老調重彈

地產市場十分怪誕。在史上最嚴厲的地產調控下，2013年各大城市的單價地王卻以奇高的頻率將之前的成交價甩在身后。在北京，單價地王從4萬多元上升到7萬多元僅用了兩個月的時間。在一向以理性著稱的廣州，從5月開始樓面單價一度領銜全國。臨近年終，各地的推地運動又在促發著一座座城市區域地王不斷出現。最近的案例是在廣州蘿崗區創出總價和單價的地王之后，北京東壩和亦莊地塊亦不甘沉寂，各自創出區域單價新高。在多位地產界人士看來，只要土地政策不變，新地王出現將是常態，事實上，在金融危機之后的兩年里，大小房企一起進入極度亢奮期，地王項目遍布大江南北。在2010年，讓人嘆為觀止的一幕是北京一日誕生三個地王。讓房企們敢于下注的理由很簡單—美國經濟受到重創，中國經濟需要刺激，房地產行業成為拉動內需的一貼良方。

尤其是房地產調控上的微妙變化讓人變得更加敏感。例如行政化管制的限購趨于放松，市場化調控手段被強烈預期，上層傳遞的加大供給的論調時時入耳。當然，地方政府高企的債務和旺盛的需求也起到了助燃作用。對此，北大經濟研究所房地產金融研究中心主任馮科頗有擔心。他向《環球企業家》表示：“新一屆政府的策略不僅是調控需求，還在調控供給，更市場化的措施推出會讓房產商面臨更大的風險?！?/p>

值得一提的是，從歷史來看，幾乎每個地王項目都會風光出鏡，但這并不代表未來都會一帆風順。上一輪的諸多地王中，在其后的調控下淪為“雞肋”的不在少數。他們或被更大的房企收購，或延遲開發，或虧本甩房。毫無疑問，歷史不會簡單重復，但虛火正旺的地產市場終究會回歸理性。是時候冷靜下來了。

三駕馬車逆襲

北京的地王潮讓朱仝多少有些懷念過去的美好時光。他是北京世嘉房地產開發有限公司董事長。上一輪，在較大盈利預期的指引下，“那時大家都認為房價一定會漲”，大小房企共同參與拿地，不同的只是規模大小。如今熱門的一線城市已經成了大型央企和上市公司的俱樂部，中糧地產、綠地、萬科、保利等企業均是地王們的締造者。例如，萬科手持500多億元現金重點買進一線城市。僅在7月份，其就拿下6個地塊，其中上海、廣州的地塊分別是區域總價和單價地王。融創則更像是制造地王的發動機，它創造了北京農展館高達7萬多元的單價地王……這一輪，大部分中小房企淪為看客，連任志強都直言“買不起高價地”。

頗為反諷的是，那些拿了地王的大房企并沒有勝券在握。朱仝有時會和那些房企交流如何賺錢的問題。他告訴《環球企業家》：“按現在的市場水平，那些地王的效益未來會非常低，但房企也沒更好的辦法。”上市房企三季度的數據讓他們尷尬。大部分企業銷售都超過了全年指標的3/4，但壞消息是毛利率卻同比下降了3%。除樓市分化和高利息費用侵蝕大量利潤，土地成本增加也在拉低收益率。

這種有悖常理的做法可能來自于對占有稀缺資源的渴求和擴大規模的本能。大房企通常擁有充沛的現金流和暢通的融資渠道。在他們看來，土地儲備和后續發展的潛力遠比一兩個項目是否賺錢更重要。他們有時也為了增加與資本市場互動和股價的增長空間，當地王能夠向投資者展示自身的實力和發展信心。這似乎與押注賭博如出一轍。馮科說：“有的企業看到一些地方放松了限購限貸，感覺到機會來 了?！?/p>

但也不能一概而論。星浩資本副總裁陳卿認為，每一家房企拿地都是經過測算后理性思考的結果。他拿周期曲線圖來向《環球企業家》比喻企業拿地的邏輯，“與其他行業不同，土地就是房地產企業的生產資料。在2011和2012年，房企去庫存的銷量大，現在必然要加大土地儲備。一種正常的波動是，如果前一年銷售很好，下一年就一定會大規模拿地。”他舉例北京說，“北京地產銷售良好，因此這一兩年越來越多的房企進入北京。這也導致各地產商的土地儲備都很少，有地就必須拿。他們總不能將分公司和人員都撤掉，除非不發展了。”

不能否認的是，無論地產商們怎么做，中國的土地價格的確令人瞠目。2011年，有媒體發布的《2010年中國地王圖》數據顯示，如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日，這個數字已經把美國2012年全年的GDP遠遠地拋在身后。

政府相關部門的行為在客觀上起到了火上澆油的作用。在國內，有關部門更像一個地產開發商的角色。他們可以向銀行借錢，或將國有或集體的土地通過補償的形式收歸，再通過招拍掛的形式賣出。這兩年，借貸和拆遷成本一路上漲，拍賣底價也變得越來越高昂。期間亦有利益的驅動。2010年以來，地方債務不斷上升，政府依靠賣地還債的方法已是輕車熟路。馮科表示，地方政府還債壓力很大，依賴土地財政依然沒改變。

確定拍賣底價通常會依據第三方評估機構的評估價格。這基本是一個客觀的程序，由上述機構根據地塊周邊商品房成交價和最近土地成交價等因素來確定一個價格。最后執行的底價一般會高于評估價，除非未來的商業項目能帶來豐厚的稅收和更多的就業。朱仝一直在觀察底價變化的趨勢。他漸漸察覺到，有關部門似乎不愿讓社會看到樓面價有過高的溢價率，所以現在有意識地加大了一級開發的成本，這樣出來的價格自然會上漲。

這并非穩賺不賠的生意。陳卿認為，在過去的2011年和2012年，相關部門的賣地基本都是虧損。他說：“涉及到拆遷和資金成本，那兩年地價沒有拍起來?，F在只要是底價成交的土地，尤其在底價成交的市中心地塊上，相關部門基本賺不到什么錢，能把拆遷成本打平、還掉銀行貸款就不錯了?！?/p>

但2013年是個例外。據鏈家地產市場研究部統計，10月之前的北上廣深等一線城市出讓土地的規劃建筑面積合計6059萬平方米，較2012年同期僅上漲了28%，但成交金額同比卻上漲了207%?？硕鹦畔⒓瘓F研究中心發布的研究報告預計，2013年地方政府收獲的土地出讓金有望超過3.5萬億元，創出歷史新高。

毫無疑問，當房企增加土地儲備的迫切加上政府賣地的需求，與一線城市剛性和投資需求正面遭遇的時候，地王的出現成了一種必然。最新的政策導向是增加土地供給，但這并不是什么新鮮方案。事實上，幾次地產調控的結果都是越調控房價越上漲。如果要改變現狀必須拿出更加行之有效的方法，且要堅持不懈。