元，創下歷史新高。為了減少壽險公司不正當炒地，臺灣地區“金融監督管理委員會”（以下簡稱“金管會”）已初步擬定《保險業辦理不動產投資修正草案》，落實約束壽險公司的炒地行為。該修正草案明確規定，壽險業者若要購買空地，將提高RBC（保險業資本適足率）風險系數，保險公司大股東就必須增資，這將從財務方面約束壽險公司過度投機購買空地。該修正草案還規定，壽險業購入空地必須具有建照，而且在三個月內必須動工；如果所購土地沒有建照，必須是完整的、可自行開發的土地，并且限制六個月內必須申請建照。如果保險業投資不動產，必須兩年內開發并且見到收益，且收益率不得低于中華郵政兩年定期存款利率。該修正草案還采取措施，規定未來壽險業者購買空地，不可以再拿來作為臨時停車場或是廣告招牌出租，以此杜絕壽險業者利用停車場養地的現象。

八、臺灣地區房地產調控政策執行效果與啟示

（一）臺灣地區房地產調控政策執行效果

臺灣地區房地產調控以來，受美國量化寬松政策刺激熱錢不斷流向亞洲、ECFA生效后引發預期心理的炒作以及銀行利率較低等因素影響，臺灣地區房價并沒有明顯下降，2012年4季度臺灣地區信義房價指數（249.15）同比上漲9.74%；但房地產市場前景仍不明朗，民眾購房意愿并不強，成交量沒有顯著變化。從臺灣地區房地產調控目標來看，穩定房地產市場目標未完全實現，新住宅政策仍在實施中，能否滿足中低收入者居住需求還有待觀察。

（二）臺灣地區房地產調控政策的啟示

臺灣地區房地產調控以市場調控方式為主、保障合理居住需求、法律法規介入及時等方面的經驗值得借鑒。

1.臺灣地區房地產市場較為成熟，市場化程度較高，其房地產調控主要通過信貸、稅收等市場手段提高房地產持有環節和交易環節成本，進而影響房地產市場的供給與需求，間接管控房地產市場。

2.臺灣地區選擇性信用管制政策既尊重住宅自住需求，又通過管控開發商信貸及貸后管理鼓勵住宅有效開工營建。

3.臺灣地區通過豪宅稅、房屋稅、奢侈稅、個人所得稅、地價稅、空地稅等多種稅收手段，抑制房地產投機需求，以期穩定房地產市場。

4.臺灣地區注重通過立法規范房地產調控政策，其涉及房地產調控的《健全房屋市場法案》、關于稅率調整的各類稅法修正案、不動產交易實價申報制度等均由“立法院”審議通過，為房地產調控政策的執行提供法律保障，但也導致房地產調控政策的制訂時間較長。

5.臺灣地區通過建立不動產交易實價申報制度，逐步為房地產稅收征管和房地產調控政策的制定提供真實交易信息，能夠更好地抑制房地產投機。

6.臺灣地區針對機構炒房炒地行為進行管控，全面抑制房地產投機，避免遺漏。

（責任編輯：王艷）

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