中國商業(yè)地產(chǎn)分類與現(xiàn)狀研究

摘 要：中國自進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費水平的不斷提高，人們綜合消費環(huán)境的要求越來越高。因此，對有不同層次需求的人群來說，會選擇去不同的消費場所。分析商圈規(guī)模形成中的居民數(shù)量、居民收入、購買力水平、消費習(xí)慣和消費心理等因素，探討城鎮(zhèn)化對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響，并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；購物中心；經(jīng)營模式

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）36-0241-02

商業(yè)地產(chǎn)對于中國地產(chǎn)業(yè)來說是一個相對較新的范疇，是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。自加入世貿(mào)組織以來，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了前所未有的發(fā)展階段。不但北京、上海、廣州等一線城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了加速期，就是省會等這樣的二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也得到了長足的發(fā)展。各地開始爭建商業(yè)街、商場和超大型購物中心。在商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也讓人們對商業(yè)地產(chǎn)的有了新認(rèn)識。

一、商業(yè)地產(chǎn)的類型和概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，這使它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。

對于商業(yè)地產(chǎn)的定義，業(yè)界主要有如下幾種說法：（1）商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別與普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。（2）商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營為目的的地產(chǎn)開發(fā)。國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不參與商業(yè)經(jīng)營，也不長期持有物業(yè)以從中獲取租金收益。但從世界上其他國家的實踐看，商業(yè)物業(yè)其實不采取出租方式，而是和商戶共同經(jīng)營，獲取巨大的增值額。（3）按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可以劃分為居住房地產(chǎn)、寫字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四大類及其他房地產(chǎn)。這里所說的商業(yè)房地產(chǎn)主要就是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅的商業(yè)配套、購物中心、特色商業(yè)街、商業(yè)廣場、專業(yè)批發(fā)市場、Shopping Mall 等用途的房地產(chǎn)。

二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

關(guān)于購物中心的發(fā)展演變的理論主要有中心地理論、同類聚集理論和零售需求的外部效應(yīng)等。零售手風(fēng)琴定律早在1943年就有人提出了，1960年又有人對其進(jìn)行了完善。該定律的核心思想就是：經(jīng)營寬而淺和窄而深的商品組合的零售店之間有一個交替統(tǒng)治，該定律解釋的典型例子認(rèn)為零售業(yè)態(tài)的發(fā)展順序大致經(jīng)歷了五個時期：雜貨店時期（商品組合綜合化經(jīng)營）、專業(yè)店時期（商品組合專業(yè)化經(jīng)營）、百貨店時期（商品組合綜合化經(jīng)營）、方便店時期（商品組合專業(yè)化經(jīng)營）、商業(yè)街或購物中心時期（商品組合綜合化經(jīng)營）。總體來說中國房地產(chǎn)市場年輕，發(fā)展速度快。但是，高熱的商業(yè)地產(chǎn)市場也蘊含著高風(fēng)險。

20 世紀(jì) 80 年代以前，全國各大城市由于商業(yè)投資不足，商業(yè)網(wǎng)點跟不上日益發(fā)展的城市發(fā)展和居民生活需要的增長，網(wǎng)點嚴(yán)重不足，商品供應(yīng)短缺。政府對臨路臨街的民居、圍墻、企事業(yè)單位門面房，或是具有商業(yè)經(jīng)營價值的街道地段，進(jìn)行小規(guī)模改造，使其成為商用物業(yè)或臨街批零市場。

20世紀(jì)80年代末和90年代初，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，城市近郊發(fā)展催生了新商業(yè)區(qū)的需求。同時，舊城區(qū)商業(yè)設(shè)施落后、購物環(huán)境差、交通不便的矛盾日趨突出，顯現(xiàn)了商業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)。為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，在政府主導(dǎo)下，全國不斷推進(jìn)新城區(qū)商業(yè)建設(shè)以及舊城區(qū)商業(yè)改造。在戰(zhàn)略實施策略上，將舊城改造、道路拓寬，房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)重建相結(jié)合。

20 世紀(jì) 90 年代初期到 90 年代中期，是中國傳統(tǒng)百貨業(yè)的“黃金時代”。1996 年以后，商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，大型超市、賣場、新型商業(yè)街的建設(shè)此起彼伏，商業(yè)企業(yè)出于規(guī)模擴(kuò)張的需求，擯棄傳統(tǒng)單體經(jīng)營模式，發(fā)展連鎖經(jīng)營。可以說，商業(yè)經(jīng)營者的擴(kuò)張驅(qū)動極大地刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2002 年至今，國家進(jìn)一步鼓勵商鋪投資，停止征收與商鋪投資、建設(shè)、交易有關(guān)的“投資方向調(diào)節(jié)稅”等政策促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。同時，舊城區(qū)商業(yè)設(shè)施落后、購物環(huán)境差、交通不便的矛盾日趨突出，顯現(xiàn)了商業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)。為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，在政府主導(dǎo)下，全國掀起了新城區(qū)商業(yè)建設(shè)以及舊城區(qū)商業(yè)改造的高潮。中國加入 WTO，各國實力雄厚的商業(yè)團(tuán)體紛紛介入，國外大中公司相繼在各大城市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，商業(yè)和商務(wù)活動空前活躍。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題與機(jī)遇

（一）中國商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的問題

自從中國的土地市場打開后，商業(yè)地產(chǎn)以其高回報、高利潤吸引著眾多投資者加入。但與國外相比，中國的商業(yè)地產(chǎn)的利潤更高，風(fēng)險更大。國外的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已日趨成熟，商業(yè)地產(chǎn)利潤也逐步從初期的暴利階段轉(zhuǎn)入了現(xiàn)在的微利階段，在項目的開發(fā)和運營過程中對風(fēng)險的管理與控制也已形成體系，能有效地降低風(fēng)險。

在中國，目前許多商業(yè)地產(chǎn)的租售價格一般是同區(qū)位寫字樓和住宅的 2～3 倍，黃金地段商鋪的市場價格更是高得驚人，開發(fā)商的利潤空間巨大。同時，中國的商業(yè)地產(chǎn)也隱藏著巨大的投資風(fēng)險。與其他房地產(chǎn)類型相比，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)占有較大的市場空置率。比如我們能不斷見到有工作人員拿著商鋪的宣傳材料在大街小巷、地鐵中叫賣、宣傳，還有路邊出現(xiàn)越來越多的空置的大樓。這些情景似乎有悖于高熱的市場。除此之外，近些年一些舊有的市場來也不斷萎縮。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至 2004 年 9 月末，全國商業(yè)營業(yè)用房空置總面積同比增長 9.6%，面積為 230 萬平方米，占整個商品房空置面積的 44%。

（二）原因分析

1.資金壓力是開發(fā)商采取分割出售的根本原因。項目決策單位和開發(fā)商忽視了購物中心的投資風(fēng)險。當(dāng)前購物中心熱的很重要的一個原因，就是忽視了購物中心的投資風(fēng)險。相對于一般的住宅項目投資來說，購物中心開發(fā)周期長。而且，一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目需要整體的布局和一步到位的投資興建，才能形成商業(yè)氣氛。可見，購物中心的開發(fā)建設(shè)對資金的要求非常高，這使得其投資風(fēng)險也十分大。由于商業(yè)地產(chǎn)被拆零成商鋪賣掉，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶，地產(chǎn)商無權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對項目的整體控制力，單純靠分散的業(yè)主或租戶自身調(diào)節(jié)，加大了經(jīng)營風(fēng)險。

2.沒有重視項目的商圈調(diào)查和可行性分析。購物中心的商圈與銷售活動有著極為密切的關(guān)系，無論是新建還是改建的購物中心都不應(yīng)忽視對商圈的分析和對目標(biāo)顧客的界定。購物中心特別是大型的商業(yè)中心，必須要有一定的商圈人口（包括流動人口）和有效客流量來支持。消費者是市場內(nèi)涵中最為重要的部分，是產(chǎn)品所服務(wù)的對象。所以選址首先要對商圈內(nèi)的居民數(shù)量、居民收入、購買力水平、消費習(xí)慣和消費心理作一個徹底調(diào)查，來做市場定位，從而要保證購物中心的客流量。市場定位要分析消費者的需求和偏好，確定產(chǎn)品能給消費者帶來哪些方面的特殊利益和價值。事先沒有經(jīng)過嚴(yán)密而科學(xué)的商圈調(diào)查和項目可行性分析，往往是“先建設(shè)、后招商”，從而導(dǎo)致建起來的購物中心偏離了本身業(yè)態(tài)的發(fā)展軌道或是有場無市，造成巨大的社會資源的浪費。所以在設(shè)計之初，就要根據(jù)能夠輻射的消費群體，定位經(jīng)營層次、業(yè)態(tài)組合、規(guī)模及服務(wù)水平。

（三）中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的機(jī)遇

如今隨著收入水平的提高，消費者的消費能力提升，購物不再是一種簡單的行為，人們希望同時獲得娛樂、餐飲等更多種類的享受，人們更加關(guān)注體驗等綜合服務(wù)。這對傳統(tǒng)百貨大樓、單純以購物為主的商場提出了挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)經(jīng)營的商家需要改變經(jīng)營策略，調(diào)整空間布局，來適應(yīng)新的形勢。這也正體現(xiàn)了一個恩格爾法則的推論：“當(dāng)收入增長時，對所有物品的需求也出現(xiàn)增加，但比收入增長的比率要更低一些，對服務(wù)和閑暇需求的增加部分地取代了對物品的需求。”

中國目前主要的消費群體都聚集在城市，所以中國在一定時期內(nèi)城市購物中心都將是發(fā)展的主流。而隨著城鎮(zhèn)化改造，一些大型、特大型城市逐漸興建起衛(wèi)星城，形成郊區(qū)化，大量居民將生活轉(zhuǎn)移到了郊區(qū)，這無疑為郊區(qū)型購物中心的發(fā)展帶來契機(jī)。許多商業(yè)地產(chǎn)投資項目可以開始選擇城郊結(jié)合部或郊區(qū)。隨著時代的發(fā)展，這些發(fā)展中的問題將在發(fā)展中得到解決，而我們也只能在發(fā)展中前進(jìn)，更好地建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，讓更多人分享到現(xiàn)代化建設(shè)的成果，早日實現(xiàn)全面建成小康社會的宏偉目標(biāo)。

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[責(zé)任編輯 王玉妹]